2012 2012 克而瑞克而瑞 养老地产专题研究养老地产专题研究中国领先的房地产信息与咨询服务商Copy right 2012 上海2 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商1、关于养老地产的思考3 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商Part 1关于养老地产的思考/社会背景中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国 的老龄化进程呈现出的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快数量大、增长速度快的特点。的特点。根据右图表示中国人口分布比例的金字塔图 明显可见：位于中段，30-50岁的人群在人群中比例最 大，如果将50岁以上的人群视为养老产品 的 需求者，则未来30年养老产业会有非常 旺盛的市场需求。出生在五、六十年代的人（50-60岁），其 中有相当一部分是当代国家体制改革的受益 者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发 展，已经进入或逐步步入养老产品需求人群 的中国人是具有一定购买能力的。观点：由以上结论，养老产业迎来了一个巨大的市场机遇。4 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商Part 1关于养老地产的思考/政策背景目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。n1996年8月，全国人大通过中华人民共和国老年人权益保障法。我国政府先后共制定了200多个老年 政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：国务院办公厅转发全国老龄 办公室和发改委关于加快 发展养老服务业意见的通知 中共中央、国务院中共中 央、国务院关于加强老龄工 作的决定十七大报告全国老龄委中国老龄 事业发展“十二五”规划 民政部社会养老服务 体系建设十二五规划国务院新闻办中国 老龄事业的发展白皮书全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文关 于全面推进居家养老服务 工作的意见优先供地税费减免优惠利率 贷款贴息培训支持 科技服务通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策5 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商Part 1关于养老地产的思考/市场现状从统计来看，国内外情形相仿，从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老居家养老，社区养老和机构养老呈现呈现9090：7 7：3 3的比的比 例关系。例关系。所以从市场角度来所以从市场角度来 看，看，居家养老居家养老拥有拥有 最大的市场价值。最大的市场价值。居家养老居家养老社区养老社区养老机构养老机构养老在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通 用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的 1%，日本在此方面经验丰富。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。 这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，可能有 人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目 ，为有特殊需要的老年人群设立。6 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商Part 1关于养老地产的思考/市场现状目前国内目前国内已经进入已经进入养老地产开发领域的开发商一览：养老地产开发领域的开发商一览：企业项目信息运营模式1万科地产在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科长阳半岛、五矿 万科北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首 个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012 年竣工，被称 作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭 州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部 万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。严格限定于产品层面，计 划建更多更好的“长者住 宅”（已纳入公司发展战 略），服务上除引入亲和 源外，亦会与水博克合作 。2保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养 老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老 公寓项目。拟引入日本模式，但合作 方式尚在规划设计中。3花样年地产6 月底收购深圳南山区TCL 项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产 业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、 健康理疗等具体项目。将于明年开业。公司称在养老地产领域的 经营模式研究已完成。具 体不详，待了解。5北京太阳城房地 产开发有限公司北京太阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京太阳城医院、 国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建 设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。以地产开发模式进行运营 ， 仅象征性拿出规划中12% 的产品做养老公寓。6东方太阳城中科院属下一家房地产公司，已转制为民营企业。旗舰项目位于在北京顺义 潮白河畔，已开发十年，社区已成熟，在山东、海南等地正在筹建东方太阳 城连锁品牌项目。以地产开发模式进行运营 ， 产权销售型，象征性拿出 三栋楼做养老公寓。7燕达房地产旗下项目燕达国际健康城位于北京东燕郊开发区，北京天安门30 公里。是一 座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地。其中组团金色年华老年护 理中心以会员制方式经营 。