明明白白签合同明明白白签合同 诚实守信事业梦诚实守信事业梦合同实务中要注意的基本问题 主讲：罗石 一、合同常识要知道 二、签订合同要自仔细 三、预防合同风险与陷阱 四、签约后自救维权 五、签订购房合同有技巧 六、签订个人借款合同有讲究 七、诚实守信事业梦一、合同常识要知道 口头约定容易误会合同广泛存在生产生活中，无处不在空口无凭 合同证据案例：盖房五间 签订合同首先要合法 内容不同 法律依据就不同 合法（国家法律法规和地方法规)： 主体合法 “ 适格” 内容合法 （标的、质量、数量）法律禁止物 品：毒品 枪支 淫秽物品 行为：赌博 诈骗 形式合法 劳动合同必须是书面形式 程序合法 订立、变更、解除、登记备案 签订合同也要讲资格 首先明白是与谁签订合同 “谁签谁是当事人？ ” 1 审查合同对方当事人的资格 公民的合同能力 法人的合同能力 2 审验签约人的资格 法人：法人代表 法定代表 超范围签约不一定无效 民法通则42“企业法人应当在核准登记的 经营范围内从事活动” 合同法未对法人的合同能力与经营范围 作联系性的禁制规定 非法人单位也可以签订合同 合同主体：法人、公民和其他时候组织 怕对方“赖账”就用书面形式 口头形式 书面形式 其他形式 推定形式（房屋租赁） 默示形式（ 商品试用） 书面合同不仅仅是合同书 1 合同书 合同示范文本和合同参考文本 除了一般合同文本外：格式合同、表格合同 、合同凭证、合同确认书 2 载有合同内容的信件 3 数据电文 邮件、电传、传真 主要条款不能漏 1 当事人的名称或者姓名和住所 2 标的 3数量 4质量 5价款或者报酬 6 履行期限、地点和方式 7 违约责任 8 解决争议的办法 合同成立要经对方“回应” 订立合同一般要有一个协商过程 邀约承诺 再邀约再承诺 讨价还价 委托他人签约要谨慎 实践中 情况比较复杂 1 没有经过委托 2 代理权限超越 3 代理权消失 4 自己代理 5 双方代理 6 恶意串通二、签订合同要自仔细 合同名称不要张冠李戴 不同种类的合同 其性质不一样 纠纷的解决也 不同 例如：加工承揽合同 文字表述不能模棱两可 白纸黑字 和平时说话不一样1 “还欠款2万元” “中国队大胜美国队” “中国队大败美国队” “方便”一词 “低头族” “导盲人”“工作剩女”内卷化”2 “价格随行就市” 邀约与邀约邀请不是一回事 邀约 发价或者发盘 讨论 邀约邀请 希望他人向自己发出邀约的意思表 示 建议 如：招标公告招股说明书等 定金与订金大相径庭 订金：通常被认为预付款，不具有担保功能 。 定金：具有证明合同成立、保证合同履行的 作用 违约金和赔偿金莫混淆 违约金：指不履行或者不完全履行合同义务 的违约方按照合同约定，支付给非违约方一 定数量的金钱 赔偿金：合同当事人由于不履行合同或者履 行合同义务不符合约定，给对方造成财产上 的损失时，由违约方赔偿一定数量的金钱 案例：大枣纸箱合同 法官释明 司法实践 诉讼和仲裁只能二选一 仲裁：仲裁部实行级别管辖和地域管辖 省时 、省力、程序灵活 费用高 2 1352 800 诉讼：程序规范 时间较长 费用低 还可申请减 交、缓交、免交 预约与本约有区别 预约：指当事人之间约定将来订立一定合同 的合同 本约：将来应当订立的合同，则称本约 案例：房屋销售中 缔约过失责任与违约责任要细分 缔约过失责任：针对未成立或者无效的合同 造成损失 违约责任：针对已经成立有效的合同 不一定 造成损失三、预防合同风险与陷阱 提防免责条款让你“栽跟头” 格式合同 三思后行 案例：银行密码 停车场 保险合同 小心掉入合同陷阱 审查合同条款 依法有据，据理力争 巧妙识别“意外条款” 合理选择非格式条款合同 警惕对方利用合同空白处“耍花招” 及时划掉空白处，人员齐后才签字，尽量不 出借合同原件 ，防止对方“做文章” 案例：房屋购买合同 留心全包合同里的“猫腻” 装修合同 旅游合同 婚庆合同 全包价购车合同 多个心眼，例出详细清单 “私了”要防“后遗症” 交通事故 私了协议：内容要明确，文字表述要具体，不要笼 统含糊。如交通事故时间、地点、天气、当事 人姓名、联系方式、机动车驾驶证、机动车号牌 、保险凭证号、交通事故形态、碰撞部位、对损 害赔偿协商处理的内容等，最后双方签字。赔偿 项目：医药费、护理费、营养费、交通费、误工 费、残疾赔偿金、子女及老人的抚养赡养费、就 是损害慰问金等协商项目及具体数额。保存票据 。 与业务员签约要谨慎 1 业务员擅自以企业名义与他人签订合同 2 业务员超越权限与他人签订合同 3 业务员被除名后仍以企业名义与他人签订合 同 防范合同风险有对策 百密难免一疏漏 1 合同当事人缺乏必要的法律知识和专业技术 知识 2 合同订立阶段的疏忽 3 合同债权人不行使权利 4 合同债权人疏于防范加强自我防范对策： 1 选择合适的缔约对象 2 关注对方的负债状况 3 为债权设定担保 4 合同中设立违约处理条款 5 不给对方以可乘之机 警惕7种风险合同 十面埋伏 1 擅自转包牟利 2 受利益诱惑不履行合同 3 当事人在数量上发生分歧 4 以质量有问题为借口拒付货款 5 因人员变动不履行合同 6合同的履行期限、地点和方式上的风险 7 隐瞒终止履约的实情四、签约后自救维权 改合同要立字据 个别更改 ：直接更改 加盖印章或者手印条款更改：补充协议 案例：婚宴合同 汽车购买合同 约定不明能补救 亡羊补牢 犹未为晚 1 质量要求不明确的 2 价款或者报酬不明确的 3 履行地点不明确的 4 履行期限不明确的 5 履行方式不明确的 6 履行费用的负担不明确的 因误解签约可申请撤销 重大误解 对涉及合同法律效果的重大事项存 在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的 利益受到重大损失，或者达不到误解者订立 合同的目的。 