项目商圈分析项目商圈分析提出问题提出问题核心问题简析核心问题简析商业地产分类商业地产分类商业地产简述判判 研研 思思 路路唐山商圈分析唐山商圈分析城市商业格局分析认清环境认清环境寻找机会寻找机会零售零售 商业商业办公办公 市场市场酒店酒店 市场市场前景展望前景展望会展会展 经济经济综合判研商业物业分类分析商业地产简述商业地产类型社区商业购物中心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡 湖 创邑老码头创邑幸福湾商业地产简述商业运营核心问题 成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ 招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？ 面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？ 100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？ 商业如何精准定位？ 经营谁来掌控？ 如何在强势商业集团面前把握主动权？ 如何遴选合适的业态与业种群？带着以上问题，我们将结合唐山市商圈现状及演变规律，根据本地块 所处区域提出我们解决问题的初步思路与方法。城市商业格局分析城市商业格局分析唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小：城市中心商业区八方购物 广场远洋城商业区西部区域 商业功能 区小山位 置 及 辐 射 范 围呈“卅字型”格局，大致 范围为东 至增盛路口 ，西至卫国路口，南 抵南新道口，北至西 山道口，区域面积约3 平方公里北新西道 、八方购 物广场一 带，辐射 范围为整 个市区以建设北路为轴心， 南起裕华道，北至北立 交桥。辐射半径3公里 左右位于家乐 新华道店 、渤海市 场一带， 辐射半径3 公里左右唐山传统的 商业区，位 于建国路、 小山一带， 辐射半径3公 里左右（区 域内的批发 市场辐射到 各个县区及 周边地区） 代 表 商 业 项 目百货大楼，三利百货八方购物 广场远洋城家乐新华 道店小商品批发 市场一、宏观市场研究远洋城商圈西部区域商业功能区：满足该区域内居民 日常主要商品消费城市中心商业区：唐山市商业心， 历史悠久，以唐山百货大楼为核心 ，辐射范围大，商业种类齐全。远洋城商圈：城北新兴商圈，购物环 境好，商业氛围日趋浓厚建国路和小山服装批发市场：旧商 业区，商品档次低，购物环境差八方购物广场： 主要满足该区域内 居民日常主要商品消费需求，城市 中心商业区的错位补充八方购物广 场西部区域商业功能 区商圈分布图：城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈、八方购物广场、西部商业功能区新华道城市中心商业区建国路和小山 服装批发市场 建 设 路城市中心商业区八方购 物广场远洋城商业区西部商 业功能 区小山及建国路市场业 态 及 面 积共聚集了各类商业企业740家，总 营业面积达到35万多。其中：大 型购物中心1个，大型百货商场4个 ，大型专业商场7个，大型超市3个 ，大型综合市场1处，大型专业市 场1处；并有集住宿、餐饮功能为 一体的大型宾馆5所，中型宾馆2所 ，以及金融、邮政、通讯、文化娱 乐等营业设 施。现有大中型 商业网点9 个，总营业 面积约6万 该区域现有新型业态的购 物中心一个（远洋城）、家 居中心两个（大陆家居、南 北家园），会展中心一个， 通讯产品专业街一条，大 型餐饮设施4个，大型综合 超市两个（八方华岩路店、 八方龙泽路店），中小型商 业网点170多家，总营业 面 积达到22万现有大中 型商业网 点8个， 总营业 面积约8 万现有大中型商业网 点10个，商品批发 市场2个，商业街3 条，大型综合市场1 个。总营业 面积约 4万功 能 定 位 1.满足唐山市市区居民较高档次的 购物消费需求； 2.