1北辰绿色家园拂林园推广方案天合衫广告整合行销好伙伴北京天合杉广告艺术公司 北辰绿色家园专案小组2天合杉广告公司天合杉这支广告界的生力军,成立近五年来,始 终以为广告主创造品牌价值即直观地加快销 售速度，提高市场份额，增加产品附加值，作为 自己的唯一宗旨。为广告主获得更多的利润，从 而达到双赢是我们不变的方向。天合衫广告整合行销好伙伴创造品牌价值，提升销售业绩我们的追求3通过对威力电器、立达药业、贵州醇酒业、真维 斯服装、实达集团、亿客隆集团、科勒洁具等国内外 数十家著名企业的全力投入和跟踪支持，我们不但使 广告主获得了大幅的效益增长，相当多产品在重点区 域市场份额进入三甲；而且使我们在整合营销、广告 驾驭、品牌延伸这些营销热点领域积累了大量的，经 得起实战洗礼的宝贵经验。99年营业额增长了20%， 达到4800万元，就是一个充分的例证。 客户长期信赖，诸多成功经验我们的业绩4健康的发展首先得益于公司对高级人才的重视与培养。丰富的专业经验，科班 的学历，上佳的素质，加之不断的交流与 充电，使我们时刻保持高度的竞争力与旺 盛的斗志。天合衫广告整合行销好伙伴高水平人才，高效率团队我们的实力5其次，从信息处理到广告创作，大量高性能的电子设备，加之顶尖的影视制作系统SGI，为我们对广告主高效率、高质量的服务提供了充分的保障。同时，为了避免服务质量起伏不定，我们建立了完善的作业体系和实效的内部监督考核机制，使得我们每一个专业人员都将“实效、完善、细致”作为自己的勤业标准。从而对广告主的广告效益负责。专业化体系，一流软硬件我们的保障6不涉足没有发言权的市场，是我们一贯的处事作 风。以房地产市场为例，公司自99年春季开始投入了 相当多的人力物力，组织了数次大规模市场调研，掌 握了大量一手资料。并同北京大学房地产研究所联手 ，对京、沪、穗房地产项目的营销推广进行深入的研 讨论述。从购房者需求与心理出发，探讨了移植其他 行业成功的市场运作经验的可行性，并在广告表现与 促销方案方面作了充分准备。天合衫广告整合行销好伙伴深入市场，科学研究我们的专长7尤其是对北辰绿色家园，自99年10月开始 ，我们的跟踪工作，一直没有停止，力求全面 深入，并做了针对性的市场诊断与推广方案。 当然，更要感谢北辰房地产公司的各位领导、 专员在过去的工作中给予我们的大力支持与帮 助。因此，我们有充分的信心来完成我们对贵 公司的承诺。长期跟踪，十足信心我们的工作成果8好戏开场，果实亮相 ！敬请认真检验9北辰绿色家园拂林园2000年推广方案 前言一、市场分析1、房地产行业走势看好，市场潜力巨大 房地产业作为一个高风险、高成长的资金密集型产业 ，在经过十几年的发展后，在我国已初具规模。回首望去 ，起伏波动剧烈。从80年代至90年代初期的发展、鼓励、 支持，到成为90年代中期的宏观调控重点行业，再到目前 成为国家支柱产业及新的经济增长点，可谓充满着戏剧性 的变化。天合衫广告整合行销好伙伴102、个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和 ，供小于求目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政 策鼓励，舆论引导，个人需求增长，追求生活质量等等利好 消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮 一浪高过一浪。截至99年底，北京市房地产开发累计完成投 资约360亿元，较上年增加近20%，仅住宅竣工面积就近400 万平方米。因此，尽管全市累计销售给个人的商品住宅面积 近160万平方米，增长60%，但仍然未能真正拉动全市商品 住宅销售面积总量的增长（注：99年商品住宅销售总量260 万平方米，同比增长约3%）。静止地看，供需之间的缺口 就有四成 140万平方米。