伊通市场定位报告谨呈：鑫宏城房地产开发有限公司2010-1-18项 目 本 体目 标 设 定市 场 情 况产品规划及建议项 目 定 位 整体框架项目本体地块区位分析本项目位于伊通县西部， 项目西临“西广场”， 被称为伊通县“西大门” 位置。本项目濒临三条路，中 华西路、广场路、人民 大路，交通与出行便利。本项目地块性质为西部 片区稍偏离城中心地块。项目本体地块交通分析本项目西部直通 四平市方向本项目距离伊通 县中心区约 1500米，步行 15分钟本项目出行除步 行外主要以招手 电动车为主。交 通 情 况项目本体周边生活、商业配套购购 物餐 饮饮周边缺少大型购物场所，周 边门 市店面以经营 摩托车为 主周边饮 食业较 缺乏。医 疗疗学 区距离医院距离较远 ，医院主要 分布在东部片教育学区上不便利，主要分布 在伊通大街南部生活配套缺乏地块资源综合评价本项目三面临路，商业裙楼价值明显， 本项目有待塑造出未来几年广场旁核心居住位置。规 模地块规模在伊通现阶段属于中大型项目 主要为住宅用地，占地4万平方米，容积为2 自然资源本项目紧邻伊通县最大的休闲广场-西广场，运动休闲 便利设施资源本项目周边生活设施配套一般，相对县城中心来讲购物 、学区不具备优势。 本项目周边以居住为主，向西、向南、向北均有待开发 的平房未拆迁地块，居民人口密度较小，商业氛围冷清。地块资源属 性诠诠 释释区 位 属 性位于西城边缘 ，对全县辐 射力弱对县 城辐 射力较弱，主要来自于学区距离与居住 人文环境的弱势片区房地产消费能力较差片区居住人群主要以个体小商贩与乡镇 人口，消 费力偏低片区被认可度偏低学区房以及政府机关单位密集的东部具有片区优 势。 项项 目 属 性片区规模性房地产占地约4万平方米交通便利性项目三面临城市次主要干道路，出行便利周边生活配套一般缺少大型农贸 超市、银行、医院等临近休闲景观资 源侧临 西广场项目区位及属性界定 优优 势势劣 势势1、西广场为邻 ，居住环境具有可塑性；2、项目本身建派出所，居住安全性优势 明显 。1、位置偏远；2、缺乏居住氛围3、城市配套缺少4、项目学区较为 劣势机 会威 胁胁1、市场尚属开发初期，项目可做形象工程2、市场内无参照项目运营模式，便于运作创 新1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费 者心理，再度出现消费者持币观 望2、市政府发展规划以东部为重点，将造成本区 域开发降温项目SWOT分析目标设定快速销售，利润最大化发挥地块优势，实现地块价值开发商品牌建设项 目 本 体目 标 设 定市 场 情 况产品规划及建议项 目 定 位 伊通县县城市概况伊通县以农业为支柱产业，城镇人口比例不大，从 经济水平人均工资等方面可以看出伊通县居民生活水 平不高，正处于发展中阶段。1、满族自治县，隶属于四平地区管辖，距离长春市48公里；2、伊通县人口构成，总人口47.4万，由满、汉、回等14个民族构成。 其中满族人口17.6万人，占全县人口总数的37.9%。其中农业 人口34万 ，城镇人口约13万；3、2008年 ，农业总产值实现37.6亿元，农业为伊通县主要产业支柱；4、2008年在岗职工平均工资为9283元/人，同比增长22.3%；全县农民 人均现金收入为5455元，伊通县现有城镇居住情况伊通大街以西总计1417户，主要以单位家属楼为主，90-94年建房 的居多，居住密度较小，人口量不大。伊通大街以东计2925户，可见东部片区居住人口密度相对较大，以 政府事业单位家属楼为主。以伊通大街为核心，分别统计了东、西片区1.5公里内居住户数， 伊通县的城镇人口在13万左右，按每户平均3.3人计算，将 有3.8万户居民，明显看出现有楼房分布不足，城镇人口仍 然有较大比例的居住平房。 