By Prof. LiQimingDepartment of Construction & Real Estate(CRE) The Research Institute of Construction Management & Real Estate (CMRE)South East University(SEU), Nanjing, PRC,中国和地区房地产市场发展与评判 东南大学建设与房地产研究所 李启明 教授 博导 所长 FCIOB PHD,1,1994-2007,2,1 城市房地产发展历程与特征2 全国房地产市场发展基本数据3 江苏省房地产市场发展基本数据4 南京房地产市场发展基本数据5 南通房地产市场发展基本数据6 2007江苏省房地产市场表现及分析7 宏观调控与房地产业健康发展8 房地产市场监控、预警和政策模拟9 城市房地产区位价值与空间价格分析,中国和地区房地产市场发展与评判,3,东南大学建设与房地产研究所所长、教授、博士 建设部工程管理专业评估委员会委员 英国皇家特许建造师协会资深会员(FCIOB) 中国建筑学会建筑经济学术委员会委员 中国建筑业协会项目管理委员会专家顾问 中国工程项目管理网专家顾问 中华建设管理研究会（HK）理事 建设管理与工程国际学报(HK)国际编委 江苏省房地产经济研究会理事 江苏省土木建筑学会常务理事、建筑经济学术委 员会主任委员 江苏省建筑业人才高峰专家咨询委员会委员 南京市房地产价格指数与预警系统顾问组专家 南京市房地产经济研究会副理事长 南京仲裁委员会仲裁员,个人简历,4,现代房地产投资风险和优化决策系统研究(NSRF) 建筑企业现代化管理模式及信息系统研究(NSRF) 基于Extranet项目全寿命集成信息系统研究(MOC) 21世纪大型承包商综合竞争力评价系统研究(MOC) WTO主要成员建筑市场准入和技术性壁垒分析与 对策研究(MOC) 国际建筑市场准入与技术壁垒分析(MOC) 国家标准建设工程项目管理规范 （GB/T503262001）(MOC) 江苏省住宅产业发展战略与技术经济政策研究(JS) 绿色生态小区的生态技术及应用研究(JS) 绿色生态住宅小区环境性能评价体系研究(JS) 南京市房地产市场预警系统模型和方法研究(NJ) 大型房地产企业组织架构优化和管理流程再造(NJ) 江苏省构筑建筑强省经济技术指标体系研究(JS),主持完成的各种研究项目,5,中国建筑业评价体系研究，2006年，建设部技术进步与中国建筑业经济增长模型及实证研究，2006年，建设部 PPP模式下项目的政策规制及合同设计研究，2006年，建设部虚拟建设理论、方法与应用研究，2006年，建设部 PPP项目产品/服务定价模型及应用研究，建设部，2007年 国家标准建设工程分类标准研究，建设部，2007年 中外建造师法律政策制度比较研究，建设部，2007年 江苏省建筑业科技进步贡献率测算模型与实证研究，2006年度省建设厅南京市工程建设交易制度创新研究，南京工程交易中心，2007年 建筑固体废物资源化利用的价值度量研究, HKPOLYU,2007重大基础设施项目的灾难风险预警方法研究，2006省教育厅基于生态位的江苏省建筑产业集群发展研究，2007省教育厅,建设与房地产研究所（CMRE）目前正在开展的研究项目,6,1 孙 剑：高新技术产业基地评价与规划问题研究2 黄 辉：中国房地产税制的社会经济影响效应研究3 沈良峰：房地产企业知识管理及支撑技术研究4 邓小鹏：PPP模式下项目风险分担及决策研究5 浦晓天：基于GIS的南京房地产价格空间分布规律研究6 姚玉蓉：建设项目全生命周期能量分布优化模型及应用研究7 沈天晴：基于全寿命周期的建筑节能（设计）价值分析研究8 陈小明：工业建设项目群最优组合及评价问题研究9 袁 芳：建筑固体废物资源化价值与利用研究10李德智：中国房地产业的发展代价问题研究11郭慧锋：技术进步与中国建筑业经济增长模型及实证研究12鲁业鸿：基于动态联盟的建筑企业敏捷竞争及敏捷建造研究13陈江红：住宅小区的生态效率研究14吴伟巍：施工现场安全风险的实时预警方法与模型研究15汪文雄：PPP模式交通基础设施项目产品/服务定价模型研究16李先光：建筑供应链网络建模与优化17杨 松：工程担保授信评判及授信额度模型研究18袁竞峰：基于VFM的PPP项目绩效管理研究,建设与房地产研究所（CMRE）正在开展的博士论文研究选题,7,建设工程合同管理（中国建工出版社） 国际工程承包与项目管理（江苏科技出版社） 工程建设合同与索赔管理 （科学出版社） 现代房地产开发与经营 （江苏科技出版社） 房地产估价方法和实务（东南大学出版社） 涉外房地产（大连理工大学出版社） 房地产投资风险与决策 （东南大学出版社） 房地产投资决策与风险防范完全手册（城市出版社） 土木工程合同管理 （东南大学出版社） 现代房地产绿色开发与评价 （江苏科技出版社） 现代房地产项目全生命周期管理 (东南大学出版社),主编出版的专著和教材,8,参加国际工程项目的承包与管理实践工作 在香港理工大学、英国等大学开展国际合作研究 参加建设部监理工程师资格考试命题工作 参加建设部建造师资格考试命题工作 参加建设部施工合同示范文本起草和修订工作 参加国家标准建设项目管理规范的编写工作 参加全国高校工程管理专业的评估工作 参加全国监理工程师、造价工程师、房地产估 