项目的初步规划项目 A 地块规划总用地面积 15000平容积率 4.0总建筑面积 60000平（四栋高层+三层临街商业网点） ，其中两栋为住宅楼，两栋为商住公寓式写字楼（实为小户型公寓） 。住宅建筑面积 23000平地下建筑面积 8000平商业网点建筑面积 6000平商住公寓式写字楼 23000平商业比例为：2900060000=48%项目 C地块总用地面积 14500平容积率 4总建筑面积 58000平（三栋高层+三层临街商业网点） ，其中两栋为住宅楼，一栋为商住公寓式写字楼（实为小户型公寓） 。住宅建筑面积 26600平地下建筑面积 5600平商业网点建筑面积 8000平商住公寓式写字楼 12000平商业比例为：2560052200=49%项目成本测算：一、 土地成本：按照周边类似商住用地的土地价格 1500元/平方米。295001500 =4425万元二、 建安成本1、地下室：1800（8000+5600）=2400 万元2、地上建筑：1300106400 = 13832 万元小计：16232三、 配套成本1、市政大配套：16012 =19202、自来水：2612=312 万、3、电力：9012=10804、网络、小区安防：812=965、电梯：630=180 万6、消防：3012=3607、园区内管网配套：4012=4808、供热配套费用：6012=7209、园区交通和绿化：10012=1200小计：6348四、其他开发成本：1、地质勘探：6 万2、规划，图纸设计：1812=2163、图纸审查：12 万4、环境评估：10 万5、质量委托：2.512=306、监理费用：512=607、临时水电办理：20 万。小计：354合计：一+二+三+四=27359 万元五、管理费用；按照项目直接成本的计算。 （不包含土地成本）（27359-4425）2%=458 万六、销售收入：可销售面积：106400 平方米。销售价格：住宅：3700（23000+26600）=18352公寓：4000（23000+12000）=14000网点：5000（6000+8000） =7000合计收入：=39352七、销售费用：393522%=787.04八、广告推广费：383681%=393.52九、税费：393528%=3148.06 万成本总计：32037.8 万项目利润：六-(一+二+三+四+五+七+八+九)=39352-27395-458-787-393-3148.06=7207万元.经济指标：总成本：32145销售收入：39352利润： 7202项目开发启动资本金测算：开发计划：项目分二期开发，第一期先启动 A地块的项目。总建筑面积60000平（四栋高层+三层临街商业网点） ，其中两栋为住宅楼，两栋为商住公寓式写字楼（实为小户型公寓） 。住宅建筑面积 23000平，地下建筑面积 8000平，商业网点建筑面积 6000平，商住公寓式写字楼 23000平。项目启动资本金测算序号 费用名称 总计资金 启动金 说明一 土地费用 4425 万 1200先期取得 A 地块 15000 平方米的土地变更手续。二 建安费用1、地下室 2400 02、地上建筑 13832 1092+1680 计划垫付基础一直到三层，三层后按照已完工工程的 50%支付，钢材甲供应。基础到 10层以后支付 70%。则应该支付资金2400*10*1300*0.7*0.5=1092 万。三 配套费用 01、市政大配套 1920 02、自来水 312 03、电力 1080 04、网络、小区安防96 05、电梯 180 06、消防 360 07、园区内管网配套480 08、供热配套费 720 09、园区交通和绿化1200 0四 其他开发成本1、地质勘探 6 22、规划、图纸设计216 403、图纸审查 12 124、环境评估 10 55、质量委托 30 156、监理费 60 57、临时水电 20 20五 项目管理费 458 100六 销售费用 768 50七 广告推广 384 50八 税金 3068.8合计 32037.8 4271项目启动资金：4271 万项目指标：总成本：32145销售收入：39352利润： 7202单方建筑面积成本： 2669.75 元/平方米。单可售面积成本：32037.8/（120000-8000-6000）*10000=3022.4 元平方米。项目敏感性分析项目盈亏平衡点即项目销售率达到何种阶段能够回收项目投资成本，用来合理的为项目制定销售目标，了解项目的盈亏平衡.1、销售率的盈亏平衡点：计算公式: 销售总收入盈亏平衡点-总成本=039152*X%-32145=0X=82%经过计算本项目销售率达到83%时是项目盈亏平衡点，项目应该通过准确的产品定位与策划，综合评定 产品设计均好性，争取达成更高的销售率.销售率敏感性不是太好。本次敏感分析点销售价格按照现在市场价格进行的分析。现在为地产波动波底时期，随着行情的 调整， 销售价格可随形式 调整，敏感性可降低。另外可通过增加容积率增加可销售面积来降低。2、销售价格的盈亏平衡点计算公式:总成本 -盈亏平衡点可销售建筑面积=0经过计算本项目单价为：3022.4元/平方米是项目盈 亏平衡点，由于在沈阳市场上，同品质项目的销售价格普遍在3800元/平方米以上，所以我们的产品有很强的市场竞争力。项目面积敏感性分析1、土地成本按照：土地成本：按照周边类似商住用地的土地价格 1500元/平方米。295001500 =4425万元2、设总建筑面积为 A。地下建筑面积为 0.1A。地上建筑面积为 0.9A。3、敏感性公式：销售单价 B*0.9A。 （1- 3%-8%）=（4641+1889.5A）1.02从上面的销售预计价格可计算出算术平均销售价格 3605元/平方米考虑。A=4.93万平方米。容积率：3.69/2.95=1.67在考虑销售价格按照平均 3605元/平方米情况下，至少应该建设 4.92万平方米的建筑，才是项目赢亏平衡点。利润与面积函数公式为（A 为面积，B 为利润）：960.315*A-4773.82=B。面积和利润关系表序号 建筑面积（万）项目预计利润表（万）容积率1 4.93 0 1.672 6 988.07 2.033 8 2908.7 2.714 10 4729.33 3.395 12 6286 4.06 14 8670.59 4.747 16 10591.22 5.428 17.7 12223.8 6