整体策划报告2008年1月盛世新江湾商业 商业I期部分 项目篇 周边市场研究篇 定位Key Point篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营Idea篇 经营管理职能概述项目篇项目概况产品概况项目概况产品示意产品示意项目概况项目概况现场实景项目概况现场实景项目概况现场实景铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面 积总价 备注579116.1898.8107.96110.3294.4238638 75.62292.18 581101.6598.8107.96110.3294.4238421 62.69240.86 583101.6598.8107.96110.32104.9136655 72.13264.39 585101.6598.8107.96110.32104.9136655 70.86259.74 587101.6598.8107.96110.32104.9136655 78.46287.59 589101.6588.92107.96110.3294.4235229 117.14412.67 59199.6798.8107.96110.3294.4235782 60.01214.73 59397.07108.69107.96110.3294.4236292 50.62183.71 59595.09108.69107.96110.3299.6636520 50.62184.87 59793.1108.69107.96110.3299.6636670 50.62185.62 可设置餐饮59991.11108.69107.96110.3299.6636470 50.62184.61 可设置餐饮60189.12108.69107.96110.3299.6636103 48.72175.89 可设置餐饮60389.12108.69107.96110.32104.9136470 48.72177.68 可设置餐饮60589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注60787.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮60987.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61187.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61387.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61789.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61989.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮62191.97108.69107.96110.32104.9136670 50.62185.62 可设置餐饮62391.9798.895.92110.3294.4234400 66.15227.56 62591.9798.8107.96110.3294.4235243 74.07261.04 627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842 162.94469.95 627为住宅格 局63196.8179.0475.5766.1994.4228842 153.57442.93 有夹层63396.8179.0475.5766.1994.4228842 152.94441.11 有夹层63596.8174.175.5766.1994.4228496 235.72671.71 项目概况铺号位置系 数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注63796.8198.8107.96110.3299.6635949 88.22317.14 63996.8198.8107.96110.32104.9136316 90.97330.37 64191.5798.8107.96110.32104.9135949 82.48296.51 64391.5798.8107.96110.32104.9135949 62.74225.55 64591.5798.895.92110.32104.9138106 79.67303.59 64791.5788.92107.96110.32104.9138256 132.49506.85 64987.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65187.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65387.1398.8107.96110.3299.6635271 68.82242.73 65587.13108.69107.96110.3299.6635963 48.54174.57 可设置餐饮65791.57108.69107.96110.3299.6636274 50.7183.91 可设置餐饮65991.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66191.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66391.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮项目概况铺号位置系 数面积系数房型系数层高系数功能系 数均价建筑面 积总价 备注66596.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮66796.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮669106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮671106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮673106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮675106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮677106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮679121.0288.92107.96110.32104.9138319 121.39465.15 681121.0298.8107.96110.3294.4237276 69.62259.52 683121.0288.9275.5766.1994.4231228 129.78405.28 有夹层685121.0298.875.57110.3294.4235009 53.97188.94 687122.0298.875.57110.3294.4235079 53.97189.32 689123.0288.9275.5766.1994.4231368 134.24421.09 有夹层691125.8669.1691.76132.38104.9136685 302.521109.79 有夹层项目概况铺号位置系数面积系 数房型系 数层高系 数功能系数均价建筑面 积总价 备注1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层1号102116.1898.875.5744.1394.4230037 64.88194.88 有夹层2号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层2号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层3号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层项目概况50-80平米小面积分割盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛五角场城市副中心辐射商业区紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 场周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力劣势研究中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯对于新商业区 域需时间来接受新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分 消费力区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中 档生活消费成为市场空缺。小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售其他问题从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。产品总汇周边市场研究篇值得借鉴与深思的五角场商业业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示五角场北靠约有30多万人口的中原社区； 周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区； 未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城； 作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大； 据统计目前平均每天人流量在60万左右；人流分布五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、 浦东机场，交通线路较多； 高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远； 轨道交通较为便利； 贯穿五角场中心的10号线至2010年开通；交通状况 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面商业分布 分布图 万达商业广场是大连万达集团在上海投资的 第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面 积33万平方米，也是五角场最主要的核心建 筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三 幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商 城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广 场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠 宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中 心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌 星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基 本都已开始营业。整个商业广场将购物、休 闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站 式”的特点。 万达商业广场 1-5F1-5F 第一食品第一食品3F3F万达国际城万达国际城 大歌星大歌星KTVKTV 2F2F国美电器国美电器 上海书城上海书城 1F1F宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心1-5F1-5F HOLA.HOLA.特力屋特力屋1-7F1-7F 巴黎春天巴黎春天写字楼写字楼B B1F1F黄金珠宝城黄金珠宝城 2-4F2-4F沃尔玛超市沃尔玛超市写字楼写字楼C