工业厂房及物流园推广方案2013/3/20园区服务业务定制2园区体系平台搭建4工业厂房及物流园概述3 1园区设施管理3 32013/3/20物业特点物业特点包括标准厂房、科研厂房、生产厂房，归纳说：近年来逐渐发展起来 的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固 定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管 理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征，又有要求工业厂房 适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。园区功能园区功能以研发、生产为主导的基本功能，以专业大型的设施设备及供电系统 为核心的专业性强的配套，已满足生产和研发需要。服务对象服务对象一般为生产企业和研发生产为一体的园区，客户群较为单一、稳定。 但随着经济的发展和社会的进步，入驻企业不再仅仅满足解决生产问 题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、 安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。运行时间运行时间一般较有规律，同时有一定的间歇时间。在工业生产中，有部分是需 要连续生产的企业，因此工业厂房的管理服务必须保持持续的供水、 供电、供气，如果是确实需要维修、抢修而需临时中断时，必须要做 好安排。工业厂房2013/3/20物业特点物业特点仓库、停车场、装配车间、办公楼等。随着物流行业的不断发展，物流园承担了越来越多的功能，甚至一些 简单的装配都会在物流园内完成。园区功能园区功能集仓储、货运、货物配送、装卸、信息咨询等功能于一身。服务对象服务对象客户群非常复杂，如国际、国内大型仓储企业，来自全国各地的物流 企业、信息服务企业，民航、铁路、公路运输代理机构，运送货物的 客户，装卸企业、装卸工，个体商户等等。大量的人流、车流、物品 流动、信息流动，这是物流园最突出的特点。运行时间运行时间基本是全天候运行。这是与物流园的位置与城市交通管制有关。物流园占地面积大 ，为了减少投资成本，同时减少物流运输给城市交通带来的压力，物流园的位置一 般建于远离城市中心的地方，或是城乡结合部，而且城市交通管制对于大货车的通 行在一些繁华路段只允许夜间通行，所以物流园的运营不仅仅是白天，有时甚至会 集中在夜间进行。物流园2013/3/20园区服务业务定制2园区体系平台搭建4工业厂房及物流园概述3 1园区设施管理3 32013/3/20物业特点园区功能服务对象确定业务类型确定业务类型 确定服务内容确定服务内容 确定客户策略确定客户策略 确定管理核心确定管理核心运行时间2013/3/20业务定位: 进行园区类别分析，根据园 区类型制定服务内容。比如，生产型的 服务内容、研发型的服务内容、科研型 的服务内容等，包括各种产业类型。功能定位: 根据特定园区承担的业务功 能进行设计，如物流园除了传统的货物 配送功能外，还要承担商品的博览功 能、交易功能、信息功能、综合服务功 能等。形象定位: 针对园区特性树立特色形象，它 涉及到企业的品牌、声誉和竞争实力。针对 不同园区设计不同的服务内容、服务方式、 员工的语言行为及广告、环境等的宣传。客户定位: 特定园区的服务对象是谁，目 标顾客就是谁。不同的目标顾客具有不同 的业务需求和满足需求所需要的特定服务 方式，这直接决定了特定园区的经营磨损 和服务方式的选择。市场定位: 关注特定园区经营的市场区域范 围是定位服务内容的基本要素。如物流园需 要提供快速、准时、高速服务的本地配送服 务系统；工业厂房以生产或研发为市场倾 斜。