MANUALCONTENTS1. 公寓投资攻略2.商铺投资攻略3.写字楼投资攻略.教你几招“房生钱”.淘房变富成功案例.“房生钱”风险提醒MANUAL投资型物业如何房生钱开篇语买房的目的不仅可以用来居住，也可以用来投资。广州作为一个快速发展的中心城市，经济水平的提高也推动了物业价值的增长，这就给物业投资带来了增值空间。目前在广州，物业投资选择最为广泛的类型是商铺、写字楼和公寓。商铺这种物业投资型的物业投资比较高，因为价格高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍。写字楼所面对的市场是一个比较稳定的企业或者是公司，随着经济飞速发展，这种企业和公司在不断增加，因此他们对办公需求的面积也不断增加。公寓无论是商住型还是服务式公寓，一般地处繁华商业地段，具备了既可居住、又可商住的价值，因此投资价值也较高。对于投资型物业来说，最重要的因素还是地段。投资型物业第一点要注重区域的分析，如果区域是看好的，选择就是安全的。如果区域属于衰退期和整合期，入市就要十分谨慎。同时，投资型物业要懂得运用自己的资金杠杆，同时能够投资几项物业，把有限的资金最大化利用。但这里有一个前提，就是你一定要确保自己的购买实力，不要把所有的希望都寄托在未来完全依赖于市场的回报出租资金上来支撑自己的按期款。如果遇到空住率的问题，你就有接不上的问题，所以既要利用较少的资金投入最大化的物业，同时考虑供款能力，考虑危急关口的解决能力。公寓投资攻略以前，“公寓”物业主要以出租为主，较少出售。后来，当“公寓”物业转向以销售为主，放租的主体转变为小业主的时候，“公寓”市场在短短的两三年间变得火热起来，各种不同类型的“公寓”物业应运而生。发展至今天，“公寓”已经成为房地产市场上的一种以投资型为主导但又是投资自用两相宜的新型物业。公寓可以分为酒店式公寓和商住型公寓两种类型。早期广州市的“公寓”主要出现在星级酒店内，针对外资企业和商务人士长期驻留广州的需求，成为广州最早的酒店式服务公寓，其物业性质为酒店用房，是传统的酒店式公寓。后来随着广州经济的不断发展，驻穗的外籍人士不断增加，部分住宅性质的居住型公寓开始出现，如金亚花园、祈福华厦及新大厦等。该类物业性质为住宅，通过个性化服务和低于酒店的价格抢占“公寓”市场的份额，成为新型的“酒店式公寓”。到了上世纪90年代末，广州市商务圈的兴起，带动了一种新“公寓”的诞生，就是商住式公寓。这种物业类型基本上具有住的功能，又地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。至于商业型“公寓”，物业性质为写字楼或旅业性质，使用期限一般为40年。该类型可分为两种：第一种是公寓式写字楼。物业具有面积小、总价低、可注册等优点。在“住宅禁商”政策下，该类型物业为广州市大量的中小型企业提供了适合其需求的办公场所。珠江新城中的华普广场就是其中之一。第二种是商务酒店式公寓。主要体现商务价值，但由于其价格偏高，并非一般投资人士所能接受。代表楼盘为珠江新城近期推出的富力爱丁堡国际公寓。提醒买家，无论是购买哪种类型的公寓都应该留意其物业管理的水平，因为只有良好的物业管理，才能令物业的价值得以提升。入市时，千万别忽略了物业管理公司的水平及资质消费者在购买公寓产品时一定要擦亮眼睛，辨明真相。1投资型物业如何房生钱是住宅还是写字楼？关键看用地性质 国际公寓大多都可以提供酒店式的服务，可以用于长期或短期出租，究竟这些公寓是什么性质的呢？业内人士告诉记者，公寓的性质主要看项目的用地性质，看该项目当初以何种性质报建。目前广州楼市中的“国际公寓”，大多数都是以住宅性质报建的，只不过打出公寓的概念，实质上与普通住宅没有什么区别，比如华景新城的尚景新寓、骏景花园的曼哈顿国际公寓、黄埔大道的MBA国际公寓、广州大道的嘉诚国际公寓等，也有少量是用商业服务业用地开发的，比如位于珠江新城的富力爱丁堡国际公寓。使用年限有不同吗？看清是0年还是0年用地性质的不同，必然导致公寓使用年限有所不同。根据有关规定，居住用地、商服用地(商业服务业用地)、工业用地等不同性质用地的使用年限不同，其中居住用地的使用年限是70年，商服用地的使用年限是40年，工业用地为50年。因此住宅性质的公寓使用年限是70年，而商业性质的公寓使用年限就是40年了。都能作为写字楼吗？商业性质才可办营业执照公寓产品因为可以提供更好的居住服务，又有一定的商务功能，有些消费者甚至将其作为办公场所，这就面临着一个能否作为办公场所注册登记营业执照的问题。据业内人士介绍，商业性质的公寓可以申办注册营业执照，比如富力爱丁堡国际公寓，住宅性质的公寓则不行，这意味着广州目前大多数国际公寓只能用于居住，不能用于办公。买公寓该缴多少契税？分3%和1.%两种如果公寓是商业性质的，购买时就需要缴纳3%的契税；如果公寓是住宅性质，同时面积小于144平方米，交易时需缴纳1.5%的契税，如果面积超过144平方米，就要缴纳3%的契税。（注，自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下住房，契税税率下调至1）商铺投资攻略2买商铺有哪些注意事项 一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。 二、在签订商铺买卖合同时注意： 1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明； 2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法； 3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节； 4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。 