Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。-2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判苏州港中原房地产代理有限公司2017年7月市场场承压压 量跌价平Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20103. 3. 二二级级级级市市场场场场篇篇2. 2. 一一级级级级市市场场场场篇篇4. 4. 区区区区域域市市场场场场篇篇5. 5. 下半年下半年研研研研判判1. 1. 政策政策环环环环境篇境篇CONTENTS目录Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010CONTENTS目录PART 1 政策环境篇|Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u 2016年全国楼市出现反弹，按销 售面积和金额的年度增幅来看， 是自2009年以来最大的年度增 长。很多一二线城市不仅房价、 成交量创历史新高，房价涨幅也 创历史纪录。为抑制楼市过热，2016年10月起调控升级在20多个 热点城市展开。 u 但楼市的热度并未因此得到有效 控制，2017年3月起，新一轮调 控再度降临。这一轮调控所涉及 的城市范围更广，政策力度更 强。截至6月底，全国已有超50个 城市收紧了限购贷门槛。除了原 有的“限购限贷”升级强化外， 还发展出“限售”、“限商住” 等新措施。资料来源：中原集团研究中心政策环境全国楼市调控 限购升级 热点城市政策密集出台各城市调控政策收紧时间表及强度对比Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010政策环境全国楼市调控 限购升级 热点城市政策密集出台各城市间调控强度的差异可以分一、二、三线城市来看：一线城市调控力度最大。具体表现在限购门槛高（5年社保等），覆盖范围广（全城区限购、商住限购等），购房成本高（首付比例高，认房又认贷），极大地限制了首套刚需以外的需求。二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对离婚后买房没有限制。2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。截至2017年6月已出台收紧政策城市Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u 2017上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。资料来源：政府官网、中原集团研究中心政策环境全国楼市调控 金融收缩 供求两端均受限Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u 2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用地建设成住宅类产品销售。u 与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之间，引导人口从一线往二线城市流动的政策已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。政策环境全国楼市调控 政策导向 人口资金流向二三线Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010宏观环境苏州楼市调控建长效机制 治标又治本中原观点：u2017上半年苏州出台的打压政策较少，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等举措，意图标本兼治。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010CONTENTS目录PART 2 一级市场篇|Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u近几年苏州土地成交有缩水趋势，15-16年度成交量显著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7万，仅相当于16全年总量的35.7%，仍处于相对低位；u地价从15年下半年开始大幅攀升，16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。一级市场整体商品房用地苏州商品房用地历年供需价供应宗数成交宗数供应面积 （万）成交面积 （万）成交可建面积 （万）成交总金额 （亿元）成交楼面单价 （元/） 2013年115108548.9 517.21048.0425.74062 2014年10790578.3 454.6927.1372.7 4020 2015年6665397.4389.2654.9497.87601 2016年7669470.0427.4802.21181.214725 2017年1- 6月3131152.7 152.7 262.1 311.2 11874 资料来源：苏州中原研展中心限价起效 地价下行Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占26%，为苏州乐园新址建设用地；u从成交区域上看，新区为供地大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所以跃居第一，主要是苏州乐园新址建设用地占到全区的56%。一级市场整体商品房用地资料来源：苏州中原研展中心宅地主导 新区夺冠Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010一级市场纯住宅/住商混合用地苏州居住用地历年供需价供应宗数成交宗数供应面积 （万）成交面积 （万）成交可建面积 （万）成交总金额 （亿元）成交楼面单价 （元/） 2013年5853399.3370.6741.4367.64958 2014年6752454.6332.6736.8322.44375 2015年4241326.7318.5538.8472.6 8771 2016年5548405.4362.7700.71136.816223 2017年1- 6月151594.3 94.3 198.3 293.7 14810 中原观点：u 近几年苏州居住用地成交不断缩水，15年成交量处于谷底，16年因政策导向，要求加大土地供应，因此16年度土地成交量环比增加13.9%；17年1-6月宅地成交94.3万，相比于年初政府提出的全年宅地出让390万的计划，目前仅完成了24.1%；u 地价在16年开启暴涨模式，地价直线飙升，屡屡刷新板块纪录，地王遍地开花。平均成交楼板价环比增幅达85.0%。随着政府调控从严，在土拍中设置多道限价措施，17上半年成交楼面均价比16年度下降8.7%。资料来源：苏州中原研展中心限价抑制 地王不再Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010中原观点：u从宅地（含商住混合）容积率分布上看，以1.6-2.0和2.0-2.5居多，占比分别为41%和36%；其余各区间占比均较小；预计未来2年市场主流产品形态为洋房（多层&小高）、高层居多，此外搭配叠墅及少量联排等产品，真正意义上的全别墅社区稀缺；u从成交区域上看，吴中区和新区双双位居第一，占比均超30%；相城区为23%，姑苏区、园区宅地较少。一级市场资料来源：苏州中原研展中心纯住宅/住商混合用地容积率上行 纯别墅稀缺Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010CONTENTS目录PART 3 二级市场篇|Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010二级市场整体住宅市场资料来源：苏州中原研展中心中原观点：u2017年上半年苏州全市住宅新增供应265万，住宅成交面积249万，受政策和市场的是双重调控比，成交量走低；u年度全市住宅成交均价达21188元/，成交均价趋于平稳。市场承压 量缩价涨Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010二级市场整体住宅市场中原观点：u 因受政策调控及土拍影响，月度成交走势波动明显。17年一开始楼市延续了16年下半年的萎靡态势，17年一月成交量跌入谷底，随后金三银四的到来成交量开始逐步攀升，5月后成交量开始稳定、u 均价方面，17年上半年苏州住宅住宅均价总体波动较大，在政策限价和市场推盘结构的叠加影响下，17年上半年苏州楼市均价在2100元上下波动已站，稳20000元/左右。资料来源：苏州中原研展中心成交波动剧烈 量价走势分化Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010二级市场整体住宅市场中原观点：u总体而言，年内各月住宅库存量呈现逐步攀升态势，但波动并不大，峰谷绝对值相差约139万，相当于库存量中位数433万的32%，波幅有限；17年初楼市延续了16年上半年的低迷态势，库存量和去化周期不断增加，随着调控不断加剧，成交下滑，库存量和去化周期不断攀升，17年4月已达17年上半年最高点14.4个月。库存波动不大 去存周期攀升库存量中位 数-473万资料来源：苏州中原研展中心Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010二级市场整体住宅市场苏州住宅各面积段去化周期资料来源：苏州中原研展中心月份75以下75-9090-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期16_0117323444119121416_0215322334108111416_03103223439691116_0493234548581016_0593344657581016_06104456768691116_0723346657571116_0824556758571116_0954468969891416_109445787911111716_11164568971212152116_1222558910101414172417_013356891191416182717_024056891291618183117_032888111212102321223517_044111811131392118224017_05179