现有居住面积 50-70平方米为主力，这与伊通县人均居住面 积20.3平方米是比较吻合的。 年限90-95年的建筑占有比例为最大，居住15-20年的老楼较 为普遍，可以看出伊通县正处于老楼换房阶段。趋势一：距离长春较近，伊通县高收入居民迁出；乡镇人口迁入。趋势二：棚户区改造尚未完成，县城平房量体居多，整体购房特征由“ 平房向楼房过渡，旧楼向新楼过渡“阶段；伊通县近三年市场开发历程自2007年开始大量开发，连续3年开发量比较 均衡，以棚改为主，由销售情况确定开发量体， 开发面积在10-12万平方米，年 份开发项发项 目个数建筑面积积平均开发发面积积2007年13个124472平方米9575平方米2008年8个105695平方米13211平方米2009年11个118447平方米10768平方米以下为2007-2009年历年开发量统计：西部广场片（本案所在）项目：天馨花园、盛宇花园、锦绣花园、西裕园 中心学区片项目：万豪花园、八旗名苑 东东部公园片项项目： 盛宇豪庭、东湾半岛、万嘉滨河花园各片区房地产市场状况项项目名称位 置套数（户户 ）销销售时间时间销销 售 率均价（元/ ）工程进进度天馨花园1082009年4月94%1570盛宇花园中华西路锦绣 花 园以西1302009年5月70%1720主体封顶锦绣 花园中华西路客运站旁1302008年10月85%1700现房西裕园本案东侧1712009年春88%1800现房万豪花园实验 小学附近1922009年4月67%1750主体封顶八旗名苑伊通壹毛街2642009年7月93%2100基础万嘉滨河人民大路以东， 临近伊通河1602009年99%1800现房伊水家园县城中心中华东 路2242009年4月97%2000现房盛宇豪庭人民大路伊通医院 旁多层132高 层902009年12月多层36%高 层18%多层2100高 层2200未拆迁东湾半岛人民大路最东侧1202009年10月64%2200基础融翔宿舍市中心中华东 路 市场对 面802009年6月95%1900现房个案年开发量体平均2-4栋，建筑面积在1万平左右，供应 套数120-264套之间，平均销售率85%，年初销售、当年 建设、年底交房，09年总剩余建筑面积在1.5万平左右。片区多层平均价格区间：东部公园区：1800-2100元/平方米；中心学区片：1750-2100元/平方米；西部广场片：1570-1800元/平方米；总 结 ：本项目一期开发6万平方米的体量值得思考？项目名称万嘉 滨河东湾 半岛八旗 名苑伊水 家园融翔 宿舍万豪 家园盛宇 豪庭锦绣 花园盛宇 花园合 计百分 比30-50 1014 30 544%50-60 1012 12241020887%60-7010 506 48481030202 15%70-801251514614932120 2060667 50%80-90 6036308 481015207 15%90-10015 5 612 5433%100-120 68 6 5 252%120以上10456 615%合计16012026422440192132851301347 100%70-8060-7080-9050-60其他项目名称 锦绣 花园 盛宇花园天馨花园 东湾半岛八旗名苑伊水花园一带二 层3250 元/3500 元/2900 元/3500 元/6100 元/4500 元/项目名称锦绣 花园盛宇花园万嘉滨河八旗名苑价格2300元/2000元/2700元/3100元/市场场个案门门市价格总总表市场场个案车库车库 价格总总表市场门市房与车库价格比照高层项目位置开发产品面积交房时间万豪花园体育馆南市场 对面2栋15层与11 