三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部商品房销售管理办法第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。 四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。投资型物业如何房生钱买铺投资入门ABC手里拿着几十万元闲钱想投资商铺的人士可谓遍地都是，他们觉得买商铺利润空间大，且说不定买着个黄金旺铺，可以“一铺养三代”。“怎样买铺才稳阵”、“二三十万元能买铺吗”先给想投资地产的“菜鸟”普及一下商铺投资的知识。别小看这些买铺ABC入门知识，只有掌握了基础知识，才可以晋身成地产“大鳄”。Q ：投资商铺与投资住宅有何不同？ A：投资商铺与投资住宅有很大分别。投资住宅讲究区域、配套与环境便利性，符合这三个标准即可入市。投资商铺要看商铺的商业价值因素，具体有三：地段、区域前景与交通。地段最容易看到，商业步行街商机随处可见，哪里旺哪里不旺，一目了然。就区域前景而言，目前广州市各行政区的规划透明度较高，哪些区域未来要发展成怎样，都有一个蓝图展示出来，问题只在于何时实现。最后一个是交通，广东俗语云“路通财通”，铺位所在的地点必须具有容易到达的特性，人流多，自然可做生意。Q ：广州满眼都是铺，“菜鸟”们应从何入手？A：行业内一般把商铺粗分为两大类，独立产权铺与分隔式产权商铺。独立产权铺又可分为“底商”和街铺，社区铺和商业裙楼的铺位即是“底商”，马路街道两旁的铺位为街铺。购物中心和批发市场的铺位属于分隔式产权铺位，每个铺位是大产权分割出来的一小部分。投资“菜鸟”要想入市，宜沿用“底商”街铺购物中心铺位的进阶模式入门。“底商”风险不大，消费人群较为稳定。目前广州市社区商铺单价为2万4万元/，几十平方米的铺位不到百万元，符合一般人的投资预算。若积累经验和资本后，可以尝试投资街铺。目前二三线马路的街铺单价约为8万10万元/，可选取面积较小的铺位入手。商业步行街的铺位为一线铺位，价格高达50万元/，且处于渴市状态，一年不见一单转手。“底商”其实有时候会转化成商业街物业。以光大花园为例，入住人数不多的时候，小区路静悄悄，随着入住率升高，小区路如今已经转化为商业街，大型社区如光大花园、汇侨新城的社区铺的价值媲美外面的街铺。Q ：看商场“返租”，养铺成本贵不贵？A：商场“返租”是一种销售策略，因为产权分散的商场需要在开场头几年做统一经营，方可营造人气和树立形象。不过，业内一般认为购物中心与批发市场铺位的产权不宜做分割，若经营者有信心，一般都会做只租不售。批发市场由于业态单一，成绩两极化，要么做得很旺，要么做得很死。一般来说，社区铺与街铺的养铺成本不高，管理费很低，可忽略不计。购物中心铺位的管理费很贵，贵的要60多元/m2/月，便宜的每平方米租金也要二三十元。商场冷气强劲，业主都要分摊公共部分的电费。商场每个月搞广告推广，业主也要凑份子。铺位顺利出租则有关开支可转嫁给租客，若出现空租期，这些开支要业主承担，“菜鸟”入市前要算清楚。Q ：商铺按揭与住宅按揭有何不同？ A：国家出台信贷及税收减免政策均针对住宅，而视作投资性的商铺几乎没有。在贷款年限方面，住宅可做30年按揭，商铺最长只能做10年按揭；住宅首次置业可享受基准利率下浮30%，商铺则是基准利率上浮10%。此外，因商铺营业所用，发生火灾、水灾等几率大，故银行为保障利益必须购买保险，住宅商业贷款按揭可选择不购买房屋保险。 小本创业 格仔铺租得过吗开铺创业，最困扰“准老板”的是开业成本。相比起动辄十万元顶手费、过万元月租的旺地铺位来说，格仔铺和网店是小老板的福音，而开网店已成为不少在校大学生和白领人士的一项副业。低成本创业，开一间格仔铺或网店，可以让打工一族牛刀小试。在动漫星城等格仔铺集中的商场巡场，发现逛格仔铺的一半顾客是咨询租铺事宜的，另外一半才是真正想买东西的顾客。动漫星城有多个格仔铺小店，每个铺位分隔出50个柜子左右。格仔铺租金与位置息息相关，胸线以下的303835厘米的铺位每月租金为450元，与膝盖同高的柜子每月租金250元。据格仔铺经营商G-Box有关人士表示，他们在动漫星城、光明广场、江南西开设了多个专门经营格仔铺的商店，动漫星城铺位租金最贵，像光明广场的格仔铺不到百元就可以租一个。 成功定律：小本经营之路，最大的障碍就是铺租太高，导致经营的前几年会入不敷出。现在有格仔铺这种经营模式，正好让小本经营者体验到“出少少钱做商户”的乐趣，但由于消费者普遍不认同这种“小抽屉里面看精品”的模式，所以小本经营者还是容易亏钱。以动漫星城为例，负一层的租金是4 5 0 1 1 0 0 元/ m 2 之间，负二层是2 4 0 6 0 0 元/ m 2 。负一层有一个1 0 平方米的格仔铺，柜子5 0 个，每个月租金平均为3 0 0 元，每月做二房东收取的租金收入就有1 5 0 0 0元，除去交给商场的1 1 0 0 0 元租金，每个月租金收入4 0 0 0 元。 格仔铺可以看实物，满足年轻一族逛街时浏览货品的需求；格仔铺开发商领取统一大执照，经营者每月缴纳的租金已包含税费、商场分摊、销售人员等杂项开支。10投资型物业如何房生钱11广州商铺投资 可分几个层次玩预算300万元以下：投资成熟大盘小区铺预算在300万元以下的投资者，大部分是“初试牛刀”，建议选择租金回报稳定、承租率高的成熟社区商铺，此类型商铺投资风险较小，能保障首次投资“获利”。此类型商