Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2南京金陵东方城项目前期策划汇报2010年07月德思勤深圳谨呈：深圳市众冠股份有限公司众冠明珠南地块思考Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage3空间结构布局： 三轴 v 西部发展轴：重点发展前海中心 v 中部发展轴：重点建设龙华新城、光明新城 v 东部发展轴：重点建设大运新城、坪山新城 两带 v 北部城市发展副轴 v 南部城市发展副轴、滨海旅游带 多中心 v 2个城市中心： 福田中心：主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能 前海中心：主要发展区域功能的生产服务业与总部经济 v 5个城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心2020年目标： 建设用地控制为900平方公里 常住人口控制为1,100万人深圳市城市总体规划 (2007-2020)*深圳市城市总体规划 (1996-2010)资料来源：深圳市规划局一、总体规划整体篇Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage4商圈名称商业业面积积 （万平方米）主要业态组业态组 合商品档次目标标消费费群大型商场场首层层租金水平 （按实用面积计 算， 元/平方米/月）东门约65商业街、百货业中低、中外来中低消费群、旅游消费群、香 港入境购物消费群1,200 - 2,000人民南约60商场、休闲娱乐业中、中高外来消费群，以入境休闲娱乐 消费 为主500 1,200蔡屋围约25大型购物中心高、中高本地高至中高600 1,500华强北约80商业街、百货、电子业中本地中等及中高消费群1,200 - 2,500福田中心区约30大型购物中心、超市、商场中、中高邻近周边地区的住户中高消 费群 、来往港深商务客户群400 800南山后海约25大型购物中心、商场中周边消费群250 - 600深圳主流商圈位于地铁沿线，以零售为主，餐 饮及休闲娱乐分布较散；中高档及高档购物区主要集中在蔡屋围商圈；华强北商圈是全市营业额最高的商圈；福田中心区和南山后海将形成两个新兴的商圈 。二、深圳市场分析-主要商圈Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage5现有主要商业项目项目名称区域开业时间建筑面积入驻率中信城市广场福田200271,80096%金光华广场罗湖2004120,00095%万象城罗湖2004188,000100%COCO PARK福田200685,00090%蛇口花园城中心南山2006 70,50095%怡景中心城福田2007 110,00085%东海购物广场福田200755,00085%嘉信茂广场福田200745,00090%海岸城南山2007120,00095%保利文化广场南山2008 75,00080%益田假日广场南山2008100,00095%京基百纳中心南山200886,00096%万象城二期罗湖200920,00095%喜荟城罗湖200960,00093%未来主要商业项目项目名称区域开业时间建筑面积晶岛国际购物中心福田201088,000京基百纳空间福田201083,500金地大百汇岗厦项目福田2012250,000宝能太古城南山2011100,000华润体育中心南山201180,000欢乐海岸南山2011100,000中航城福田2012232,976深圳市购物中心供应趋势 深圳购物中心起步较晚，自2002年中信城市 广场开业后，相隔2年后即2004年万象城及金 光华广场的开业，深圳商业市场才真正从百货 商场时代走向购物中心时代。 20062009年的大量购物中心的落成使得深圳 消费者的商业选择更为丰富。 目前深圳市购物中心累计供应面积120.63万平 方米，主要分布在罗湖、福田及南山。二、深圳市场分析-主要商业项目Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage6从档次来看，现时档次最高的商业项目为万象城、中信城市广场大型综合性商业较多，如何区别于现有商业项目是未来发展的重点中高档定位商业虽然有一定程度发展,但是由于发展时间短及中心区域市场 上有足够消费力的消费者支撑,仍有中高档商业发展的空间，从目前的经营情况看，中高档综合性商业项目未来一段时间内扔存在巨大的发展潜力。从目前的市场表现看，市场上的商业项目仍以综合性SHOPPING MALL的模式为主；区域内的商业项目以中档的购物商场为主，业态上餐饮业态优势明显，零售 购物业态较弱势。本项目可利用该市场空白并结合体量优势，从业态多元化及强 化零售品牌等发面突出项目的主题特色。目前中高档SHOPPING MALL已发展到一定阶段， 但西丽片区缺乏中高档商业 ；因此本项目可凭借项目的 体量优势，创新规划、特色 经营以及内部营运管理等方 面进行发展调整，从而凸显 本项目的商业特色。发展多 元化商业形态将是提升商业 市场价值及发挥市场潜力的 必经之路。