房地产业房地产业撇产业,地产业房地产业t旦刘敬伟近年来,全国房地产业迅速发展,房屋建设进人前所未有的新 阶段。房地产业已经成为国家的支柱产业,成为居民消费的热点 与投资增长点。伴随大发展的同时,也出现了很多问题,如房 地产 的空 置问题严重,造成大面积的土地资源闲置与浪费。如何减少空里,使资源实现合理布局、有效配里是现阶段急需解决的关键 问题。本文在对丹东市20 01年l月1日至2( X抖年1月1日竣工的商品住宅进行 实地调查的基础上,摸清了商品住宅 的空置状况,并分析空里原因,以利于丹东房地产业实现可持续发展。一、商品住宅空t现状1.空置率概念及界定。空置率是反映商品住宅空置状况的重要指标。国内外对空里率的界定 有些差异。国内房地产行政主管部门和学术界对空置率概念 的界定基本一致,认为商品住宅空置率是指一定时间内,特定区域商品住宅的空置量与供应量的比值。空置量是指一定时间内,特定区域已竣工房中尚未销售或出租的量。供应盘指一定 时间内,特定地域商品房的竣工量。国外对空置率的定义为空置量除以全部存t房。本文对空置量和供应量界定如下:空里量 为20 01年1月1日至2 X瞬年1月1日丹东市区商品住宅竣工量中沐议妇售出租的部分;供应量为此期间内完成建筑竣工的商品住宅建筑面积。建筑竣工以完成室内外装修为标准。2 .数据采集与计算。调查项目的总体为丹东市2( X )1年l月1日至20 ( 妈年1月1日竣工的商品住宅项目。随机抽取样本165个,其中多层住宅(顶层 为6或7层 )10 2个,占样本总个数的62%,高层住宅(顶层为8层以上)6 3个,占样本总个数的38%。调查方法是,采用实地问卷调查、典型访问调查及统计资料查询并重 的方法获取资料。空置率的计算方法如下:商品住宅空置率二所有调 查样 本空里量之和/所有调查样本供应量之和x lo o%。二、商品住宅 空 l状况丹东 市区商品住宅空里率比较 高。165个调查样本中,共向市场提供商品住宅面积为10 0. 2 3万mZ。已经出售和 出租的8 2 . 4 6万mZ,未租 售面 积为1 7. 7 7万mZ。样 本空置率为1 7.7 3%。1.各行政区商品住宅空置状况。与全市样本空置率1 7. 7 3%相比,高于该值的行政区有振安区,空置率高达2 5 . 57%,低于该值的行政区为元宝区、振兴区,空置率分别为12.36%、10.54%。2 .各地段商品住宅空t状况。各地段空 置率呈现从 老城区(6 . 2 5%)向外围次中心区(14.56%)、郊区(2 1.39%)依次递增的现象,但只有郊区商品住宅空置率高于全市平均水平1 7.73%。3 .各类型商品住宅空置情况。高层建筑空置率(26 .3 1%),较 多层建筑空置率( 1 234%)和 全市商品住 宅空 置率(17.73%)高。三、影响商品住宅 空工的因索分 析1.居住性商品房价格偏高。商品房价格 的高低,直接影响购房者的有效需求。2( X )3年职工年平均工资为7 9”元,按每个家庭有收人的人员为2人计,家庭 年均收人为15954元,房价按20 03年底的普通商品住宅平均 价格1736元/mZ计,一套80平方米的房屋价格为13 8880元。房价 收人 比为8 .7,远高于国际通行的房价收人 比3一6倍的标准。如果 到2 020年,按小康住宅标准人均住宅3 5m2计,房价收人比会更高。过高的房地产价格超出了居民的购买能力,限制了居民的有效购买需求,造成大t房屋空t,有限的资源不能得到合理地配置,浪费严重。2.居民住 房 需求 潜力 大,但释放有限。丹东市居民的购房潜力很大,但仍然存在较高的房屋空l率,这种矛盾却同时存在房地产市场中。