2013/3/20室内空间规划 及空间管理新的建筑物 及修复高新科技运用 及质量管理建筑和改造工程公司不动产管理行政支援服务务保安与通讯能源安全管理保养与运作资产管理 租赁管理停车场管理 消防管理 应急管理 安保管理保洁绿化服务管理 工程维修管理 墙面维护与保养 工程安装与评估 设备保养与运营服务建筑物维缮服务 安装与改造工程服务代购服务 配套服务 会议服务 行政服务生产安全管理 实验室服务管理 应急服务处理 能源管理空间规划 空间管理评估与咨询服务服务内容2013/3/20空间 管理会议 服务楼宇外 立面粉 刷建筑物修缮资产 管理业务服务项设施管理业务 分类照明系 统改造 服务危险品 仓库选 址服务代购 服务消防系 统改造 服务空间 管理会议 服务资产 管理工程 安装 评估行政 服务 能源 管理空间 规划墙面 维护 保养工程 维修 管理 送水服 务墙体保 温大中 修通勤车 服务危险品 仓库选 址服务会议设 备租赁 服务办公用 品采供 服务员工餐 厅服务 养护修 补办公 家具服 务保安与通讯行政支援服务能源安全管理公司不动产 管理 U模块长名单BU： 公司不动产管理 保安与通讯保养与运作建筑和改造工程行政支援服务能源安全管理 室内空间规划及空间管 理新建筑物及修复高新科技运用及质量管 理BU业务建筑物修缮2013/3/20园区服务业务定制2园区体系平台搭建4工业厂房及物流园概述3 1园区设施管理3 32013/3/20以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的 ，以最新的技术对人类生活环境、工作环境进行有效 的规划、整理和维护管理的工作。它将人们的工作场所和工作任务有机结合起来，是一 门综合了工商管理、建筑科学、工程技术以及人体工 程学的综合学科。设施管理 Facilities Management，FM 设施管理的定义2013/3/20设施管理为产业提供专业化配套服务，有利于产业集群和专业园的发展。与传统物业管理不同，设施管理 主要目的是改善客户营运能力，提高园区收益。对高新区来说，设施管理必须围绕园区产业发展这一最终 目的来提供相关服务，它与园区产业的发展密切相关。针对某一产业领域，提供各种专业化的特殊服务是 园区设施管理的重要内容之一。通过为产业发展提供专业化配套服务，创造高端招商引资的环境，成为吸引专业领域企业和资源集聚的重 要手段，将加快促进产业集群和专业园的形成和发展。设施管理遵循生态工业园理念，是园区节能降耗、效率提升的重要手段。设施管理关注资源能源的集约利 用，它遵循生态工业园发展理念，通过在园区开展设施管理，能更有效的进行能源管理，降低能耗。例如 ，德国赫斯特工业园的设施管理中仅通过采用能源管理系统一项就使得园区能耗降低 3%-5%。可见，设施 管理是园区节能降耗、效率提升的重要手段，是建设一流园区和创新型园区的需要。设施管理更加精细化、专业化，能满足日益复杂的园区硬环境发展需求。面对园区日益复杂的基础设施和 设备，以及高新技术企业对基础设施的特殊要求，传统的物业管理方式很难满足园区日益复杂的基础设施 和设施设备管理要求，需要进行更加精细化、专业化的管理。设施管理是一种专业化、精细化的管理方式 ，它能针对企业的需求提供特殊的水、电、气、热等基础设施服务，并实现提高设施管网效率、改善环 境、提高能源集约利用率的目的，通过专业的管理服务能满足特殊的产业服务设施管理要求。设施管理是全生命周期管理，有利于园区开发建设和管理运营的统筹考虑。设施管理关注物业的整个生命 周期，针对性提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运营管理的全 过程之中。设施管理有利于在园区前期战略规划中，对园区开发建设和管理运营进行通盘规划、设计，从 而能提高后期管理运营的效率。2013/3/20 园区设施管理主要包括园区不动产管理、基础设施管理、公 共服务设施管理和基础物业管理等四方面内容：2013/3/20不动产所有人决策 机构自身 部门自身外包实施 部门CRE部门设施管理公司 FMA选址B估值C运营D处置具体 业务ABCD顾问 （项目管理）测量师、 物业师 （建筑物管理）产业服务专业代理 （CRE评估、 CRE处置）自有不动产管理外包不动产管理CRE管理实施外包外因：企业人力资源成本越来越昂贵专业公司可以提供大量优秀的 技术人员专业管理，高效运作成本节省，时间节约lCRE管理实施外包为设施管 理公司提供了从业空间lCRE管理实施外包的内因： 优化产业链条 专注于核心能力2013/3/20园区服务业务定制2园区体系平台搭建4工业厂房及物流园概述3 1园区设施管理3 32013/3/20政策人才的稀缺，策划、管理、运营 人才物流人才的引入，包含外语 人才、海关知识、税收知识等， 这是企业人力资源部门的主要压 力；1、税收政策的减、免；2、其它政策的扶持。