案例：房屋租赁中的间墙拆除 1年内申请 请求撤销合同要“合撤” 合同法第54条规定： 1 因重大误解订立的合同 2 显失公平的合同 3 因欺诈订立的合同 4 受胁迫而订立的合同 5 乘人之危而订立的合同 合同被撤销该咋办？ 1 返还财产 2 折价补偿 3 赔偿损失 4 追缴财产 学会行使抗辩权 智者千虑必有一失 积极拿起法律武器 1 同时履行抗辩权 2 后履行抗辩权 3 不安抗辩权 行使代位权追讨“三角债” 债权人怠于行使其到期债权，对债权人造成 危害时，债权人可以向人民法院请求以自己 的名义代位行使债务人的债权。 案例：种粮户粮油批发部食品加工 厂 对方违约要自救 1 要求对方继续履行 2 采取补救措施 3 请求对方赔偿损失 4 要求对方支付违约金 5 没收对方的定金 6 让违约方承担其他责任形式 如加收利息 对滥用不可抗力说“不” 不可抗力：自然现象 社会现象 案例：服装销售合同 延期 限制： 1 迟延履行后发生不可抗力的，不能免责。 2 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应 及时通知对方。 3 应当在合理期限内提供证明。五、签订购房合同有技巧 买房先看“五证”、“两书” 五证：1销售许可证 2国有土地使用权证 3建 设用地规划许可证 4建设工程规划许可证 5 建设工程施工许可证 两书：1营业执照（营业证书） 2房地产开发 资质等级证书（资质证书）如：二级及以下 资质 25万平方米以下建筑面积 交纳认购定金要谨慎 定金合同、买卖合同和抵押合同 签订认购书交定金签订认购合同 交首期款 认购书往往成为开发商套住“购房者”的一种手 段 拒接合同中的“霸王条款” 商品房销售分两种：现房销售 期房销售 实践中五个环节上容易出行霸王条款： 1 楼书上做夸大和虚假宣传 2 在商品房买卖补充协议上限制消费者的权利 3 在商品房示范合同文本填写增加购房人义务的条 款 4 在商品房交付环节上，强加给购房人承担合同外 的义务 5 开发商将其应该承担的风险转嫁给购房人 防范购房中的5个问题 5个容易发生纠纷的问题： 1 房屋产权证 2 交房时间和交付条件 3 房屋面积（套内使用面积、套内建筑面积、 公摊面积） 4 房屋质量 5 抵押问题 留意合同中的10个问题 1 户型朝向 2 土地使用年限 3 水电暖燃气 4 税费（契税、印花税、 公共维修基金、交易手续费、权属登记费等 5 车库 6 前期物业 7 电梯 8 小区绿化 9 容积率 10社区规划 签约时要约定“退路” 违约责任的约定注意事项： 1 违约事项 2 违约责任的承担方式 3 损失的具体计算方法 4 退房的具体程序 二手房买卖也要防范风险 1 出售“小产权”房合同无效 2 隐瞒房屋产权瑕疵 3 一房多卖被毁约 4 房屋太老贷款难 5 房屋涨价卖方反悔 6 签订“阴阳合同”的风险 7 卖主“变卦”要求增加费用 签订二手房合同应注意7个细节 1 确认房主真实身份 2 查询房屋产权证和确认土地使用年限 3 清点附属设施 4 标明付款及过户时间 5 注明费用交接时间 6 户籍迁移 7 明确双方违约责任六、签订个人借款合同有讲究 基本条款一条都不能少 1 借款种类 2 币种 3 借款用途 4 借款金额 5 借款利率 6 借款期限 7 还款方式 8 当事人双方认为需要约 定的其他事项 打借条也有讲究 借条在手 最好是银行转账 借条法律上没有明确规定怎么写，实践中： 借款人姓名全称，借款的用途、币种、数额 ，还款的时间和方式，是否有利息等。签名 盖章 ，注明日期。 案例：“张某向王大妈借款6000元人民币，以 其母亲的养老金存折作为抵押。” “银行存折诈骗” 约定利息不能违规 1 利息条款要明确约定 2 约定的利率要合法 3 借款的利息不得预先在本金中扣除 4 约定偿付逾期利息 借款最好有保人 1 抵押 2 质押 3 保证七、诚实守信事业梦 己所不欲 勿施于人 财富两个排名：“利”、“义” 老福特：伟大的企业家不仅要提供好的产品 和服务，还应该让身边的社会更加美好。 商业“必须流着道德的血液” ：中国梦和美国梦是相同的 (通用的 、普世的、主流的道德与价值） 当我们拿花送给别人的时候，首先闻到 花香的是自己；当我们抓起泥巴抛向别人的 时候，首先弄脏的也是自己的手。 当我们用一个手指指向别人的时候，别 忘了还有三个指头指向我们自己。公平公正、法治阳光、诚实守信的环境 有赖于我们每个人身体力行！谢谢大家！祝福：如意吉祥梦想成真！2013.6.19