天合衫广告整合行销好伙伴113、产品高度同质化，竞争白热化，销售力成为关键僧多粥少的局面在几年内已成定局；同质化，白热化的竞争；销售决定一切这就是我们不得不面对的事实。天合衫广告整合行销好伙伴124、概念先行，有效区隔市场，塑造项目的独特卖点高度预见性、把握先机、大胆创新无疑是殊途同归的解决 之道。环顾近期风骚独领的项目，除个别经济适用房以外， 万科城市花园、现代城、万泉新新家园、兴涛社区为何 能在先天劣势中独树一帜？两个字“观念”。北辰绿色家园拂林园2000年推广方案 观念就是机会天合衫广告整合行销好伙伴135、观念保守，经验欠缺，影响销售进度，丧失制胜先机而国企色彩未褪的北辰房地产公司，从一线销售人员的松 散、无序，危机意识全无，到营销广告的摸着石头过河，再到 营销战略的循规蹈矩，确实已使自己落在别人后边。那么，拂 林园开盘后的尴尬局面也就不足为奇了。其实，拂林园确实称 的上是好房子。倘若下定决心，摆脱观念上的束缚，用好整合 营销这把利刃，实施个性鲜明的促销、广告手段，充分发挥户 型、功能、价格这些先天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓 势，后发制人必将指日可待。天合衫广告整合行销好伙伴146、产品上乘，唯有定决心、变观念、做整合才 能优势明显，赢利可观 其实，拂林园确实称的上是好房子。倘若下定决心， 摆脱观念上的束缚，用好整合营销这把利刃，实施个性鲜 明的促销、广告手段，充分发挥户型、功能、价格这些先 天优势和巨大的可拓展空间，则一扭颓势，后发制人必将 指日可待。天合衫广告整合行销好伙伴15天合衫广告整合行销好伙伴二、环境分析(1) 大环境压力：新盘多，总量大，分布区域广泛16（2）竣工期集中，大量现房抢市场份额天合衫广告整合行销好伙伴17（3）政府、开发商大干快上，呈现“处处大工地”现象无论是从市政建设还是项目开发上来讲，在各 方势力的推波助澜作用下，未来几年北京均将呈 现在一派热火朝天的“大工地”景象中。从以上两表可以看出天合衫广告整合行销好伙伴18第一、99年北京新盘总建筑面积达2112.35万平方米。其中以西部居 首，北部次之。第二、所推出的新盘竣工时间集中在99年底或今年年底，分别为 36.4%和32.9%。而且在两个入住高峰期之间的今年“五一”前后， 还会有500多万平方米的住宅完工。这样，本年度末，将有1000万 平方米的建筑成为现房，无情的数字相信会给每一个房地产开发 商巨大的隐形压力。而且那些把销售解套寄托于 “现房”的想法相 必越来越不现实。天合衫广告整合行销好伙伴19（4）供求严重失衡，空置面积更多，一级市场不动，二级市场不热 A、北京房地产市场供求严重失衡的局面已见雏形,今 明两年房屋空置面积必然会再创新高。个人购买比率 尽管不断上升，但在相当长的一段时间内只仅仅能部 分弥补集团购买力推出所造成的缺口，说明市场需求 量仍会徘徊不前。B、公房上市以来，二手房买卖的障碍与上市量不足 ，都显示其对商品房销量不会有预期之很大作用。天合衫广告整合行销好伙伴20（5）按揭周期长，首付比例低，未能起到销售“强心剂”作用C、尽管按揭周期越来越长，首付比例也在逐 渐减 少，所带来的促进作用已显现出来，但相对于北京 人较落伍的投资置业观念和社会保障系统的瓦解给 人们带来的隐忧以及财富占有比例的浓缩现象，都 注定二者作用的结果必然是杯水车薪。天合衫广告整合行销好伙伴21（6）经济适用房以价格挤压商品房，天通苑和北苑北小区对我们构成重大威胁D、经济适用房对商品房的挤压使开发商的处境更加窘迫 ，尤其是针对绿色家园来说，天通苑和即将开工的北苑 北小区所带来的巨大冲击力是比不可避免的。天合衫广告整合行销好伙伴22三、竞争对手的压力（1）同质化、低水平的竞争激烈，各项指标 趋同同质化的，低水平下的高度竞争愈演愈烈。无论位置、价格还是其他硬件设施与服务逐渐趋同。