12009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789鹭岛北海湾定位及营销策划提案2008.09.0122009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789报告的目标导向：提升项目价值、利润最大化塑造稀有、奢适的豪宅形象32009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789前提条件：稀缺的纯别墅御海大宅位于集美文教板块，区位配套、交通条件优越匹配准五星级SPA度假酒店通过市场情况、客群需求、项目立地条件来分析论证42009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目定位市场情况立地条件客群需求【论证】基于目标，报告需解决的项目定位导向：提升项目价值利润最大化52009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789论证一 市场情况62009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n供求状况：2007年在售项目总供应量为64.22万，消化量39.52万，市场存量为24.7万。n主力面积：独栋区间为300-450 ；双拼区间为250-300；联排区间为200-250；叠加区间为170-220。n价格体系：独栋主力单价区间为1.5-2万/，双拼/联排主力单价区间为1.3万/1.6万/；独栋主力总价区间为450万-800万；双拼主力总价区间为325-500万。厦门别墅市场结论172009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n配套状况： 在售项目多设有会所，拥有泳池、网球场设施，但会所主题及功能配置缺乏亮点，建议本案在会所设置走差异化路线，形成特色。n市场供给：未来新增别墅供应量将超过12万 ，主要分布于岛内东部以及岛外集美、同安板块；加上存量房，总供给体量近37万。厦门别墅市场结论282009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场情况论证结论：机遇：国土资源部2006年6月1日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。因此，别墅类产品将因为政策因素成为最具稀缺的物业。新政策下的土地容积率限制导致纯别墅社区严重稀缺，待推项目多为混合性社区。大厦门规划，楼市整体价格的迅速上涨，托起别墅更高的涨幅空间。92009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场情况论证结论：挑战：未来高层泛豪宅竞争情况残酷，必须寻找产品差异化竞争力，并量化细节保障品质同区位的国建东海岸/比华丽项目成交价格低、产品形象成熟，将对本案预期的高价值实现形成价格突破的压力。102009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789论证二 客群需求112009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客群的置业选择是一个心理历程认同城市认同区域认同项目认同生活。对购房者而言，选择一个居所，更是选择一种生活为什么认同厦门？ 环境好/温馨/适合居住.为什么认同集美？ 区域前景看好/文教区的教育魅力/环境优越/交通便捷/大配套齐全/投资价值空间为什么认同项目？ 100别墅的纯粹社区/准五星级SPA度假酒店配套的唯一性/尊崇奢适的项目形象客群的区域认同122009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客群以闽南私营企业主为主，以集美、同安政府官员为辅；极度注重身份彰显，希望通过居所界定自我的成功以及社会的认同。安全意识强，由于贫富差距等社会因素造成的治安问题，使其对财富的持有、人身安全的防范提上新的议程。注重后代的教育问题，希望自己的财富为后代提供充足的教育条件，以期子女在今后的社会竞争中取得较高的起跑线。注重圈层友介，置业心理偏保守，认同朋友圈介绍的产品。目标客群特征132009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789论证三 项目特征整合142009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789配套资源依托文教区大环境，配套资源丰富，包括：园博园、中洲岛度假区、嘉庚纪念馆、嘉庚体育馆、大学城等。152009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789位于集美集源路以北，浔江路以东，东临海湾，并与国建东海岸、比华丽形成高尚别墅群落，并建有集美区首个准五星级SPA度假别墅。基地概况162009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体规划采用阵列与环绕的院落组合，私家宅前院落视野空间局促，由于分布密集，各座向景观视野空间范围小，观海面更为国建东海岸所遮挡。公共景观空间主要布局于入口处以及下层式泛会所周围，公共空间阔绰性不足。规划概况172009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建筑规划为新亚洲风格，但以目前工地外立面的构件及材质处理，其整体的形象与先期规划存在相当的差距，势必影响本案在市场中的认可度以及价值预期的涨幅空间。建筑设计182009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观规划采用热带雨林设计风格，在植物的选择上以匝地乔木与热带树种为主绿化植物；小品营造上以小桥流水、卵石河道、林荫步道为主轴，以花榭柱廊、雕塑、地景喷泉等为副轴。景观规划192009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型面积区间为313.4平米575.6平米，主力面积为400-450平米之间，于在售及待推别墅项目中，总面积较大。102-540平米的前后私家院落91.6134平米的采光地下空间，集健身、娱乐、聚会功能于一体6米高挑高客厅，螺旋式欧式楼梯、大面积落地玻璃窗二楼三楼设有豪华卧室，均带有独立卫生间，主卧空间阔绰。顶楼均规划独立书房及外带观景甲板大露台。户型特征整合202009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物业服务：未定安防：1、彩色闭路电话监控系统2、彩色可视对讲门禁系统3、背景音乐、广播系统4、电子保安巡更系统5、小区车辆出入管理系统6、周边防越防盗报警系统7、住户智能窗防盗报警系统物业安防概况212009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目的市场/客群/立地均阐述完成三者将提供什么样的论证支持项目定位？至此222009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场情况结论客群需求结论立地条件结论市场/客群/立地的三大结论项目或依托产品特色/规模优势/品牌实力，均树立了自身的核心竞争力；集美市场价与本案预期价值存在相当差距别墅客群置业对身份感、安全感提上议程；日趋注重产品力；对集美区域的心理价位不高产品力弱，无特色优势，无法形成强势的核心竞争力，取得高价值实现难度大232009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789如何针对三大结论，提出有的放矢的解决对策？242009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场客群立地针对市场/客群/立地结论的三大对策竞争项目均具备核心竞争力区域整体价格不高别墅客群身份感、安全感对集美区域的心理价位不高产品力弱，无特色优势无法形成强势的核心竞争力对策1：通过产品力完善，塑造尊崇、奢适的豪宅形象，树立区域价格新标杆对策2：通过奢适豪华的情境体验、圈层活动营销，直击目标客群的隐秘消费心理对策3：在尊崇、奢适豪宅的定位指导下，建立项目景观特色、高端会所配备、智能安防系统、完美物业服务，构筑综合产品力252009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目定位市场情况立地条件产品加强包装推广客群需求【论证】基于上述分析，报告需解决的问题导向：提升项目价值利润最大化核心竞争 力挖掘262009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房