Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1地产服务 投资管理 资产及商业管理Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2京武长沙城市山谷前期策划报告2010年12月15日德思勤深圳谨呈：京武房地产开发有限公司Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. “没有震撼，只有归宿感”“山谷、建筑、艺术、人生”Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage61项目背景及市场分析2项目地块综合分析3项目整体发展定位目 录41号地块定位及物业发展建议53号地块定位及物业发展建议62号地块定位及物业发展建议Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage7Part1:项目背景及市场分析 城市发展背景 宏观经济及房地产政策走势 长沙土地市场分析 长沙住宅市场分析 长沙商业市场分析 长沙写字楼市场分析 长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage8n 长沙是一个集山水洲城为一体的千年历史文化名城；n 经济总量在全国省会城市中位列第5，人均GDP在中部主要城市中列第1；n 人均可支配收入、人均消费支出居各中部六市之首，典型的消费型城市；n 房价处于中间水平，未来上升空间较大。 长沙概况：长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、 科技、金融的中心。长沙武汉重庆郑州合肥南昌常住人口（万）6649102859752510465生产总值（亿元）374545616529330021021838人均GDP（元）566204429022916440004298139669城市化率61.8%64.7%51.59%63.41%64.1%43.18%社会消费品零售总额1525216424791435703634人均可支配支出（元）202381838515749171171715916472人均消费支出（元）150201271012144108041268512306人均居住面积（）29.2730.8831.4226.626.1中高端住宅均价（元/ )652880006300589080007500一、城市发展背景长沙城市竞争力对比分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage9 2007年12月，长株潭城市群被批准为“两型社会”建设综合配套改革试验区； 以长沙为核心的长株潭一体化为长沙城市化带来最大契机； 长株潭地区空间结构框架规划为“一主、两副、环绿心”。长株潭一体化：长株潭是未来湖南的综合发展中心，而长沙在城市能级和经济表现 上拥有绝对核心地位。长株潭 一体化区域布局一体化 基础设施一体化 产业发展一体化 城乡建设一体化 市场体系一体化 社会发展一体化 一、城市发展背景Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage10单核发展阶段2000年以前，以五一商圈为核心， 省 府、市府聚集，城市单核特征明 显。“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略。西文东市，拓南兴北十五期间，按照“尊重历史、面向 未来”和“西文东市、拓南 兴北” 的规划思路。市府 麓谷 板块麓南 含浦 板块城 北中 心 板 块星 沙 板 块城南东 城月 湖城市发展：长沙正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，是城 市向城市群发展的重要过渡。长沙城市发展轨迹演变一、城市发展背景Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage11城市规划：构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构，以有序引导人口和产业 向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。一、城市发展背景分类序号区域一主1中心城区两次2河西新城3星马新城四组团4暮云组团5捞霞组团6高星组团7含浦组团数据来源：长沙市城市总体规划(2003-2020)、世界银行基金研究长沙市城市总体规划1234567Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage12一、城市发展背景交通规划：中部多维立体交通转换，城际和省际交通交汇中心、京广高速与机场高 速穿行。n 城市建设为长沙市经济发展的龙头。十五期间，“六桥三环”、“八纵八 横”的路网格局基本形成，大规模推进城市基础设施和生态环境建设。n 长沙城市轨道交通远景线网由号线及其支线线，号线及其、，号线和号线共条线组成，总约172公里，形成网格加放射形状的网络系统。 n 到2015年，在城市东西和南北两条最重要的交通走廊上，轨道交通将成为主要客运方式；远景看，在主要交通发展轴上，轨道交通为骨干交通方式，与公共交通共同构成城市客运交通的主体。Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage13二、宏观经济及房地产政策走势宏观经济层面：CPI持续走高，国内通胀压力加大，PPI震荡上扬，国外输入性压力 加大。根据中央经济工作会议精神。2011年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳 健、审慎灵活，保持经济平稳较快发展，总体稳定是目标。 2010年1-11月CPIn 客户层面：金融、房地产、IT类企业为中高档专业写字楼的主要消费群体;n 产品层面：写字楼目前在内部装修上、相关配套及物业管理方面，整体品质感不强，均有待提高，未来将向向高标准配置发展;n 竞争层面：随着城市更新、武广高铁、品牌发展商进入等众多因素影响，片区未来综合性物业逐渐增多，片区未来高端写字楼竞争较为激烈，区域后期供应量约50万m2。Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage89酒店主要集中在市中心核心区域：n芙蓉广场区域n芙蓉中路区域n韶山北路区域n火车站北区域韶山 北路芙蓉 中路芙蓉 广场火车 站北目前长沙四星级以上酒店主要集中在市中心核心区域，五星级13家，其中3家为 国际五星，四星级16家。七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage905星级酒店：长沙四星级酒店13家，共提供5493间客房，其中3家为国际五星。12 345678910111213五星级酒店国际五星级酒店序号酒店客房数1湖南佳程酒店2382通程国际大酒店4503华天大酒店7084湖南国际影视会展酒店2255华雅国际大酒店8686普瑞温泉酒店2227神农大酒店3758同升湖通程山庄酒店3009运达喜来登酒店38510明城国际大酒店35911皇冠假日酒店43112潇湘华天大酒店60213湘泉大酒店330合计5493七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage914星级酒店：长沙四星级酒店16家，共提供3651间客房，均由本地酒店管理公司 负责管理。序号酒店客房数 1顺天黄金海岸大酒店145 2君逸康年大酒店262 3南方明珠大酒店208 4天玺大酒店216 5时代帝景大酒店248 6五华酒店229 7金源大酒店354 8君逸山水大酒店150 9芙蓉华天大酒店288 10和一大酒店300 11天园假日大酒店200 12鑫都大酒店200 13紫东阁华天大酒店400 14富丽华大酒店238 15海程大酒店113 16神农山庄100 合计365112 3 45678 910111213141516七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage92房价：4星级酒店房价为281元/间/天，远低于本土5星级酒店425元/间/天；相对于本土5星级酒店，国际5星级酒店溢价能力高，2009年平均房价622元/间天，超出本土品牌46%。长沙市星级酒店市场房价比较七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage93入住率：近年来，长沙市星级酒店平均入住率稳定攀升。国际五星级54%，本土5 星级57%，四星级为71%。长沙市星级酒店入住率对比长沙市不同区域星级酒店入住率比较数据来源:德思勤信息研究中心七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage94客源结构：5星级酒店约45%的客源来自于高端商务需求， 4星级酒店的客源则主 要来自于商务与休闲娱乐。n 5星级酒店中，约45%的客源来自于高端商务需求，会议需求占30%；n 而4星级酒店的客源则主要来自于商务与休闲娱乐，商务客源约占40%，休闲娱乐的消费需求占30%；n 同时，国际品牌酒店与本地品牌酒店客源结构差别较为明显，国际酒店以高端商务、会议需求为主，而本土酒店则以会议、餐饮、休闲娱乐比例较高。长沙市5星级酒店客源结构长沙市4星级酒店客源结构数据来源:德思勤信息研究中心七、长沙星级酒店市场分析Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage95酒店产品特征：酒店在硬件设施、装修设计等方面与国际水平存在一定差距，但酒店 休闲娱乐比较配套齐全。项目未来在建筑外观、内部装修、硬件设施等方面有较大提 高空间。项目规模房间大小酒店管理公司硬件设施配套设施建筑外观五星级规模较大 ，平均客 房423间标准间25- 30平方米以本土品牌为 主，但国际品 牌呈增长趋势电梯多为国际品牌，配 备充足；层高在2.8-3.0 米之间；国际5星级酒 店装修好于本土酒店中西餐厅、宴会 厅、室内游泳池 、健身房、精品 屋、商务会所等外观多 为石材 、玻璃 幕墙等 四星级规模普遍 较小，平 均房间数 228间标准间18- 25平方米全部为本土酒 店管理品牌多数酒店采用国内或长 沙本地电梯品牌，酒店 电梯数量较少；层高约 2.8米左右；隔音较差 ，硬件设施较差，装修 品质一般KTV、棋牌室、 桑拿、精品店、 健身房、美容美 发等外观较 为传统 ，美观 感不足七、长沙星级酒店市场分析Copyright