丹东市的购房需求由以下几部分构成:(l )人们生活水平的提高可能产生大t的主动需求。近几年来,城市居民家庭人均可支配收人逐年增加.平均每年增长5 .57%。城乡储蓄存款余额以年均1 7. 8 2%的速度增长,人们生活水平逐年提高,储蓄在迅速增加。20 03年,丹东市居民人均居住面积为1 8. 2m2.较19 98年人均7 .7m2有较大的提高,但与2 0 2 0年达 到小康住宅 标准人均3 5m2还有很大差距。20 03年末,危险住宅面积0 .9 4万平方米,年末缺 房户占总户数的16 .5%。经济水平的提高和人均居住面积较低使居民有了改普居住条件的愿望,但g/20 06是否能够成 为现 实 的购买者和房价高低有很大的关系。(2 )人口增长带来的需求。人口增长既包括城市内部的自然增长,也包括人口的迁 移带来的机械增 长。1997年至20 02年,每年以0 .3%左右的速度增加。新增加的人口总要有屋所居,这些新增加的人口一部分扩大了家庭人口规模,降低了原有的住 房水平;一部 分无房可居,或租或买又活跃了购房市场。(3 )在加大基础 设施建设和城市 化的进程中,加大了征地、拆迁的行为,产生了大量的被动需求。随着城市化 的发展,伴随产业转 移,老城区改造,城市 中新出现了大量的无房户,随着拆迁补偿的货 币化,他们最 有可能成为购房的一支主力军。2(X洲 )年至20 03年老城区改造 累计拆迁量为56 .8万多平方米,总户数为6 .2万户。这部分人最有可能成 为近期房屋的购买者。(4)外来居民的投资需求。随丹东经济的发展,外来投资者逐渐增加,他们 将在丹东长期居住和办公,成为商品住宅尤其是高档住宅的主要需求者。再加上住宅的 自然淘汰等多种因素的影响,丹东对住宅的需求 潜力很大。但这种潜在的需求并没有适时转化为有效需求,房屋的空置率仍然 很高。主要原因仍然是商品住 宅的价格过高,超出了普通居民的购买能力。3.国家的政策。国家的土地政策、金融信贷政策、住房政 策,对 房地产市场中的供给、需求和价格 的变化作用很大。历史表明,我国房地 产价 格的几次大的增长都和国家政策有关:(l )实 行土地有偿出让制度是我国第一次房价高速 上涨 的原因。(2)第二次房价上涨是在19 98年下半年国家取消了福利分房制度。(3 )第三次房价上涨应归于 土地出让方式的变化,即经营性 的土地必须通过招标、拍卖、挂牌交易等出让方式。金融政策的改变也深刻地影响住宅供求数量。房地 产业是对金融系统依赖很强的产业,需要大量资金投人的产业,尤其是对开发商。据统计,我 国的房地产开发资金60%都 依赖银行贷款及其他融资渠道,自有资金的比例很低。因此银行贷款利息的调整,将对开发信贷和消费信贷有较大的影响。4 .居民的消费预期。房地产具有双重属性,即资源 属性、资产属性。作为资源它是居民必须 的生活资料及生产资料,成为居民的必需品;作为资产,具有 价值与使用价值,可以进行投资来获取利润。目前,丹东的城市居 民生活水平还 比较低,居民消费主要以生活必需品为主,住宅的消 费仍然以自住为主,投资规模不大,购房的主要 目的是改善居住条件,投资的比例还比较低。随着 国家宏观调控政策的进一步落实,居住 消费贷款比例的下降,贷款利率的提高,很多居民持币观望,加大了房屋的空置率。加上职工失业人数较多,居民的预期收人降低,虽然施行购房贷款政策,降低了购房的一次性 现金支出,但贷款的偿还期较长,风险加大。如果收人不稳定,加上医疗保障、基本生活保障体系还很不健全,教育开支较 大,居 民不得不加大储 蓄以保证未来的基本生活需求。