万象城金光华COCOPARK中心城益田假日广场海岸城中信城市广场大型商业经营状况面积档次京基百纳三、整体商业市场Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage71135121324167图解: 现有 1 - 金光华广场 2 - 万象城一期 3 - 中信城市广场（西武百货） 6 - 海岸城 7 - 益田假日广场 8 - 中心城广场 9 -COCOPARK 10-花园城中心1415161789在建/未开业 11 - 晶岛国际(2010) 12 - 京基金融中心(2010) 13 - 宝能太古城(2011) 14 - 中航城（2012） 15 - 欢乐海岸（2011） 16 - 岗夏河园改造项目（2012） 17 - 深圳湾体育中心项目（2012） 18 - 喜荟城（2010）1018深圳目前的零售市场都是以购物中心及本地百货为主导，而具有代表性的主题性商场且 经营成功的商场并没有；现有的购物中心以万象城、中信城市广场、益田假日广场作为主导，本地百货以天虹及 茂业的市场占有率最高；通过现有及未来项目的调查分析，未来供应的新项目都以体量较大的购物中心为主力， 未来商业的竞争及同质化趋向激烈和严重；三、整体商业市场-主要商业项目Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage8 深圳购物中心目前主要分布在罗湖、福田以及南山，分别占32.8%，39%，28.2%。由于罗湖区城 市建设相对成型，而且商业及商务氛围正逐步向西转移，未来人均购物中心面积将保持稳定。福 田及南山区目前人均购物中心面积相对偏少，仅0.31平方米及0.29平方米。 未来购物中心重点发展区域将转向福田及南山，预计2010年分布在福田、南山的购物中心面积将 分别增加至60.76万平方米及46.05万平方米，占全市购物中心总量的43.3%及32.8%，届时人均购 物中心面积将达到0.48平方米及0.47平方米，分别比目前增长56%及63%。注：购物中心面积基于项目商业建筑面积计算，人口计算基于常住人口；未来购物中心面积及人口数预见到2010年，人口假设保持2%的年增长。目前购物中心供应分析 2010年购物中心供应分析资料来源：世邦魏理仕三、整体商业市场-购物中心供应Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage9优质零售物业市场供应、使用及空置率 从优质物业供应来看，04年由于金光华及万象城的开业，大力地拉动了优质零售物业的供应量 同时由于零售商对于深圳市场的谨慎及新开物业的选择考虑，04年的空置率处于一个较高的水平 06年、07年福田中心区两大商场供应为深圳市优质物业市场注入新血 07年底至08年，三大商场益田假日广场、海岸城、京基百纳广场的入市成为近年较多优质商业物业供 应的一年 09年无优质新增商业物业落成供应量吸纳量空置率三、整体商业市场- 零售市场表现Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage10未来优质零售物业供应（按年）（2009-2011)罗湖福田南山未来优质零售物业供应(按地区)(2009-2011)n预计截止2011年前，深圳未来大型购物中心的供应量以福田区最多，其次为南山区，明显 看出零售市场西移发展的现象；n未来由于区内的土地供应也逐步减少，可开发新项目不多，加上地铁交通的完善，导致关外 其它地方（如宝安、龙岗及龙华）的商业也将陆续开发落成；n2010年KK Mall及VICITY的开业令优质零售物业供应量有所增加三、整体商业市场-未来供应分析Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage11至2020年，轨道建设将在目前规划建设的15号线的基础上，再建设612号线和4号线北延段等8条线路，总长约245.4公里，投资估算为1,074亿元。110231102344555667788 991111121213131314141414151512161613资料来源：深圳市规划局2007年7月10日颁布深圳市地铁规划、深圳市城市地铁建设规划（20112020）四、城内轨道交通Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage122030年前拟建16条轨道线路：总长585.3公里，设站357座 。 其中组团快线4条、干线6条、局域线6条。线线路起点终终点功能长长度（公里）完成时间时间备备注 1罗湖火车站机场北干线44.12010年罗湖火车站-世界之窗段已于2004年开通2蛇口东门干线31.32010年原线路方案调整：增设东 延线至东门 3保税区坪地干线49.22011年原线路方案调整：增设西延线至保税区 4皇岗口岸观澜干线27.22012年 (至龙华 段)最新地铁规 划增设4号线北延段（龙华 -观澜 ），预计 该段于2020年前建成 5前海湾大剧院干线42.42011年西端预留远景向南延伸的条件；宝安至布吉段站距教大 ，基本可达到快线功能要求 6松岗龙华 火车站快线37.2计划2011 2020年建成投资161亿元 7罗湖太安西丽动 物园局域线28.9投资171亿元 8国贸小梅沙局域线25.9投资108亿元 9罗湖火车站上沙局域线17.8投资117亿元 10海上世界松岗干线42.2投资212亿元 11福田中心区松岗快线49.7投资151亿元 12体育新城坑梓局域线36.4投资127亿元 13海上田园塘坑快线48.1计划2020 2030年建成预留远景南延至盐田的条件 14福田中心区坑梓快线50.7 15前海路石岩田心局域线24.7预留远景西延接5号线的条件16益田村平湖大望局域线29.5预留远景北延经东 莞凤岗 接12号线的条件；南部预留 至深港边境河套地区的支线合计计585.3四、城内轨道交通Copyright 2009 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage132030年前拟建5条城际线：将珠江三角内