重庆市铜梁县石鱼镇项目 可行性分析简报2008.3行政区简介铜梁位于四川盆地东南部，重庆西北部，幅员面积平方公里，人口余万。铜梁建县于唐朝长安四年，历史悠久，文化灿烂。早在两万多年前，旧石器晚期就有人类繁衍生息，被中国科学院命名为“铜梁文化”的出土文物，记载了人类开发四川的文明史实。铜梁是著名的龙乡。铜梁彩龙蜚声中外，曾在天安门广场展露雄姿，夺得北京国际旅游年龙舞大赛金奖，年获沈阳国际秧歌节最高奖，年获全国首届舞龙邀请赛冠军。龙乡铜梁由此而名扬四海。 2城区情况石鱼镇位于铜梁县城南面,319国道直接相连，交通 便利， 距离7公里。 中间有一个工业园区和温泉度 假村相隔。石鱼镇所处的地址位置,正好是庆隆、虎峰、福果、 西泉、太庙、围龙等镇到铜梁县城的必经之路。项目所在地3住宅概况县城 县城内新建的住宅小区较多； 大部分小区为中低档小区； 物业以多层为主，少有18层以上的高层电梯住宅； 县城房价较高，多层均价在1800元/平方米，高层均价2600元/平方米。石鱼镇 石鱼镇新建住宅物业很少，在售物业没有； 镇内没有小区类住宅；均以多层单体楼； 石鱼镇住宅最近售出的住宅均价为900元/平方米。4物业情况世纪阳光（巴川镇）多层+高层+跃层花园洋房面积：90-180平方米价格：210028005项目SWOT分析优势项目位于石鱼镇319国道边上；周边几个乡镇到铜梁县城的必经之路；目前石鱼镇没有开发项目，并且没有小区住宅；石鱼镇与县城之间的工业园区内正大量进驻企业；周边区域正在进行拆迁工程，有大量的拆迁户需要购置新房。劣势地块面积较小，并且成长条型，不便于设计；地块面对319国道有一排已建成的住宅楼挡住，对该项目的设计、形象都有非常大的影响，直接降低项目质量；拆迁户数量较大，还迁及补偿压力较大；现目前当地房价较低。6项目SWOT分析机会借助于目前有大量拆迁户需购置新房的时期，以快速完成本项目的销售；工业园区企业的入驻，职工购房也可成为该项目的消费者；近期渝遂高速路的入口将直接连接到石鱼镇，周边乡镇现还未大量开发住宅市场，该项目正好可吸引这些区域的购房者。威胁铜梁县城的开发体量非常巨大；并且环境及交通都大大优于该项目。7项目规划建议总占地面 积15,800总建筑面 积45,500地上建筑 面积44,500地下建筑 面积500容积率2.85 建筑密度35%住宅用地 面积44,50018层1栋 13,0007层10栋 31,500车位及设 备用 房500负一层 车位 设备用房5008各区域面积分配表区域建设内容建筑面积()所占比例18层高层住宅13,000.0 28.9%7层10栋多层住宅31,500.0 70.0%地下1层设备用房500 1.1%合计 45,000 100.0%9前期费用明细表项目名称总面积单价总价(万元)搬迁费用10,760.00 63.3搬迁补助费120人300.00 3.6过渡补偿金及费用120人80.00 11.52商业搬迁赔偿金4,380.00 110.00 48.18前期规费45,000.00 285规划设计费45,000.00 10.00 45道路修建费 150其他45,000.00 20.00 90其他包含:计委、环保、绿化、建管、质监、报建、规划、城管 、水保、防雷、地勘等费用10建安成本明细表项目名称单价总价 （万元 ） 建安费用 2,760. 00 高层900.0 0 1,170. 00 多层500.0 0 1,575. 00 设备用房300.0 0 15.00 装饰费用 135.0 0 主体装饰10.00 45.00 小区绿化20.00 90.00 设备及安 装232.0 0 电气设备20.00 90.00 消防设施20.00 90.00 电梯设备40.00 52.00 合计 3,127. 00 11财务分析总投资分类汇总表单位：万元项目名称 工程量（） 单价(元/) 总价（万元） 搬迁费用10,760.0 63.3 前期规费45,000.0 285.0 道路修建费150.0 土地征用费34.2 140,000.0 478.8 建安费用3,127.0 土建工程0.0 2,760.0 装饰工程 135.0 设备及安装45,000.0 232.0 小计 4,104.1 不可预见费3.0%123.1 开发成本4,227.2 管理费用45,000.0 15.0 67.5 合计4,543.2 12财务分析 区域可销售面 积销售均 价销售总额 (万元)高层13,000.0 1,500 1,950 多层27,034.0 1,100 2,974 合计40,034 1,230 4,924 13财务分析单位:万元项目合 计销售收入4,924 销售税金及附加(5.5%)271 销售净收入4,653 总开发成本4,543 利润总额110 所得税(33%)36 税后利润74 税前利润率2.4%税后利润率1.6%14