因此,对住 房消 费非常谨慎,特别是超前消费可能性 就更小 了。5.商品住 宅的地理环境。根据调查,在 居住区选择偏好中首选自然环境良好的占25%,交通 方便的占3 0%,出行 购物方便的占巧%。选择 在空气清 新、幽静、污染少、接近水域 的房屋居住的偏高,此类房屋的价格也相对偏高。从调查可知,丹东市的居住用房地 产价格 的分布表现为明显特点轴分布特点。即从商业中心区(从七经街、新柳步行街、中国银行到火车站)向四周降低的趋势;沿鸭绿江,沿交通线(山上街、锦山大街、滨江路、二 号干线、宝山大街等)向外递减的特点。如沿江一带的永安花园、江畔花 园、河畔花园、韩国城、江盈 花 园等,房 价均 在3 X刃元/mZ左 右,而且出现了全市的居住楼盘最高价40 ( 刃元/ m2。表现出沿江呈条带状分布的形式,由于价格偏高,新建房屋中空置率较高,达 1 8%左右。购买人群多 为高收人群体及外地购房者。价格的变化也呈现由江边 向外下降的趋势,如在宝山大街上,由江边 向北延伸分 布的小区有江畔花园宝山新城中宝家园欣悦家园,楼盘起价分别是4 XX)元/mZ、25 80元lmZ、1980元l mZ、13( X )元l mZ,表现明显的递减 特点。但房屋的空置率却从2 0%下降为3%。说明丹东居民对房屋 的价格比较敏感。同时也反映居民的消费水平还比较低。在商业 中心区(核心区),居住用房地产的起 价表现为从34以一40 以)元l mZ(如世纪 园),向外围区2 68 0一1980元l mZ(如锦绣物业、东升丽园、丹建家园、和葬园二期、山上街 小区、中宝家园、鸿润家园、宝 山新 城等)、近郊区、郊区16 (X )一130 0元加2依次降低 的特点。而空里率的变化却恰恰 相反。这和满足基本 生活需求的方便程度是 密切相关的。在商业中心区,购物、出行、就医、求学比郊区方便得多,可选择的余地大,虽然噪声、污染较为严重,但愿意选择在市 中心居住的人数仍占被调查者总数的78%。6.房屋的个别因素。在价格差距不大的情况下,居民对楼盘 的个别因素(朝向、楼层、面积、室内结构、物业管理、小区绿化等)关注较多。在调查中,首先,就空 置房的楼层分 布看,多层住 宅的空 置情况,5、6层空 置的 占调 查 小区空置总 量 的84%,而7层(顶 层)多赠送阁楼反而销售较 好,1、2层空置的 占8%;在高层住 宅中,1一4层空 置量大,占总空置量的57%,高楼层1 5、1 6层 空置量仅为空置总量的10%,且多为室内结构不合理或临山墙,保温性能差。其次,就空 置的面积而言,大面积(这里指建筑面 积超过1 20mZ)的空置 量较多,占调查区总空置量 的6 4%。l( X )一120m2之I e d的占2 5%,6 ( )一80m2之间 的占8%,6 0m,以下 的占3%。可见建筑面积对居民购房影响较大。房地产是一种高价值的耐用商品.普通居民可能一生中只能购买一次,虽然我国的存 量房地 产市场逐步放开并日甄完善,但居民经济能力有限,限制了对大面积房屋的需求,造成大面积房屋的空置率较高。在调查中,居民对物业管理、小区绿化 关注的程度也非常高,体现人们对安全、健康的重视程度在提高。房地产业作为国民经济发展的支柱,对于国家宏观经济的稳定、政局稳定、居民的安居乐业起到非常重要的作用。一定量的空置,有利于供需调整,对价格的上涨有一定的平抑作用。但也不宜太高,因为房地产的空 置占压大量资金.不利于资源的有效利用。本文写作的主要目的是 了解商品住宅空置的原因,对城市规划方案的调整 及开发商的合理目标定位 提供参考,以利于实现丹东房地产业健康有序发展。( 作者单位:辽东学院)2加阁9