商丘白云商圈 商业地产项目调查报告商丘位于河南省东部，地处黄淮平原腹地，介于东经11449-11639、北纬3343- 3452之间。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，总面积10704平方千米（市 区面积91.9平方千米）。俯瞰商丘：华夏腹地、中原要冲俯瞰商丘：文化名城、交通要冲商丘市是中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连， 为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经 济区“半小时紧密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城 市。全国主体功能区构建“两横三纵”为主体的国家级城市化战略格局中的“一横” 亚欧大陆桥通道横轴贯穿商丘东西全境，为国家重点开发的城市化地区。俯瞰商丘：纵横交汇，通达全国商丘地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是中原距离出海口最近的地级市 ，国家南北、东西交通大动脉陇海、京九、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速 、济广高速、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通 达全国主要城市，是国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之 一，为我国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的“十字路口”。商族的先族东夷人活动在商丘一带，商业起源于商丘。中国的商业始祖王亥是商丘人 ，因王亥是商族人，其活动的区域又在商丘，所以说，商丘是中国商业的起源地，久 而久之人们就把从事贸易活动的商部落人称为“商人”，把用于交换的物品叫“商品 ”，把商人从事的职业叫“商业”，由此衍生的文化称为“商文化”。故称商丘为“ 三商之源华商之都”。俯瞰商丘：三商之源、华商之都据商丘市2010年第六次全国人口普查人口地区分布报告显示，商丘市常住人口数 为7,362,472人，其中梁园区与睢阳区人口分别为787,931人、748,356人，市区人口 占全市人口20.86%。俯瞰商丘：人口密集、分布均匀夏邑县 ， 915,228永城市， 1,240,296虞城县， 954,720柘城县， 778,107宁陵县 ， 523,367睢县， 711,088民权县 ， 703,379睢阳区 ， 748,356梁园区， 787,931俯瞰商丘：单位与个体经营户的地区分布（以下摘自商丘市第二次全国经济普查报告）表1 单位数与个体经营户数单位数(个)比重(%)法人单位18547100.0 企业法人1001154.0 机关、事业法人271314.6 社会团体和其他法人582331.4 产业活动单位26060100.0 第二产业755429.0 第三产业1848370.9 个体经营户280353100.0 第二产业6542523.3 第三产业21492876.7 表2 按登记注册类型分组的企业法人单位单位数（个）比 重(%)合 计10011100.0 内资企业998399.8 国有企业3203.2 集体企业3203.2 股份合作企业680.7 联营企业160.2 有限责任公司5045.0 股份有限公司2392.4 私营企业820381.9 其他企业3133.1 港、澳、台商投资企业130.1 外商投资企业150.1 表3 单位与个体经营户的地区分布法人单位产业活动单位个体经营户数量(个)比重(%)数量(个)比重(%)数量(个)比重(%)全 市18547100.0 26060100.0 280353100.0 梁园区199310.7 268710.3 2880510.3 睢阳区215511.6 293811.3 3816013.6 民 权219611.8 294211.3 2990710.7 睢 县210111.3 265610.2 270919.7 宁 陵13517.3 18727.2 123654.4 柘 城16769.0 23779.1 2828910.1 虞 城217311.7 316012.1 3802113.6 夏 邑255113.8 373714.3 3149411.2 永 城235112.7 369114.2 4622116.5 俯瞰商丘：个体经营户与从业人员行业分布表5 个体经营户的行业分布 单位数（个 ）比重（% ） 合 计280353100.0 采矿业1330.05 制造业4973617.74 电力、燃气及水的生产和供应业770.03 建筑业154795.52 交通运输、仓储和邮政业4557716.26 信息传输、计算机服务和软件业6700.24 批发和零售业11990042.77 住宿和餐饮业167225.96 房地产业340.01 租赁和商务服务业24910.89 科学研究、技术服务和地质勘查业150.01 居民服务和其他服务业201877.20 教育3200.11 卫生、社会保障和社会福利业83012.96 文化、体育和娱乐业7110.25 表6 单位人业人员的行业分布从业人员(人）比重（% ） 合 计777697100.0 采矿业338574.4 制造业26562634.2 电力、燃气及水的生产和供应业78601.0 建筑业10821813.9 交通运输、仓储和邮政业268563.5 信息传输、计算机服务和软件业38310.5 批发和零售业368104.7 住宿和餐饮业95841.2 金融业79231.0 房地产业54690.7 租赁和商务服务业27110.3 科学研究、技术服务和地质勘查业23150.3 水利、环境和公共设施管理业40330.5 居民服务和其他服务业16230.2 教育10078213.0 卫生、社会保障和社会福利业289073.7 文化、体育和娱乐业29890.4 公共管理和社会组织12830316.5 表7 单位从业人员学历、职称、技术等级情况从业人员(人)比重(%) 