满足外围各县（市）区居民及异 地来唐人员多层次的购物消费需求 3.满足消费者在购物同时的餐饮、 娱乐、休闲、住宿需求； 4.满足各方人士进行商务活动的基 本需求； 5.提升城市品牌，展示唐山形象1.满足该区 域内居民日 常主要商品 消费需求。 2.满足市区 内中高收入 阶层购 物的 需求。1.满足该区域内居民日常主 要商品消费需求及进出市区 北部流动人口购物需求； 2.会展商务中心； 3.高档餐饮、休闲娱乐 中 心；满足该区 域内居民 日常主要 商品消费1.满足该区域内居 民日常主要商品消 费购物的需求。 2.是外围各县（市 ）区居民来市中心 区进行一般性日用 工业品（特别是服 装鞋帽类商品）及 生产资料采购的主 要区域城市商业格局分析城市商业格局分析n 远洋城商圈商业业态及面积：该区域现有新型业态的购物中心一个（远洋城）、家居中心两个（大陆家居、南北家园），会展中心一个，通讯产品专业街一条，大型餐饮设施4个，大型综合超市两个（八方华岩路店、八方龙泽路店），中小型商业网点170多家，总营业面积达到22万。n 远洋城商圈功能定位： 1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求；2.会展商务中心；3.高档餐饮、休闲娱乐中心；项目商圈分析项目商圈分析l 代表商业设施：远洋城位于唐山市中心区西北部，总建筑面 积12万平方米，地下1层，地上3层，局部4层 ；以大型百货、超市商业业态为主，以各类精 品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及 其他业态为补充的复合型商业中心。l 主力店：苏宁电器五联国际百货零售商业零售商业远洋城业态详细分布图远洋城内街散铺商业经营主要集中在服装鞋帽行业 ，其占到了总数的41%；餐饮占到了总数的19%。 远洋城以主力店为主导聚集人流，吸引了大批小商 家入驻。零售商业零售商业一层外街一层内街二层三层业态餐饮，医药，银行服装百货，珠宝， 电器服装、饰品、餐饮 、娱乐儿童乐园、服装 、百货主要知 名品牌麦当劳、肯德鸡，唐人医药， 德一昕，萨拉伯尔，迁安弘业服装：海澜之家、罗 蒙，碧琦，简爱皮具：恺撒天福茗茶JASONWOOD、 KAKO、玛丽 莎、 耐克、阿迪艾莎，阳光宝贝 、贝蕾尔、梦特 娇、流氓兔远洋城主要品牌零售商业零售商业远洋城优劣势分析优 势劣 势1.公共面积大，购物环境好，能体现休闲购 物的优点； 2.品种齐全，一站式购物的概念； 3.引进多家主力店，扩大了自身的知名度和 影响力，减小了招商难度 4.前期商业物业自持，仅出售少量商铺，能 够统一经营，减少纠纷。1.区域商业认同感不强，区域内未形成商业 的协同效应； 2.商业管理水平较低； 3.主力店与其它小商铺没有形成有效互动； 4.没有创造出商业附加值，核心竞争力不高远洋城以一站式购物 的定位赢得了市场先 机，但与其他商业设 施经营商品同质化， 商品无特色，商业附 加值低。零售商业零售商业会展业指通过举办各种形式的会议、博览会、展览会而获 取经济效益的一种行业，其产品在国际上统称为“MICE”,即 Meeting、Incentive、Convention and Exhibition，具体包括大 型会议、交易会、展览会、博览会、体育运动会和节庆活 动等。会展业发展的影响因素 要素类 型名 称具 体 含 义基本要 素基础 设施展馆、会议设施，交通、水 电气等设施 配套 产业商贸、餐饮、住宿、物流等 配套产业 办展 人员举办会展必须的布展、策划 和管理人员 会展 企业筹划、组织或筹办会展的企 业会展业发展的最 基本配套要素！会展经济会展经济会展经济发展状况唐山国际会展中心的建筑总 面积30498，可用展览面 积22000，内设国际标准 展位1045个.其配套主要为其项目对面的 爱时特套房酒店，与现时代 会展经济区发展要求相差距 离较大，且会展中心本身存 在体量及结构使用功能受限 以及一些必要的基础要素， 如室外展厅、停车等要素。唐山部分酒店发展概况及本项目周边酒店情况当前唐山市内仅有一家五星级酒店。