摘要随着我国城镇住宅市场的形成，城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2 0 0 2 年起国内有学者开始采用H c d o n i c 模型对住宅价格进行实证研究，求取住宅特征和住宅价格之间的数量关系，并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于上海住宅市场，分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格，构建适用于上海住宅市场的h e d o n i c 模型，进一步验证H c d o n i c 模型在住宅市场的适用性。论文第一章提出问题，确定了研究方法和技术路线，并明确了住宅价格、住宅特征和特征价格的概念，为论文的开展提供了思路。论文第二章总结了H e d o n i c 模型的国内外研究动态，介绍了H e d o n i e 模型的理论基础。在此基础上，从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。论文第三章构建了住宅特征价格的理论模型。根据文献和上海市的实际情况，总结出模型的特征变量，然后根据上海市虹口区住宅市场的挂牌交易样本初步验证了特征价格模型的可行性，并最终选择1 6 个住宅特征作为模型的自变量。论文第四章论述了研究数据的获取和量化。首先选择上海市中心城区范围内的1 1 个行政区作为研究区域，从上海市房产之窗有限公司获得3 3 8 4 1 个住宅挂牌样本，通过住宅小区实地调查以及基于G I S 的上海市电子地图对样本进行了补充，得到有效样本1 7 6 8 个，时间跨度为2 0 0 0 年1 月1 日至2 0 0 6年5 月3 1 日。另外，笔者还从上海市二手房指数办公室获得了3 5 3 7 个住宅样本的真实交易数据，通过一元线性回归分析完成了挂牌价格与成交价格之间的转换。同时，本章还对住宅样本的定量变量和定性变量进行了编码和量化。论文第五章把上海市住宅市场作为单一市场进行实证研究，首先采用基本模型、对数模型、半对数模型分别进行回归分析，得出半对数模型的拟合效果最好。然后通过半对数模型的回归分析，得到进入模型的1 3 个特征变量的回归系数，由此得出上海市住宅特征价格模型。最后通过半对数模型得到1 3 个住宅特征的价格半弹性，由此分析得出自变量一个单位的增长所导致的因变量变化的百分比。论文第六章按照住宅建筑类型对上海市住宅市场进行细分，并与第五章的研究进行对比，实证结果表明，市场细分并没有导致模型的拟合性能得到提商。伍部分住宅特征的显著性水平、影晌方向及价格半弹性在统计上存在显墓差髯。论文的创新性主要有以下几点：( 1 ) 总结出影响上海住宅价格的特征变量，并对定量变量和定憔变量进行了编弼和董纯，构建了上海住宅特征价格理论模型。( 2 ) 通过实诞研究测算了上海市住宅特 正的特征价格和价接弹性，以确立不同住宅特征对住宅价格的影响程度，得出上海市住宅特征价格模挺。( 3 ) 研究了住宅市场细分对特征价格模型的影响。为细分市场住宅价格影滴因素豹貔较提供参考。关健词：住宅价格，住宅特征，特征价格，价格弹性，市场细分1 1A B S T R A C TW i t ht h ef o r m a t i no ft h eu r b a nh o u s i n gm a r k e ti nC h i n a ，t h eq u e s t i o n so fh o u s i n gp r i c eb e c o m eo n eo ft h ea c a d e m i cf o c u s e s D o m e s t i cs c h o l a r sm a i n l yc a r r yo nq u a l i t a t i v es t u d yf r o mt h es u p p l y d e m a n dr e l a t i o n s h i p ，t h ec o m p o s i t i o no ft h eh o u s i n gp r i c e ，h o u s i n gp o l i c ye t c S i n c e2 0 0 2t h e r ei saf e wd o m e s t i cs c h o l a rb e g i nt or e s e a r c ht h eu r b a nh o m i n gp r i c eu s e dh e d o n i et h e o r ya n dm o d e l ，o b t a i n e dt h eq u a n t i t a t i v er e l a t i o nb e t w e e nt h eh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i ca n dh o u s i n gp r i c e T h i sp a p e rm a i n l yu s e dh e d o n l cm o d e lt oa n a l y s i st h eh o u s i n gh e d o n l cp r i c ea n dp r i c ee l a s t i c i t yi nS h a n g h a im a r k e t E s t a b l i s ht h eh e d o n l cm o d e lo fs h a n g h a ih o u s i n gm a r k e ta n dv a l i d a t et h ea p p l i c a b i l i t yo f t h i sm o d e l I nc h a p t e ro n et h et h e s i sb r o u g h tf o r w a r dq u e s t i o nf i r s t l y