摘，要随着我国土地使用制度改革的力度不断加大，土地市场逐渐完善，城市土地出让价格更加接近市场价格。招标、拍卖、挂牌的出让方式越来越广泛地被采用，加剧了土地出让市场的竞争性。对城市土地出让价格进行准确、客观的预测对政府和房地产开发商都具有重要意义。本文研究的是城市内特定宗地的出让价格发展趋势，并预测未来的宗地出让价格。本文是在基准地价系数修正法的基础上，结合灰色预测理论的G M ( 1 ，1 )模型，对未来时期的城市土地出让价格进行预测。基准地价系数修正法通过对基准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正及区域和个别因素修正来取得待估宗地的价格。为了取得未来的地价指数，本文根据以往的平均地价历史数据的时间序列，运用G M ( 1 ，1 ) 模型，模拟平均地价发展趋势，预测未来的平均地价。再由平均地价计算出未来的地价指数，以便对基准地价进行期日修正，进而实现了对土地出让价格的中长期预测。在容积率修正过程中，本文运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数，得出容积率修正系数。本文以天津市中心城区某宗级商业用地的土地出让价格预测为例，先根据天津市中心城区级商业用地各季度平均地价，运用灰色预测法得到平均地价的预测模型。经过检验，该模型符合精度要求，可以用其预测平均地价，并由此求得地价指数。本文还运用对数函数对容积率和地价的关系进行拟合，求得容积率修正系数。然后，通过对天津市中心城区的基准地价进行修正，预测出了该宗土地2 0 0 8 年各季度的出让价格。关键词：城市土地出让价格基准地价灰色预测地价指数A B S T R A C TW i t ht h er e f o 册o ft h eu s eS y s t e mo fI a n dj no u rc o u n 臼yb e i n gi m p l e m e n t e da n dt h el a n dm a r k e tb e c o m i n gm o r en o m a l ，t h er e m i s i n gp r i c eo fu r b a nl a n di sc l o s et ot h em a r k e tp r i c e 伊a d u a l l y T h er e m i s i n gw a y so ft e n d e r ，a u c t i o na n dl i s t i n gh a v eb e e na d o p t e dw i d e l y ，w h i c hs t r e n g t h e n st h ec o m p e t i t i o no ft h el a n dm a r k e t S oi t sv e 眄i m p o r t a n tf o rb o t ht h eg o V e m m e n t 柚dt h er e a le s t a t ed e v e l o p e rt op r e d i c tt h er e m i s i n gp r i c eo fu r b a nl a n da c c u r a t e l ya n do b j e c t i v e I y T h i st h e s i si st os t u d yt h ed e V e l o p i n gt r e n do ft h er e m i s i n gp r i c eo fap a r c e lo fl a n d ，a n dt 0p r e d i c tt h ef h t u r er e m i s i n gp r i c eo ft h ep a r c e l B a s e do nt h em e t h o do fb a s ep r i c eo fl a n dc o e 饿c i e n tm o d i f i c a t i o na n dc o m b i n e dw i t hm e t h o d so fG M ( 1 ，1 )g r e yp r e d i c t i o n ，t h i st h e s i sp r c d i c t st h ef u t u r er e m i s i n gp r i c eo fu r b a nl a n d I no r d e rt oe V a l u a t et h el a n dp r i c et h em e t h o do fb a s ep r i c eo fl a n dc o e 伍c i e n tm o d i 6 c a t i o nw i l lm o d i 矽t h eb a s ep r i c eo fl a n di nt e 彻so fd a t e ，s e n ，i c e a b l et i m e ，c a p a c i 锣r a t ea n dr e g i o n a la n di n d i V i d u a lf a c t o r s T h ef u t u r el a n d 研c ei n d e xm u s tb eo b t a i n e df o rd a t em o d i 6 c a t i o n S oa c c o r d i n gt ot h et i m es e r i e so fa v e r a g el a n dp r i c e s ，t h i st h e s i si m i m a l e st h ed e V e l o p i n gt I e n do fa v e r a g el a n dp r i c e sa n dp r e d i c t st h ef - u t u r ea v e r a g el a n dp r i c e sw i t hG M ( 1 ，1 ) m o d e l ，t h r o u 曲w h i c ht h e 向t u r el a n dp r i c ei n d e xc 锄b ec a l c u l a t e dt om o d i 矽t h eb a s ep r i c eo fl a n d T h u sw ec a np r e d i c tt h er e m i s i n gp r i c eo fl a n df a ri nt h ef - u t u r e T om o d i 矽t h eb a s e c eo fl a n da c c o r d i n gt oc 印a c 时r a t e ，t h i st h e s i se s t a b l i s h e st h er e l e v a n tf u n c t i o nb 嘶v e e nt h ec a p a c i t yr a t e sa n dl a n dp r i c e sb yr e g r e s s i n gf i t S ot h ec o e 衔c i e n to fc 印a c i t yr a t em o d i 6 c a t i o nc a nb eo b t a i n e d T h i st h e s i st a k e st h ee x a m p l eo ft h ep r e d i c t i o nf o rt h er e m i s i n gp r i c eo fap a r c e lo fc o m m e r c i a ll a n d o ft h ec e n 仃ec 时o fT i a n ji n Fi r s to fa l l ，w i t ht h ea v e r a g e1 a n dp r i c e so fc o m m e r c i a l l a n d f r o md i f 绝r e tq u a r t e r s ，w ec a ng e tt h ep r e d i c t i o nm o d e ll r o u g hm e t h o d so fg r e yp r e d i c t i o n ，w h i c hh a sf u l n l e dp r e c i s i o na f t e rt e s ta n dc a nb eu s e dt op r e d i c tt h ea V e r a g el a n dp r i c e S ot h em t u r el a n dp r i c ei n d e xw il lb ec a l c u l a t e d I nt h i sc a s et h el o g a r i t h m 凡n c t i o ni su s e dt oe s t a b l i s ht h er e l e v a n t 向n c t i o nb e “V e e nt h ec a p a c 时r a t e sa n dl a n dp r i c e s ，t h e nw ec a ng e tt h ec o e f f i c i e n to fc a p a c 时r a t e F i n a l l yt h r o u g hm o d i 矽i n gt h eb a s ep r i c eo ft h ec e n t r ec i t yo fT i a n j i n ，w ec a np r e d i c tt h er e m i s i n gp r i c e so ft h ep a r c e la te v e 呵q u a r t e ri n2 0 0 8 1 ( e yw o r d s ：r e m i s i n gp r i c e ，b a c ep “c eo fI a n d ，g r e yp r e c d i c t i o n ，l a n dp r i c ei n d e x ，a V e r a g e1 a n dp r i c e独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨鲞盘堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：l 司舒签字日期=娜年6 月弘日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解墨鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名：阎钎 l翩躲孙签字日期：) 瞄年多月仁日签字日期：伽扩年么月y 日第一章绪论1 1 研究背景第一章绪论新中国成立后，随着经济体制的变化，我国国有土地使用制度经历了由有偿有限期使用到无偿无限期使用，再由无偿无限期使用到有偿有限期使用的变化过程。1 9 世纪5 0 年代初期，还存在着土地私有制的情况，土地买卖、出租、典当、赠与等交易活动比较活跃，地价和租金也均有上涨之势，政府对私人的土地交易还课征税收。在社会主义改造过程中，没收了属于前国民党政府、外国人以及部分大地主所有的土地，并以付息方式购买城市工商业者的私人土地。因此，到了1 9 5 7 年左右，土地绝大部分实际上已属于国有，土地权属的转移大多通过行政手段办理，对地租、地价也由限制到逐渐从名义上取消，这个