合肥项目定位报告市场篇在城市、市场、客群的研究中我们有以下几点认识1、城市南进，城市名片凸显，定位改写2、蜀山是楼市热点，政务新区是蜀山热点3、项目具备三大边缘属性4、市场供应庞大，竞争提前进入白热化状态5、近身客源难以支撑项目的高定位，分流态势严峻1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析城市研究1. 安徽省省会， 是全省政治、经济 、科教、文化中心和交通枢纽 2. 05年合肥的城市综合竞争力排名 第37位，04年为第47位 3. 与周边5城市相比，合肥各项经济 指标均处于中下游 受其经济规模的限制和南京一小时都市 圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发 达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈 ”概念缺乏一定的操作性，合肥是个典 型的内需型市场 同时，经济的不发达直接导致了购买力 低下，一定程度上限制了房地产的发展合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市 场依然有一定的差距相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地 产市场始终只能在一个相对低位上徘徊总的来说，合肥的社会经济背景体现在房地产市场上，目前楼市呈现 出三个二线市场典型的技术特征：市场容量小购买力弱市场成长性差城市研究市中心发展中的城市 一环以内为传统老城区、中心商业区；一 环以内的环城公园景区之内区域为合肥的 市中心，是省、市两级政府所在地，合肥 的政治、经济、文化中心 城市布局以市中心为核心，沿一环、二环 呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二 线城市布局格式 随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥 已经形成的城市的二环道路体系，加上原 有的内城道路，实际上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成 三环的建设对于合肥城市化程度的提高具 有十分重大的意义，对房地产开发而言， 也示着开发空间的提升政务新区高 新 技 术 开发区经 济 技 开发 区市 中 心 区 （商业中心）城市发展轴轴本项目发展中的城市 近年来西部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公园、政务区已经在建设中，或 者已具相当规模 为了打造“滨湖城市”的城市名片，南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机 场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作 2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南 迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作 。但是根据彼长此消原理，对政务区的投入有可能减弱1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析房地产市场分布格局 瑶海区 板 块包河区板块庐 阳 区 板 块蜀 山 区 板 块启动之区喷薄之区未来之区房地产市场发展格局 城市规划与房产发展格局目前合肥房地产市场的发展格局与城市规划的发展方向大致吻合三环中，一环以内中心市区可供开发的土地资源已近枯竭，二环与三环以内正处于成熟开发期；三环外围目前基本无发展虽然“建立滨湖城市”的概念在合肥千亿规划纲要以及合肥市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中都有涉及,但是从目前政府的城市运营能力以及自身财力来看，将此概念付诸实施，尚需要一定的时间与大量外来投资，发展周期与机遇难以确定政务新区虽然是开发热点，但生活配套不成熟，不稳定因素正在加强，属于宜炒不宜住板块；其发展周期和成熟速度，从其他相同类型城市发展的经验来看，至少需要3-5年，目前该区域在开发量云集、同质化集中的阴影下，具备一定的市场风险蜀山板块分析 