T h e nc o n f i r m e dt h er e s e a r c hm e t h o da n dt e c h n i c a lr o u t e L a s t l yi td e f i n e dt h ec o n c e p to f h o u s i n gp r i c e ，h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i ca n dh c d o n i cp 6 c e I nc h a p t e rt w ot h et h e s i sh a ss y s t e m a t i c a l l ys u m m a r i z e dt h er e s e a r c hd y n a m i c so ft h eh e d o n i cp r i c et h e o r ya n dm o d e la n di n t r o d u c e dt h eb a s i ct h e o r yo ft h em o d e l I nt h es a m et i m e ，t h et h e s i sh a sd i s c u s s e dt h ee n a c t m e n ta n de s t i m a t i o no ft h em o d e lf r o mp o i n to f v i e wo f t h ee c o n o m e t r i c I nc h a p t e rt h r e et h et h e s i ss t r u c t u r e dt h et h e o r e t i cm o d e lo ft h eh o u s i n gh e d o n i ep r i c e T h et h e s i ss u m m a r i z e dc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e sb a s i n go nl i t e r a t u r ea n dc o m b i n i n gt h er e a l i t yo ft h eS h a n g h a iC i t y A n dt h e nv a l i d a t e dt h ef e a s i b i l i t yo ft h eh e d o n i cm o d e lb yh o u s i n gl i s t i n gd a t ao fH o n g k o ud i s t r i c t A tl a s t ，t h et h e s i ss e l e c t i n gs i x t e e nh o u s i n gc h a r a c t e r sa si n d e p e n d e n tv a r i a b l eo f t h em o d e l I nc h a p t e rf o u rt h et h e s i sd e s c r i b e st h eo b t a i n i n ga n dm e a s u r i n gm e t h o do ft h er e s e a r c hd a t a W et a k e st h ee l e v e nd i s t r i c t sa st h er e s e a r c ho b j e c t a l la r ei nt h eI I IA b s t r a c tu r b a na r e ao ft h eS h a n g h a ic i t y T h es o u r c eo ft h er e s e a r c hd a t aa r ed i v i d e di n t of o u rk i n d sm a i n l y ：h o u s i n gl i s t i n gd a t a ，h o u s i n gt r a n s a c t i o np r i c ed a t a ，i n v e s t i g a t i n gd a t ao fh o u s i n gc o m m u n i t ya n de l e c t r o n i cm a pd a t ao fS h a n g h a ib a s e do nG I S T h ea u t h o rh a sc a r r i e do nt h ef i e l ds u r v e yo f2 5 0h o u s i n gc o m m u n i t i e s ，a n dg o t3 3 8 4 1 h o u s i n gl i s t i n gs a r n p l e sf r o mt h er e a le s t a t ea g e n c yc o m p a n y T h r o u g hc h e c k i n go fs a m p l ed a t aa n dt h em e r g e rw i t hh o u s i n gc o m m u n i t ys u r v e y , w eg e t1 7 6 8e f f e c t i v es a m p l e s T h et i m es p a ni sf r o mJ a n u a r y1 ，2 0 0 6t oM a y3l ，2 0 0 6 A tl a s t ，c o d ea n dm e a s u r ef o rt h er e l e v a n tv a r i a b l e so fs a m p l e s I nc h a p t e rf i v et h et h e s i sr e g a r d e dt h eh