一、从业人员合计777697100具有研究生及以上学历者55160.7 具有大学本科学历者725909.3 具有大专学历者16391921.1 具有高中学历者22564229.0 具有初中及以下学历者31003039.9 二、具有技术职称的人员合计146290100具有高级技术职称者126788.7 具有中级技术职称者5836739.9 具有初级技术职称者7524551.4 三、具有技术等级证书人员合计87110100高级技师27463.2 技师77989.0 高级工2756531.6 中级工4900156.3 俯瞰商丘：从业人员学历职称情况法人单位（个）从业人员（人）主营业务收入（万元）合 计1341364622776418.7 批发业554138511948119.9 农畜产品批发253488375382.0 食品、饮料及烟草制品批发313654233501.3 纺织、服装及日用品批发6813758.6 文化、体育用品及器材批发63301314.1 医药及医疗器材批发18735116050.1 矿产品、建材及化工产品批发14526331437121.2 机械设备、五金交电及电子产品批发66118571705.3 贸易经纪与代理3311556.5 其他批发263197730.8 零售业78722611828298.8 综合零售33412611264820.9 食品、饮料及烟草制品专门零售124296279.6 纺织、服装及日用品专门零售61120315062.1 文化、体育用品及器材专门零售35139821041.5 医药及医疗器材专门零售67158774493.8 汽车、摩托车、燃料及零配件专门零售1213312403716.4 家用电器及电子产品专门零售70101324749.3 五金、家具及室内装修材料专门零售325126931.3无店铺及其他零售5554611203.9俯瞰商丘：批发和零售业企业法人单位和从业人员俯瞰商丘：住宿和餐饮业企业从业人员与主营收入情况法人单位（个）从业人员（人）主营业务收入（万元 ）资产总计（万元）合 计242958469472.287174.5 住宿业72375921279.739834.0 旅游饭店2 3185210998.022418.9一般旅馆48189510132.717166.1 其他住宿服务112149.0249.0 餐饮业170582548192.547340.5 正餐服务145523044122.941411.1 快餐服务184443081.94036.9 饮料及冷饮服务165180.0960.2 其他餐饮服务686807.7932.3道北片区：老城区，城中村集 中，人口密度极高，众多专业 市场老城区：人口密度高，集中了 百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区 域，城市面貌较好经济开发区：轻工企业集中， 住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西 迁，周边小区初具规模，市政 配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方 向：“南扩东进西移”俯瞰商丘：城市发展格局与规划南扩东进西移南扩东进西移城市经济发展处于加速期，尽管目前人均收入偏低，但 由于商丘市是一个工业过渡型城市，社会体系呈金字塔 形结构，贫富差距较大。对于城市高收入群体来说，与 城市发展相适应的时尚消费潜在需求极大。同时，从城市宏观发展与业态布局角度考虑，商丘市需 要一个集休闲娱乐与时尚消费于一体的大型商业项目， 以满足迫切的商铺投资与商业发展的需要。而处于高速发展态势中的商丘市商业产业，亦急需一个 大体量的、与城市发展相适应的、能带动城市商业产业 升级的大型商业地产项目。商圈研究：业态集中，铺面芜杂步行街商圈八一路商圈商丘市民人气最为集中的地段主 要有团结路、向阳步行街、神火 大道、民主路、归德路、丹尼斯 周边。其中团结路、向阳步行街 、神火大道构成了核心购物商圈 。以团结路安奇乐易为中心的归 德路团结路周边构成了以餐饮休 闲为主题的区域商圈。以丹尼斯 、天鸿电脑城、京九建材商城、 梁园市场为主要构成的八一路商 圈。再加上周边的凯旋路电动车 市场、文化路与神火大道交口处 的品牌店铺街、以中环广场为中 心的凯旋路民主路交口的手机电 器配件市场、站前路的美容美发 用品一条街。平原路与民主路交 口的汽车4S店一条街、以小商品 批发零售为主题的市场街等等构 成了商丘市的主体商业氛围。北南东西商圈研究：节次鳞比，一铺难求步行街商圈周边以时尚购物为主 题，是商丘市民休闲娱乐的中心 地区，步行街周边商铺节次鳞比 ，一铺难求，商业氛围已经颇具 规模。其中，向阳步行街中段以 运动品牌店铺为主，由于向阳路 北段小吃街与凯旋东路段小吃街 综合影响，该商业街区人气明显 高过步行街其他路段。步行街南 段由于受铺面条件影响，以时尚 小商品为主的辅街人气最旺。神 火大道及团结路上品牌店铺构成 了步行街外围商圈，与步行街相 互影响，已经成为商丘市民重要 的时尚品牌消费目的地。团结路 东段，以安奇乐易为中心的白云 游乐园周边商圈，是商丘市民的 休闲中心。北南东西商圈研究：半小时经济圈时尚消费 中心从城市功能区划定位角度考虑， 中环广场以其针对年轻消费者引 进的大地电影、阿香婆餐饮广场 和月轩网络、海港城等构成了商 丘的娱乐中心。向阳路步行街、 团结路西段及神火大道合围成商 丘市民的时尚消费中心，团结路 东段白云游乐园周边，则已经形 成了商丘市民集餐饮、购物、娱 乐、宾馆等业态的生活休闲中心 。休闲中心娱乐中心北南东西商圈研究：团结路周边商圈店铺商圈名称经营品类经营品牌主力户型其他京港百货一层珠宝、首饰、眼镜、 运动品牌周大生珠宝、商丘百文钟表、上海亚一珠宝、艾米奇女鞋、金利来皮 具等2-502006年开业，经营面积15000， 商场位置毗邻神火大道，客流量 大，肯德基进驻并刚刚开业。每 月5日领租金，10%年回报，10年 包租，10年回购；二层品牌服饰红人服饰、歌蒂诗女装、欧尚尼服饰、莱茨服饰、声雨竹服饰等20-50三层品牌服饰九牧王男装、三利男装、百斯盾、洛兹、典雅家居等20-50负一层超市、国