黄山路政务新区经济开发区高新 技术 开发 区随着房地产开发的不断深入，蜀山区形成了四大板块 以高新开发区和蜀山风景区自然环境为依托的高新区板块 政府规划导向利好的政务区板块，也是目前开发最为集中的板块 依托于经济开发区和大学城发展的经济技术开发区板块 以及依托于成熟的南七生活圈的黄山路板块多板块并立，大盘云集 2005年蜀山区各新建商品住宅的变化较大 2005年1月份，多层的占比为全年最低点，仅占到总体在售商品住宅的30；而小高层的占比达到了43；同时别墅住宅的占比也是全年的最高点，占到蜀山区在售商品住宅面积的14 在售新建别墅住宅的占比逐月下降，在年底时仅有7，下降了50，而新建高层商品住宅自9月份开始，比例迅速增加达到总体在售面积的18.5，在10月份时这一比例持续上升，达到2005年最高点22 在产品类型上延续了去年的创新，花园洋房进入市场，并取得较高的认同。同时挑高公寓等产品形式也在蜀山区出现蜀山板块分析 蜀山区房地产产品多样化 以中高档楼盘为主，消费群体辐射全市 蜀山板块分析 小 结 本案属于蜀山区范畴，同时又位于政务新区的边缘，从发展角度来看，既承接了蜀山南七生活圈的成熟，又下启了政务新区的崭新规划和未来，从项目自身角度看，由于地域的复杂性，使得项目具备有三大属性：1.非高档住宅区域的高档项目2.热点板块的边缘项目3.地块资源缺乏支撑的高档项目1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析2005年房地产市场回顾2005年的房地产市场在惯性的拉动下，整体上继续保持2004年稳步发展的态势；房地产投资增幅理性稳速增长商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升但是6月以后，受新政影响，销售形势明显疲软，消费者观望情绪浓重，从业内反馈信息来看：1、6月各案场销售状况同比降幅高达50%以上2、尤其是高档住宅市场，同比降幅高达70%以上3、一些销售颓势明显个案已经开始采取幅度较大的变相降价手段来促销4、6月1日网上交易记录显示：全市仅备案4套住宅商品房，全部来自肥东地 区，成交均价：1800元/宏观市场供应分布2005年新开耧盘区域分布2005年，合肥市有60家左右新楼盘开盘，跟2004年相比，2005年这些新开楼盘较多集中在瑶海区东部以及经开区，在楼盘个数上分别占据了总体的35%以及16从合肥的房地产的区域布局来看，由于区域位置以及房地产开发时间存在较大的差异，合肥的新建商品住宅分布呈现较强的区域性：包含经济技术开发区、高新技术开发区以及政务文化新区的蜀山区在售新建商品住宅供应总量最高，其次为瑶海区，两者在售商品住宅的体量占到近总体的80；最少的为包河区，所占比重不超过10宏观市场价格走势2005年商品房均价3189元/平米，同比增长7.8%，增幅为2000年来历史最低水平。商品房价格呈现先扬后抑的两个阶段性变化。在1-6月份新建商品房价格仍然维持高位盘整，小幅上涨态势，进入7月份以后，新政效应逐渐突显，新建商品房的销售价格出现了回落，并延缓至今价格没有明显恢复2005年二手房价格同样受新政影响在六月份开始迅速下降，但价格比商品房价格反弹较快，进入九月后，消费者经过政策的博弈，信心很快重建，三季度二手房价格较二季度上涨9.8%，主要原因是9月份以后二手房市场中的次新房上市量加大所致。到年底二手房与新建商品房价格差距逐步减小宏观市场价格分布合肥不同区域商品住宅的销售价格差异较大包河区销售价格最高，其次为蜀山区；排位最高的包河区比最低的瑶海区均价高了近694元/平米2005年合肥多层住宅销售均价为2894元/平米，与小高层的整体价差在292元/平方米与2004年相比，高层与小高层的价格差略微减少，约在384元/平米左右变动高层与别墅的价格差则变大2006合肥楼市发展预判 预计市场将会出现一段观望期，时间长短视政策风向市场竞争态势将提前进入争取市场份额的白热化状态经济适用房、高性价比的中低端产品、品牌产品将成为住宅商品房市场下一轮的销售热点区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散，西部组团趋稳，但变数依然存在阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析1.