入驻企业能够获得政府的 产业扶持和实实在在的税 收、人事、补贴贷款等多 方面的优惠政策。1、ITO信息技术外包（Informantion Technology Outsourcing) 2、BPO业务流程外包(Business Process Outsourcing) 3、KPO知识处理外包(Knowledge Process Outsourcing) 4、合理配送降低物流成本 5、利用物流外包隆低成本 6、物流金融服务 7、交易创新（电子商务） 8、综合服务1、园区的空间布局、功能确定明确，对物流园区 整体的健康发展将产生有利影响；2、明确物流园区的整体和单个功能与发展方向， 提升物流园区的发展。3、物流园区强大的物；信息化建设；4、物流园区的示范性强的体现；5、物流园区之间的合作功能强。人才资源资本1、聚集效应，聚集大批企 业；2、产业链上下游实行的全 过程供应，提高了物流服务 水平，控制了物流成本，达 到了物流的效率化；3、专业的物流能力降低价 格，缩短商品周转的时期， 迅速、准确高效地进行商品 管理；4、通过服务提升品牌价值 的溢价能力。从单纯运输向着仓储、分检、分 装 、配送等全方位服务延伸， 配送、加工、包装等现代物流业 务突出，专业管理人员，中高层 管理人才，一线人员需求强烈， 例如：司机。内部企业产业服务平台入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服 务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务 ，同时需要产业服务平台，协调与其他企业及客户，运输者 之间的关系，实现整个供应链活动的效率化。提高服务也是 有效降低成本的方法。需求驱动规划驱动客户服务中心招商引资中心物流信息中心客户服务中心园区建设 空间规划金融服务体系 交易平台体系 综合服务体系服务范围：综合服务区、普通加工物流区、电子商务物流区、保税区2013/3/20管理模式需要考虑以下几方面：1、按市场规律运作；2、政府应该参与决策；3、重视软环境的投入。执行层管理层决策层2013/3/20123功能：主要是协调各方面的 利益关系投资人政府企业客户消费者制定产业服务平台推导产业服务平台管理层次园区管理模式的种类管理委员会制协会制其它业主委员会制房东制股份公司制基于管理模式种类影响因素基于平台的运营管理物流园的运营模式：1、由企业为主体的市场化运营方式；2、公司化经营管理；3、由入驻企业自主经营。2013/3/20行政服务系统平台地产策划物流信息中心堆场仓库信息 查询码头船舶信息 查询法律法规 查询入驻项目招商引资中心重点项目招商中心在线咨询客户服务中心物流服务注册服务营运服务物业服务交易平台1、为客户提供第三方物流服务、 相关咨询等； 2、进出库货物的仓储、分拣、代 办相关的报关报检等 3、提供第三方物流解决方案，帮 助客户节约操作成本。商务咨询：帮助客户办理在物流 园区注册成立公司的手续。主要服务于保税区查验服务，海 关直通装卸堆存、加工、进口等功能输出功能输出借助物流信 息系统，建 立物流信息 平台，通过 网络传输， 使生产、流 通全过程的 企业分享由 此带来的收 益。战略规划园区建设 空间规划产业规划空间规划专项规划基建工程产业支援系统平台金融服务主要服务于电子商务物流区，拓展电子商务，将交易程序 和操作过程集中化，规模化和程序化使货物流通更加快捷 和顺畅，形成覆盖全国的网上分销网络系统。主要有两种类型： 一是以银行（资金出借方）、生产流通 企业（资金需求方）、物流企业+物流园区（中介方）为 主体的库存商品融资业务，通过直接解决生产流通企业的 资金问