1内容简介“三五八十”战略目标的实现，使我市基本完成了市内六区成片危陋平房拆迁改造任务，城市面貌和居民住房条件得到了根本改变。自“三步走”战略实施以来，基础设施建设、海河综合开发步伐的加快，又有一些破旧房屋得到拆迁改造，某某市城市建设已经进入了一个新的发展阶段。为使住宅平房拆迁改造任务能够顺利完成，需要找出当前平房“拆迁难”的深层次原因，包括社会原因、制度原因以及其他原因和问题，为后续的政策研究和政策制定提供准确翔实的基础数据和决策依据。某某市市房屋拆迁管理办公室会同某某市商业大学，组织有关专家、学者，进行广泛、深入的调查研究，对某某市市住宅平房拆迁改造相关问题进行研究，形成两个科研成果，并写出了研究报告。成果一：市内六区危陋平房拆迁安置课题研究报告 ，共分为三大部分。第一部分主要是对某某市市目前平房分布状况和拆迁平房的居住状况做了概述。截止 2006 年初，某某市市市内六区住宅平房总计297 万平方米，完成住宅平房改造需要拆迁 332 万平方米（含楼房35 万平方米） ，总计 14.4 万户。为了使本研究报告更具真实性和可靠性，获得更加详尽的住宅平房基本情况，我们采取了问卷调查的方式。通过入户调研和到拆迁办调研，我们了解了平房居民的生存状态，并从房屋建筑面积、产别、建造年代、家庭经济情况、居民2年龄、居民职业等方面进行分析。并且根据入户调研过程中遇到的典型案例，整理成典型案例资料，以便于今后的跟踪调查。第二部分主要是对全国近三年的拆迁情况进行分析。自 2004年 6 月，国务院办公厅在网上发布了 46 号令( 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知)后，近三年来拆迁工作更加人性化。但拆迁工作推行到今天,似乎遇到了一个无解的难题：一方面是经济建设和城市的快速发展需要更大范围的拆迁量，而另一方面则是越来越多被拆迁人的顽强和花样翻新的抵制拆迁行为。为此，报告分析了拆迁遇到的主要难题和近年来取得的经验和教训，为某某市的平房拆迁工作提供参考。同时报告探讨了拆迁量与房地产开发供应量的互动关系，进而分析了拆迁调控的指标和管理。第三部分分析了住宅平房拆迁的外部条件并制定了相应的实施步骤。平房拆迁所需要的外部配套条件主要有：1、重新认识和定位拆迁工作的重要意义；2、管理体制要完善；3、在本次平房拆迁中，应同时推出产权调换和货币补偿两种拆迁补偿方式供被拆迁人选择；4、有关拆迁的舆论导向要正确，宣传方法要改进；5、解决“拆迁难”问题需要多部门共同配合；6、从宏观调控的角度保障适度的住房供给和顺畅的交易，为被拆迁人提供市场供应保证。平房拆迁所需要的政策条件主要有：经济适用房政策、经济租赁房政策，同时需要出台有关强制拆迁的工作程序。对群众意见大、社会反响大的拆迁项目，要举行真正体现民意的听证会，通过协商寻找解决问题的办法。目前某某市市出台的房屋拆迁听证程序 ，3实施的效果就比较好，应当继续推行和不断完善。个别问题应个别对待，对于极端困难的搬迁家庭，可以采取“打捆算帐、以丰补歉、自求平衡”的工作思路，允许各区在平房地块上建设商品房，土地采取划拨方式供应，用盈余的资金补贴困难拆迁户，确保每一户老百姓都有一套住房，在居住面积和居住环境得到提高和改善。第三部分同时提出了某某市市破解“拆迁难”难题的措施。首先需要加大拆迁前期宣传力度，与基层组织形成合力，提高拆迁人的业务水平同时加强阳光拆迁的典型。其次需要加快廉租房、经济适用房建设，充实安置房源。在旧城改造或大的整体拆迁项目中先行启动集中安置区，建设一批经济适用房来实行产权调换安置拆迁户，而对于开发项目则要求开发商按照一定比例建设中、小户型和面积的安置房，保证低收入家庭的安置。对于平房拆迁的实施步骤，既要从宏观层面把握，又要从微观层面控制。成果二：某某市市住宅平房拆迁改造配套政策 ，研究报告共分为四大部分。第一部分主要介绍了平房拆迁工作的指导思想及工作任务。