市场部分主要竞争板块判断 本案属于蜀山区范畴，同时又位于政务新区的边缘从发展角度来看，既承接了蜀山南七生活圈的成熟，又下启了政务新区的崭新规划和未来因此,从地域角度来看， 黄山路板块和政务区板块是本案的一级竞争区域 高新区以环境从高端、经济开发区以价格从低端对本项目进行客群分流，属于二级竞争范畴 以市中心为原点，地块到市中心距离为半径，相同半径的其他区域为三级竞争区域，以东南方向的包河区最为典型竞争板块对比分析 自然环境交通人文商业配套一 级 竞 争黄山路 板块相对较差，但怀宁路交口规 划有城市公园多路公交四通八达科技大学、炮院、安徽大 学等高校南七成熟生活圈政务新区 板块中心1000亩天鹅湖，一条“ 绿轴”贯穿南北路网规划已基本形成， 但公交相对匮乏规划中的文化艺术中心暂时缺乏二 级 竞 争高新区 板块蜀山风景区、蜀山湖等公交线路很少相对不足以社区商业为主经济开发 区板块翡翠湖、南艳湖数条公交线路往来市区 ，但距离相对较远合肥大学城易初莲花、明珠广场等 成熟新城配套结 论 在一级竞争中，由于容积率的相近导致了项目之间同质化倾向十分严重，竞争也最为激烈 ，相形之下，黄山路属于各项支撑要素发展已经明朗的板块，而政务区概念大于现实，未 来大于现实 在二级竞争中，高新区竞争项目属于黄山路的延伸，但自然概念已经出彩很多；经济开发 区项目在城市外围以价格的优势对本案进行客群分流，但项目品质竞争力相对不足项目总建面积（万方）容积率产品类型类型黄 山 路 沿 线大溪地801.32叠加、多层、小高层、高层、单身公寓 盛世名城26多层、小高层、别墅 学府春天25.82.017多层、小高层、高层、联派别墅 绿城百合公寓252.1高层、单身公寓 黄山花园101.55多层、小高层 华府骏园943.7高层 香樟雅苑221.83多层洋房、小高层、高层、联排叠加别墅 秀水花园15.91.8多层、小高层、高层 政 务 区湖畔春天52.2小高层、高层 山水名城92小高层、高层 水岸名都282.4小高层、高层 香榭水都181.822叠加、小高层、高层 岸上玫瑰171.91多层、小高层 丹青花园102.12小高层、高层 颐园世家182.2小高层、高层 西湖花苑301.98多层、小高层、高层 国际花都701.9多层、小高层 高 新 区绿城桂花园411.22多层、小高层谰溪镇201.4花园洋房、景观电梯公寓、点式公寓、单身公寓经 济 开 发 区文锦新城152.1多层、小高层、高层 雍景台3.352.51小高层 香水郡62.6小高层、SOLO公寓 东海徽园112.99高层 上海城市公寓9.923小高层、高层、SOHU、酒店式公寓 丹霞翠微苑25小高层,多层 包 河 区柏林春天16 多层、小高层、高层 金地国际城353.3单身公寓、多层、小高层、高层、商业街元一柏庄49.32.35多层、小高层、高层竞 争 项 目 识 别 本案上市面临的竞争分析一级竞争项目总量 （万方）物业形态已推出量 （万方）已去化量 （万方）潜量 （万方） 黄 山 路 沿 线大溪地80叠加、多层、小高层、高层、单身 公寓74.1473盛世名城26多层、小高层、别墅9917学府春天25.8多层、小高层、高层、联排别墅105.415.8 绿城 百合公寓25高层、单身公寓5.62.619.4秀水花园15.9多层、小高层、高层0015.9香樟雅苑12多层洋房、小高层、高层、 联排叠加别墅6.43.718.3华府骏园10多层、小高层2.52.27.5黄山花园94高层17.20.793.3 政 务 区湖畔春天5小高层、高层10.24山水名城15小高层、高层4.51.710.5水岸名都28小高层、高层0028香榭水都18叠加、小高层、高层2.50.815.5岸上玫瑰17多层、小高层2.81.414.2丹青花园10小高层、高层545颐园世家18小高层、高层54.613国际花都70多层、小高层535017西湖花苑30多层、小高层4.5228合计 499.7 13692.44395.4项目价 格多层小高层高层单身公