层70-120平方米2010年底万豪滨河 花园人民大路东侧2栋11层80-120平方米2010年底盛宇豪庭人民大路市医 院以东3栋其中2栋17 层1栋11层80-100平方米2011年9月东湾半岛人民大路最东 端3栋其中2栋17 层1栋11层-市场高层量体：（约8万平方米）2010年伊通县住宅供应量体多层住宅供应量体（约4.5万平方米）2009年市场余量约1.5万平方米万嘉滨河家园：4栋盛宇花园预计推出7栋2010年市场总供应量约14万平方米（未加入本项目） 供应量体高于前三年开发体量20%以上装修：以上统计个案交房标准带有简单装修（客厅、卧室地面铺设 地砖或地板，墙面刮大白，厨卫可以达到使用状态），付款：付款方式需要灵活，按揭贷款、分期（根据工期进度）、 一次性付款结合使用。期房：购房者关注建筑工程质量，施工中常到工地参观，对于现房 销售将对建筑质量有所怀疑，现房时间过长未售将有旧房的嫌疑。伊通市场特征总论观 念对居住空间使用功能意识 消费观念落后、 购买力相对较低 乡镇人口购房比例偏大，占总购房比例50-60%按揭贷款流程需要简单化，主要贷款银行为四平市工行。销售-灵活与羊群效益县城销售不同于省会城市，需要杜绝死板，灵活掌握，并符合当地市场技巧 性。 要提升销售速度，需最大化发挥“羊群效益”，发展亲戚朋友客户成交， 重视口碑与服务方式。产 品物 业：处于初步围合式物业管理 社区环境：假山、水系、健身器材等局部景观，整体上以硬铺装为主。 建 材：中空双层密闭塑钢窗，品牌单元入户门； 户 型：南向客厅带有落地玻璃窗销售价格将是客户首先最为敏感的衡量因素 户型结构重视使用机能 项目主题性与功能性欠缺价 格项 目 本 体目 标 设 定市 场 情 况产品规划及建议项 目 定 位 整体框架领导者跟随者补缺者挑战者领袖/价格标准制定者改变规则/强调自身差差异化特色/借势而上完全差异化定位/市场拾遗者战略的选择项目发展方向建议1、不违背目标设定的情况下，利润最大化； 2、完成年度去化量体高于市场平均去化量体的2-3倍 的目标； 3. 拒绝拷贝该区域的平庸产品，在该区域现有主流产 品上进行突破；区 域 市 场 领 导 者项目发展方向建议进入中端住宅市场西部最具品质的纯粹居住社区城市东东部与南部的大量开发发建设设，造成购购房者重心的偏向，成为为 高收入家庭的首选选区域，与其相比，本案片区内相对对人少，车车少， 在本区内购购房者多为为收入中下层层的普通人群。乡镇乡镇 以及县县城内准备结备结 婚而购购房者； 周边边教师师、粮库库等片区周边边上班族群；本案客源定位重点客户群游离客户群核心客户群重点客户群乡镇乡镇 上班族及农农村家庭收入较较好进进城买买 房者；伊通县县个体商户户以及外地来打工者；周边片区棚户区改造换房族群为为父母买买房养老用项 目 本 体目 标 设 定市 场 情 况产品规划及建议项 目 定 位 整体框架本案产品定位面 积结 构比 例55平以下一室及一室半15%55-65平方米二室一厅30%65-75平方米二室一厅35%75-85平方米二室二厅15%85平方米以上三室一厅5%1、户型面积配比建议面 积积户户 数比 例备备 注 60平以下14212%28%60-70平20216%70-80平65253%53%80-90平14712%12%90-100平434%8%100-120平192%120平以上222%总计总计1227100% 市场总场总 比例：70-8060-7080-90（60以下）90以上定位市场依据2009年伊通整体市场供应产品比例如下，并基本顺销2009年西部片区产品供应情况（盛宇花园、天鑫花园、锦绣花园）面积积户户数比例总计总计60平以下9028%52%60-70平7624%70-8