8亲和源股份有限 公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6 亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社 区亲和源会员制社区。社区占地面积8.4 公顷，建筑面积10 万平方米。土地性质为政府划拨，运 营模式均较为成熟。9首创置业与河北 建设集团去年年中，联手投资70 亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，该项目总 建筑面积近200万平方米。不详。7 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商企业项目信息运营模式10云天房产集团在转塘金家岭开发的金色年华退休生活社区总占地面积达250 亩。金色年华 吸纳了国外先进的经营服务模式，配备了医疗中心、老年大学、国际交流中 心、休闲娱乐中心、度假宾馆等硬件设施，成为了国内首个集生活居住、康 复疗养、休闲娱乐、旅游度假于一体，专为退休人士精心打造的多功能园林 式的生活社区。不详。11绿城集团临平项目绿城蓝庭在老年公寓方面有所涉足，向市场推出了70 年产权的颐养 公寓。不详。12荣禾集团在西安楼观公社项目中有配建养老地产项目。拟引进澳洲水博克模式。13绿地集团早在2004 年就推出综合性养老项目21 城孝贤坊。不详。14广州家和集团宣布在白云区的500 亩广东颐老园项目将在今年底或明年初动工，计划5 年后 主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。不详。15祈福集团旗下广州祈福护老公寓依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公 寓，全国首间酒店式护老公寓，目前已吸引许多来自香港、广州、深圳等地 长者入住。会员制模式。16蔚蓝房地产在沈阳新推有养老地产项目。项目待了解。17卓达集团与台湾群业就中国养老示范社区项目达成战略合作。在天津武清建设开发的 养老示范社区项目，是国家民政部批准的在天津建设的中国养老示范基地项 目中的一部分。该项目规划总投资200 亿元，总建筑面积达600 万平方米。不详。18明骏集团5 月20 日在广州召开打造中国健康养老养生业第一品牌动员大会。将继续扩 建和完善明骏九曲度假村、明骏新知青村旺茂分村两大健康养老养生基地， 争取在3 年内把公司旗下的颐添年大型连锁机构打造成为中国健康养老养生业 的第一品牌。不详。19海南天水房地产旗下项目文昌天水星河位于航天城海南省文昌市文航大道南侧，是以“ 养老休闲度假”为主题的中高档住宅小区。不详。Part 1关于养老地产的思考/市场现状8 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商企业项目信息运营模式20新华锦集团联合日本长乐控股株式会社投资3 亿元启动的“长乐国际颐养中心”在崂山区 投入运营，揭开高端养老产业的面纱。非会员入住每月收费1 万元，常住养老 三年以上至几十年，根据房型不同，需要缴纳199 万至300 万元的押金。日本模式。21世纪爱晚在全国7 省市大面积圈地规划建设养老地产项目，但至今除了投资金额最少的 海南兴隆项目接近完工，其他地区均无进展。世纪爱晚亦是新华锦阳光城投 资方之一。22今典集团正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。23丽水松坪农林开 发有公司8 月13 日，与浙江大学生态规划与景观设计研究所正式签署项目合同，丽 水市松坪民族特色养老示范区概念性规划正式启动。将打造独具畲族民族 特色的“民族特色养老基地”，成为旅游度假、生态农业观光区、养生、养 老管护培训为一体的省级养老示范区。24香树湾养老社区位于浦东新区南汇宣桥镇，占地约100 亩，总建筑面积约11 万平方米，规划 有300 个福利性养老床位与532 套老年公寓。2013 年投入使用。从社区养老到养老社区。25路劲地产正在筹建上海养老地产项目，很有可能选择自持，选择长线投资，但对于土 地定位、设计、质量控制、服务以及后期运营，要求比较高。与日本马森集团合作。26海沧人寿健康科 技产业园项目厦门首个养生养老基地海沧人寿健康科技产业园项目花落海沧天竺山 片区。该基地规划养老养生居住区和区域配套设施，涵盖旅游度假、体育运 动、养生居住和养生产业总部四大板块，总投资230 亿元，总占地约4.2 平方 公里。不详。Part 1关于养老地产的思考/市场现状9 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商企业项目信息运营模式1复星国际未来看好旅游地产及养老地产，特别是养老地产，且会加大这两个产品类型 的投资。复星自身有医疗产业可以配合养老地产的发展。不详。2永泰红磡（天津 ）正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”（项目信息未公布 ）。不详。3吉粮集团房地产拟在海南打造一个养老地产项目，配套包括五星级酒店、体育运动公园、高 档地产、风情小镇等。不详。4金成集团（杭州 ）金成集团将合作方锁定在了美国最大的房地产企业普尔特公司。公司将 在杭州、海南以及北方等全国重要城市布局大型的以养生休闲服务为内涵的 养生商业地产，根据不同城市特性和条件，将养生休闲概念融合到地产开发 、园区建设中。从而开发更具国际化、人性化的高品质项目，真正实现候鸟 式的生活。不详。5华润地产宣布进军养老地产。项目待了解。Part 1关于养老地产的思考/市场现状国内国内拟进入拟进入养老地产开发领域的开发商一览：养老地产开发领域的开发商一览：10 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商企业项目信息运营模式1泰康人寿是保险界中步子迈得最大的公司之一。2009 年11 月第一个获得保监会批准 投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。随后又 斥资40 亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区（2013 年至2014 年建成）。今年初，在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区 。在三亚亦有项目。计划将高档养老社区的模 式在全国铺开。具体不祥 。2中国人寿中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者 颇为相似。已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100 亿元。初步规划构建 养老社区一南一北的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南 。不详。3合众人寿2010 年4 月，武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100 亿元的合众人寿健康社 区项目，总建筑面积160 万平方米左右，项目建成后可容纳老