天合衫广告整合行销好伙伴23（2）促销手段必须创新项目开盘较晚，所以一般性的促销手段已被别人用“烂”，因此必须创新。天合衫广告整合行销好伙伴24（3）4000左右多对手，价格策略行不通均价4000左右的项目繁多，“低成本+低价格=顺利销售”的公式很难成立。天合衫广告整合行销好伙伴25（4）恶性竞争乱市场，降人气部分开发商为竞争而竞争，扰乱市场秩序， 靠虚假承诺招揽客源，使买方信心长期处于低水平。天合衫广告整合行销好伙伴26（四）定位分析（1）原有定位精准吗？原有定位：绿色、智能化消费者购房买的是梦想，付出的是认同，如何做到在万花丛中独树一帜，倍受消费者青睐？天合衫广告整合行销好伙伴27调研出真知，重新再定位A、调研目的：a、关于消费者选择楼盘首选因素的前六项排名。b、在价格相同的条件下首选因素的前六项排名。c、对北辰绿色家园拂林园的认知度、调研地点：国展中心房地产交易会现场国贸中心房地产交易会现场。、调研时间：1999年10月，12月21日12月26日。、调研方法：随机抽样。访问法、问卷法、并赠送精美小礼品 。、调研人次：1026人次，有效人次828人次。天合衫广告整合行销好伙伴28天合衫广告整合行销好伙伴29天合衫广告整合行销好伙伴30天合衫广告整合行销好伙伴31B、调研目的：分别考察与拂林园在价格、功能、位置、特色 （或功能或绿化） 相近的楼盘，为SWOT分析提供数据。、调研地点：每个楼盘销售地点或楼盘现场 。 、调研时间：2000年1月10日至1月15日。 、调研方法：访问法、观察法。 、调研楼盘数量： 26个，有效数量15个。天合衫广告整合行销好伙伴32天合衫广告整合行销好伙伴33天合衫广告整合行销好伙伴34天合衫广告整合行销好伙伴35天合衫广告整合行销好伙伴(4) 同特色（小高层，或功能或绿化有特色 ）36结论：价格第一，地段第二，户型第三，性价比第四；C、A部分表一的数据统计结果表明，目前影响本市 购房者选择楼盘的第一因素就是价格，占52.8%。 这正同本市的房价在全国名列前茅相“吻合”。而北 京城区面积基数很大，加之市政建设的不断投入和 私家车的不断普及，使“位置”因素并不十分抢眼， 占15.1%。而“户型” 和 “性能价格比”对于消费者 的影响越来越大，基本与“位置”持平，分别占 12.7%和9.9%天合衫广告整合行销好伙伴37“绿色智能化”非购房首选因素，定位超前A部分表二的数据统计结果则进一步证明了这个结果。在价格相 同的条件下“位置”，“户型”，“性能价格比”已经难分仲伯。而包 括拂林园在内，一些项目力推的绿色环境，智能化，因为对居住 质量无直观影响和购房者消费意识滞后等原因，从而均未能挤身 因素的前六项排名。这也是拂林园在开盘后，虽然广告投入很大，但认知度较低（ 14.4%）的根本原因。因此，拂林园的原有定位：“绿色、智能化”存在重大疑点。天合衫广告整合行销好伙伴38SWOT分析： 拂林园5大优势：价格、功能、户型、特色、绿 化1、优势：在对同价格，同功能、户型，同位置，同特色项目的分 析中可以得出，拂林园；a、在同价格楼房中，在功能、户型、特色、绿化占优；b、在同功能、户型楼盘中，价格占优；c、在同位置的楼盘中，价格占优，特点明显；d、在同特色楼盘的对比中仍是价格占优，功能、户型仍然保持强劲竞争力。天合衫广告整合行销好伙伴392、劣势：开盘差，人气低，位置偏，配套少，短期难改变开盘不利，人气不足，位置竞争力不足，楼盘 周围配套设施匮乏，短期内无法根本扭转。尽管是 亚运村商圈北延的第一社区，距离、规模、设施出 众。但运作周期长，因此，在前期位置竞争力不足 ，容易被竞争对手打压。天合衫广告整合行销好伙伴403、难点：从我的优势过渡到消费者心中的优势楼盘自我的特点向“卖点”（即从消费者需求出发）转化，以及新旧推广方式的衔接，和迅速营造有利 于“以快打慢”的销售氛围。困难对北辰而言，只意味着被克服，被转化及利用。需要引导消费者用发展的