金地集团商业房地产战略定位jinchutou.com薯蹦丨“年扇鳙户藿镜篇遭大仝箩移3育技阮笃人土怡坤邰!藁戴蠹蠹雇矸擎sscoeeene河扇京林下栗07s5iSBSp8QQeoy内容概要第一部分“报告摘要第二部分“商业地产的霜利本质第三部分商业地产的发展趋势第四部分“金地集团商业地产发展战略(oo1fF8灵铸答大移动限绍阮笋人土恩标际!余前颈数所描网wwwcveeeoe河厂京林贺下核07sWSIBSp8QQ&ouyiig商业房地产IRR的内在含义商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益,也是项目获得较高IRR的基础;2010IF动灵铸笑大仑毡育绍阮笃人一心痒标余颅衍歇所葛网wwwcveeeae河厕京林下枝513SWQQtpoil7e2.集团商业房地产战略定位集团整体的战略定位是快速高效演动发展,扩大规模,追求资金的高效运用,因此重点考察资金的投资收益孙门标诊藿鳙鼬青业房螭产战略定位为:适当开发+中短期销2010IF动灵铸笑大仑毡育绍阮笃人一心痒标余颅衍歇所葛网wwwcBveesae河扇库资林顶林075Sa53Sp8QQ&onal3.集团新投资项目策略纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%;在2006年6月份之前一律不考虐该类项目投资;住宅项囝吏蘑麟翼业袁砬蝶证硅商业的整体税后IRR大于15%,同时对商业部分现金流单独测算,其税后TRR要求大于10%4。2010IF动灵铸笑大仑毡育绍阮笃人一心痒标余颅衍歇所葛网wwwcveeeae河厕京林下枝513SWQQtpoil7e4集团已有商业房地产物业的经营调度要求已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度,在住宅利涧满足集团年度利润要求时,不销售;否则,集团统一调度商业房地产的销售。在商铺没史税霍乌攸如杨司f疫笛锋的租贩管理,提升商铺的净营运收益水平。集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估,如达藿到投资收益戛求，集团将视作不良资产进行销售处2010IF动灵铸笑大仑毡育绍阮笃人一心痒标余颅衍歇所葛网wwwcveeeae河厕京林下枝513SWQQtpoil7e第一部分商业房地产的盈利本质(一)主要结论:项目浑营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值;*对于进入成熟稳定期的物业来说,只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率,就能实现比长期持有更高的IRR,|仁旦越早售IRR越高。*在商业还没有成熟时进行销售,所实现的IRR较低;一航是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下,才会有投资者购买,才能实现项目IRR的最大化。作为商业房地产开发为主的公司,应该选择一个较好的下家(战略合作伙伴,来以较低的资本化率收购该物业,文现上家以较高的岷R收益率退出08然笑)穆5沥!颊人士怡标户网w6取领轻7siasliw0Qvecene|(1、1)带营运收益及其稳定性决定商业物业价值jinchutou.com【瓢丨娜隼扇擅产曹糟慵藩犬牵)着动!置虐丨薰藿入士鲫膏!鳙蔬戛蠹黜囊翼雇付邂其本质是由商业房地产估值方法决定的一一国家标准房地产估价规范5.1.5规定:收益蒡霆地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价一一收益资末化法_(incomecapitalizationapproach)预计佶价对象未木的正常净营运收益,选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。一一国外机构投资者如何评价商业房地产?垣摩根斯坦利关于商殷胪删峙胁瞅竹租吊频1颊人士之标1岖岫k慌地产的评估方娠wwwoecsmmt河所地交贾兄下松07SS.BSISo80Qto0a