为巩固我市的创模成果，创建国家卫生和园林城市，落实市委八届九次全会提出的“站在新起点、再创新优势、实现新跨越”的工作要求，加快住宅平房拆迁步伐，用两年时间基本完成市内六区住宅平房拆迁任务，改善群众住房条件，为我市经济社会协调发展做出贡献。4第二部分主要研究了平房拆迁中政府管理的相关政策。从以下方面进行分析：（一）土地整理的相关政策。经过多年的开发建设，成片的待拆迁房屋越来越少，而分散的分布于市内各区的平房和老旧房屋成为可以利用的土地资源，这一类房屋所占用的土地资源由于没有经过市场化的整合，有一定的利用价值尚未利用。通过土地整理，可以实现优化配置使用。（二）动迁的相关政策。1、对于分散平房的拆迁，要制定从项目的计划、拆迁安置、开工建设、销售等各个环节的管理制度。2、对用于定向还迁安置的低总价、小户型的经济适用房，应规定严格的建设管理程序。3、经济适用房在满足社会需求的前提下，经批准各区可以回购经济适用房，定向用于住宅平房拆迁户安置使用，以增加用于拆迁安置的房源。4、零散点住宅平房拆迁后，在规划条件允许的前提下，可以建设具有公益性、社区服务、商业网点等公建用房，提高社区服务功能；零散点住宅拆迁后不能规划建设的，要建绿地。（三）安置拆迁群众的相关政策。安置群众的拆迁政策主要包括以下几方面：1、拆迁住宅平房，采取货币补偿和实物安置相结合的方式，建设 100 万平方米与住宅平房拆迁安置相适应的小户型、低总价的定向还迁安置经济适用房。2、廉租房、经济租赁房、经济适用房等住房保障政策向住宅平房拆迁倾斜，优先安排。3、拆迁出租公有住宅平房（包括单位自管产） ，产权单位自行安置承租户的，5拆迁单位对产权单位进行货币补偿。4、住宅平房拆迁临时过渡补助费标准应当适当提高，由各区自行制定标准，经市拆迁办批准后执行。5、经济适用房建设单位可以采取“以租代售”方式安置拆迁户。6、拆迁整理地块中涉及集体土地村民住宅房屋拆迁的，征地和拆迁补偿安置费统一由房地产市场评估确定，全部用于村民的补偿安置。（四）拆迁工作的组织领导。为了加强住宅平房拆迁工作的组织领导，应当成立市平房拆迁指挥部，全力搞好协调和推动工作。市平房拆迁指挥部下设拆迁推动组、建设规划组、安置保障组和拆迁整理组，日常工作由市拆迁办负责。第三部分主要研究了某某市市内六区平房拆迁配套实施政策。为推动平房拆迁工作的顺利进行，经研究推出以下政策供市领导决策并逐步推行：1、 分散住宅平房拆迁土地整理计划申报程序2、 分散住宅平房拆迁国有土地融资办理土地登记程序3、 分散住宅平房拆迁涉及集体土地拆迁征地办理程序4、 零散点住宅平房拆迁建设还迁配套用房申报程序5、 分散住宅平房拆迁定向安置经济适用房建设、安置、销售和管理程序6、 分散住宅平房拆迁农业户口拆迁户申请购买定向销售经济适用房程序7、 分散住宅平房拆迁户申领经济租赁房招租补贴程序68、 分散住宅平房拆迁停止办理房地产抵押登记程序9、 市区分散危陋平房拆迁安置办法课题组2007 年 9 月7市内六区危陋平房拆迁安置课题研究报告（之一）某某市市拆迁办、某某市商业大学 课题组随着城市建设步伐加快和基础设施、公益项目投资快速增长，近年来城市房屋拆迁量急剧增加，拆迁矛盾日益增多。有效解决“拆迁难”问题，是促进我市城市建设顺利进行的主要内容之一。经过多年的锻炼，某某市市已形成了一套市场运作、政府保障的拆迁思路和招法。危改精神为某某市市锻炼了一支勇于攻关、敢打硬仗、拼搏奉献的干部职工队伍，全市形成了各部门、各单位通力协作，相互配合，上下互动，共同为城市建设发展做贡献的工作格局。为巩固创模成果，创建国家卫生和园林城市，按照市委八届九次全会提出的“站在新起点、再创新优势、实现新跨越”的工作要求，要加快平房拆迁改造步伐，用两年时间基本完成市区分散住宅平房拆迁改造任务，改善群众住房条件，为某某市市经济、社会协调发展做出贡献。