市当前唐山市内仅有一家五星级酒店。市区内三星以上级别酒店宾馆主要集中在新华区内三星以上级别酒店宾馆主要集中在新华西路与建设南路两侧，上述区域属于唐山城西路与建设南路两侧，上述区域属于唐山城市核心区，是集商业中心、行政中心的中央市核心区，是集商业中心、行政中心的中央商务区。商务区。而本案所在凤凰新区尚不具备此优而本案所在凤凰新区尚不具备此优越的开发条件。越的开发条件。新 华 西 道建设南路高端酒店个案分析锦江国际酒店位置：新华西路136号总套数：214套标准间面积：25平方米唐山市第一家豪华五星级标准商务饭店，聘请锦江国际酒店管理公司管理。饭店主楼24层，拥有各类商务型客房214间（套）配套包括：会议厅、风味餐厅、酒吧、咖啡厅，同时饭店还拥有健身房、桑拿按摩房、夜总会、KTV包房、SPA水疗、壁球、棋牌室和美容美发厅等一系列完善的康乐、休闲活动场所；此外，饭店商务中心、商场、银行、室外停车场等配套设施一应俱全，能适应各种不同商务、旅游及娱乐的需要，引领唐山高档消费市场。 项目区域内酒店个案本区域内酒店主要为爱时特套房酒店、悦百客快 捷酒店、长城大酒店三家。其中爱时特主要提供 三种标准的套房，长城大酒店为传统三星级酒店 ，并提供婚庆等活动服务，悦百特为商务快捷连 锁酒店。从产品线上分析，本商圈所提供的产品 较单一，覆盖人群范围狭窄；从需求数量及档次 上分析，不能满本商圈的商贸、会展客流以及所 辐射的凤凰新城的中高端客流，根据本项目地块 所处区域的特点，适宜发展四星级以上的提供综 合服务的酒店。09年度新增写字楼市场判研n 万达广场该项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。东 至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道、北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米， 交通快速便利、西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达 ；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污。项目总占地341 亩，属于商住混合用地；规划用地面积：21.27万平方米；总建筑面积：104.80万平方 米，其中购物中心21万平方米、五星级酒店4.7万平方米、写字楼14万平方米、住宅38 万平方米、底商3.5万平方米、回迁23.6万平方米。该项目最低均价8000元/平米；最高均价8500元/平米。09年度新增写字楼市场判研nsoho阳光 大陆地产 高新技术开发区龙泽北路东侧龙华道南 侧。 占地面积约11500平方米，总建筑面积约64500平方 米，其中地上总建筑面积约为46100平方米，地下中建 筑面积约为18200平方米，建筑层数为220层，其中1 4层为商业店铺、酒店及公寓大堂，320层为公寓式 写字楼。该项目采用单层400平米的单层面积，满足一般小型 企业需求，且采用可拆分的组合结构，降低房屋总价， 减小客户投资压力。目前价格为：毛坯6800元/平米。09年度新增写字楼市场判研n硅谷科技园硅谷科技园位于路北区建设路75号，开发 商唐山金安房地产开发有限公司 占地面积:9990平方米总建筑面积:80000 平方米硅谷科技园项目,位于建设路75号,西临建 设路,南至体育馆道,与市体育场场、华北煤炭 医学院附属医院隔路相望。项目规划占地约15亩 ，建设高度约100米，框架剪力墙结构，建 筑面积8万平米左右。是集高科技产品销售、 研发、孵化、展示、批发、中转、办公、人 才培训、专家公寓与一身的综合性复合型大 型物业，其发展目标定位为IT行业园区。唐山硅谷科技园将具有三大核心功能，一 是高科技电子产品研发和展示，批发与零售 ，仓储与集散、二是国内外科技专家办公与 居住，三是电子科技人才及科研项目的孵化 。预计2012年下半年完工。09年度新增写字楼市场判研n 天一广