价师、房地产经纪人等注册考试培训工作 策划并成功运作全国第一个绿色生态住宅小区的 开发和研究工作 大型房地产企业管理和项目管理诊断咨询研究等,其他工作,9,1 城市房地产发展历程与特征,中国和地区房地产市场发展与评判,10,城市房地产发展历程与特征 (计划经济-市场经济),11,12,13,14,15,16,17,物质世界,情感世界,休闲 舒适 愉快 工作 学习 自我成长 自我发展,洁净的空气 充足的阳光 绿色的草地 茂密的树林 平静的水面 绵延的山脉 齐全的配套设施 优质的物业管理 住宅功能合理 使用方便 交通便捷,房地产市场监控、预警和政策模拟,18,2 全国房地产市场发展基本数据,中国和地区房地产市场发展与评判,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,3 江苏省房地产市场发展基本数据,中国和地区房地产市场发展与评判,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,4 南京市房地产市场发展基本数据,中国和地区房地产市场发展与评判,55,56,57,58,59,60,61,62,2005年738万人（含流动人口）,63,64,2005年为14997元，同比增长19.9%,65,66,67,2005年为2702万平方米，同比增长16.9%,68,2005年为2123.6万平方米，同比增长16.2%,69,2005年为627.1万平方米，同比增长-2.7%,70,2005年为564.5万平方米，同比增长0.9%,71,72,73,74,75,76,77,78,79,80,81,82,注：从2001年起按城镇人均建筑面积计算,83,84,注：2002年起按土地新上市面积计算,85,南京市2000-2005年土地出让情况一览表,86,87,5 南通市房地产市场发展基本数据,中国和地区房地产市场发展与评判,88,89,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,100,101,102,103,104,105,106,107,注：从2001年起按城镇人均建筑面积计算,108,109,注：2002年起按土地新上市面积计算,110,111,6 2007年江苏省房地产市场分析参见其他多媒体,中国和地区房地产市场发展与评判,112,宏观调控与房地产健康发展参见其他多媒体,中国和地区房地产市场发展与评判,113,8 房地产市场监控、预警和政策模拟,中国和地区房地产市场发展与评判,114,房地产市场预警模型/方法/应用 -以南京房地产市场为例,房地产市场监控、预警和政策模拟,中国和地区房地产市场发展与评判,115,南京房地产市场预警 房地产周期规律 景气循环法预警 综合模拟预警 系统动力学预警 神经网络方法预警,房地产市场监控、预警和政策模拟,116,美国房地产周期,117,日本房地产周期,118,香港房地产周期,119,台湾房地产周期,120,中国大陆房地产周期,房地产市场监控、预警和政策模拟,121,系统建立有助于政府决策和调控部门及时掌握房地产经济运行状况并进行有效调控有助于房地产投资者进行投资决策有助于社会整体资源利用的优化有助于政府部门的管理行为理性化有助于提高政府部门工作效率和有效性,南京房地产市场预警目的和意义,房地产市场监控、预警和政策模拟,122,研究思路及框架,借鉴经济周期与预警研究的理论及现有房地产周期预警研究成果建立定量与定性分析相结合的研究框架选择科学合理的预警指标体系采用多模型辅助分析的手段结合计算机技术进行系统构建与开发,房地产市场监控、预警和政策模拟,123,研究思路及框架,124,南京房地产市场预警 景气循环法预警,房地产市场监控、预警和政策模拟,125,预警原理 经济周期波动的基本形态有四种，即长期趋势、景气循环、季节变动和随机波动，其中值得研究的重点为景气循环。景气是对经济发展状况的一种综合性描述，用以说明经济活跃的程度。 房地产经济景气的上升与下降、收缩与扩张都有一定的前兆反映，据此可将影响房地产周期波动的指标分为三类：一致指标、领先指标和滞后指标。,房地产市场监控、预警和政策模拟,126,预警原理 分析三类指标的景气指数，各类指标之间的关系、景气状态出现的时差，特别是领先指标和一致指标的数量变动特征，用一致指标反映房地产经济景气波动的当前态势，用领先指标的变化及其与一致指标之间的关系的统计规律进行经济景气的预警，用滞后指标进行事后验证并作为修订调控政策的依据。,房地产市场监控、预警和政策模拟,127,预警方法与步骤 确定指标体系 循环波动分离 指标体系分类 计算扩散指数（DI） 利用DI预警,房地产市场监控、预警和政策模拟,128,领先指标房地产开发投资住宅开发投资全社会固定资产投资商品房预售面积住宅预售面积商品房预售金额住宅预售金额,一致指标国内生产总值房地产施工面积住宅施工面积房地产竣工面积住宅竣工面积房地产开发国内贷款房地产开发自筹资金,南京市房地产预警系统指标,房地产市场监控、预警和政策模拟,129,房地产预警直接指标基本数据,130,房地产预警相关指标基本数据,131,2003扩散指数计算结果,房地产市场监控、预警和政策模拟,132,2003景气波动图,房地产市场监控、预警和政策模拟,