本研究报告针对某某市市在大力推进平房拆迁所遇到的困难和问题展开研究，与本课题的研究报告之二某某市市住宅平房拆迁政策研究共同形成对市内六区平房拆迁的问题研究和相应的改进对策。一、某某市市拆迁情况研究（一）市内六区的平房分布现状8截止 2006 年初，某某市市市内六区住宅平房总计 297 万平方米，完成住宅平房改造需要拆迁 332 万平方米（含楼房 35 万平方米） ，总计 14.4 万户。占地 5000 平方米以上成片住宅平房 133 片(合并成84 块)，281 万平方米，12.1 万户。其中，平房 246 万平方米，楼房 35 万平方米；零散住宅平房 1205 处、51 万平方米，2.3 万户。表 1 成片平房和零散平房的分布情况单位：平方米市内六区 平房总面积 成片平房面积 零散平房面积某某区区 9 块（10片） 181009 120004 61005某某区区 3 块（5 片） 241813 115525 126288南开区 5 块（8 片） 148162 83073 65089河东区 20 块（24 片） 594439 520367 74073某某区区 20 块（37片） 887694 828800 58894河北区 27 块（49 片） 873563 753302 120261六区总计 2926681 2421071 505610表 2 市区分散住宅平房情况单位：万平方米分散小片住宅平房项目区域 拆迁总量 分散住宅平房合计 平房 简陋楼房 零散住宅平房合计 332 297 246 35 51南开 15 14 7 1 7某某区 23 19 13 4 6某某区 27 21 8 6 13河东 65 59 52 6 7河北 96 88 76 8 12某某区 106 96 90 10 6和 平 区占 总 量 的 8%河 西 区占 总 量 的 7%南 开 区占 总 量 的 5%红 桥 区占 总 量 的 32%河 北 区占 总 量 的 29%河 东 区占 总 量 的 19%9图 1 南开区分散小片住宅平房分布10图 2 某某区区分散小片住宅平房分布图 3 某某区区分散小片住宅平房分布图 4 河东区分散小片住宅平房分布11图 5 某某区区分散小片住宅平房分布从以上表及图中，可以看出，目前某某市市的平房主要分布在市内六区，其中又以某某区区和河北区为主，某某区区、南开区和某某区区分布量相对较少。（二）拆迁任务介绍成片住宅平房分区的拆迁量。按区划分分散住宅平房拆迁责任目标是：南开区完成平房拆迁 15 万平方米；某某区区完成平房拆迁23 万平方米；某某区区完成平房拆迁 27 万平方米；河东区完成平房拆迁 65 万平方米；河北区完成平房拆迁 96 万平方米；某某区区完成平房拆迁 106 万平方米。（三）对住宅平房的实际调研情况为了使本研究报告更具真实性和可靠性，获得更加详尽的住宅平房基本情况，采取了问卷调查的方式。在确定选样原则、方法、12调研样本分布的前提下展开了调研。1、选样原则与方法在确定调研样本时，本着获取第一手资料、即调查房屋现状又调查居民生存现状的原则，设计整个调查思路，因此，在选样时，选取了两种类型的调研途径，一是在全市范围内随机走访入户调研；另一是在房管和拆迁管理部门调取已经登记的拆迁资料，在选择调研样本区域时，选取了具有代表性的某某区区与某某区区两个区的成片平房。在拆迁部门调查资料时，对调研样本采取随机抽取的方法。2、调研样本分布以某某区区、某某区区的平房调查为主，其他四区为辅的指导思想，采用普遍调查和典型案例跟踪调查相结合的方法进行的。3、问卷设计原则问卷的设计本着“事实求是、从实际出发、深入群众、以房为主、房户结合、以块为主、条块结合”的原则进行，同时兼顾调研资料的可获得性和代表性来设计问卷的内容及结构。课题组成员调查的内容包括：决定拟调查房屋的范围、决定抽样方法、确定调查内容以及设计调查表格。根据课题的要求和目标设计问卷。问卷设计是一个关键环节，通过问卷所涵盖的指标，可以