q 深圳同致行顾问 / Touchstone Real Estate Consultant Group龙岗旧城改造项目策划报告同致行顾问 技术中心出品汇报纲要同致行顾问淞江龙岗项目初步策划思路项目发展方向项目发展方向项目开发条件项目开发条件关于同致行顾问关于同致行顾问项目定位方向项目定位方向20112011年龙岗格局年龙岗格局关于同致行顾问关于同致行顾问项目规划建议项目规划建议项目营销构想项目营销构想十年的风风雨雨，同致十年的风风雨雨，同致行顾问在中高端物业、综行顾问在中高端物业、综合性物业、商业写字楼等合性物业、商业写字楼等的全程策划服务方面积累的全程策划服务方面积累了扎实实战经验。了扎实实战经验。凡策划代理的项目，凡策划代理的项目，同致行顾问均从发展商和同致行顾问均从发展商和消费者的利益出发，努力消费者的利益出发，努力将策划代理做到了最好，将策划代理做到了最好，既为发展商节约了巨大销既为发展商节约了巨大销售费用，也获得了销售成售费用，也获得了销售成功。功。 同致行顾问同致行顾问 十年锤炼十年锤炼10year TOUCH STONE CONSULTANT10year TOUCH STONE CONSULTANT同致行顾问同致行顾问 社会责任社会责任ORDEA TOUCH STONE CONSULTANTORDEA TOUCH STONE CONSULTANT深圳首家国土资源部深圳首家国土资源部A A级土地价格评估机构（同致诚评估）级土地价格评估机构（同致诚评估） 深圳首家建设部一级房地产价格评估机构（同致诚评估）深圳首家建设部一级房地产价格评估机构（同致诚评估） 中国房地产评估师学会常务理事单位（同致行顾问）中国房地产评估师学会常务理事单位（同致行顾问）深圳市不动产估价学会副会长单位（同致行顾问）深圳市不动产估价学会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产业协会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产业协会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产一级评估机构（同致诚评估）深圳市房地产一级评估机构（同致诚评估）全国百家放心中介机构（同致行顾问）全国百家放心中介机构（同致行顾问）同致行是经历十年历练的知 名房地产策划代理机构同致行的目标是实现发 展商品牌、发展商项目品牌 与发展商项目效益的三赢近近 年典型地产项目年典型地产项目深圳瑞河耶纳深圳瑞河耶纳石家庄水榭花都石家庄水榭花都南京奥体新城南京奥体新城 镇江恒美嘉园镇江恒美嘉园东莞金众项目东莞金众项目 深圳星海名城深圳星海名城深圳城市假日深圳城市假日深圳嘉宝田花园深圳嘉宝田花园深圳翰林院深圳翰林院深圳挪威森林深圳挪威森林深圳听海花园深圳听海花园同致行顾问同致行顾问 典型项目典型项目MAKET TOUCH STONE CONSULTANTMAKET TOUCH STONE CONSULTANT2 2经典案例之“瑞河耶纳”【以“低调营销”取胜的深圳高端物业 】瑞河耶纳：同致行历时三年倾情打造，创造深圳高端物业的数个之最：最早利用 酒店解筹、开盘，解筹次数最多，广告版面最小，在没有正式售楼处情况下，以 低调、平和的营销姿态创造红树湾片区高端物业市场销售壮举的高端物业项目。营销经典2个月销售率85%销售业绩9100元/历史均价“国际花园社区”综合奖深圳2008十大新人居奖深圳2008健康环保社区奖深圳市红树湾填海区地理位置110800 图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“城市假日二期”【乱世出击再塑半山高端物业典范】城市假日二期：打破项目一期的价值体系，以深圳半山资源线重新定义项目价值 ，在产品设计上力求创新，推出深圳关内绝版产品多层电梯单位，以此作为 价格提升切入点，让城市假日从原来的中档项目一跃成为高端物业。营销经典预计价值比一期攀升50%规划成果5800元/预计均价深圳绝版多层电梯单位；升级版普罗旺斯生活范本；深圳南山龙珠大道地理位置198080图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“中航香水郡”【由命名引发的一次地产变革】中航香水郡：作为中航地产复出的代表性项目，其成败直接影响发展商品牌效应 。同致行从命名入手，通过“格拉斯”风情产品包装策略与展会、网络营销步骤 ，瞬间建立市场地位，成为2008年龙华甚至关外住宅市场的亮点项目。营销经典2个月销售率95%销售业绩4200元/历史均价深圳最具投资价值地铁物业2008深圳十大新人居奖2008深圳市民最喜爱楼盘宝安区龙华镇白石龙村地理位置66487 图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“挪威森林”【小盘大作实现地产新价值】挪威森林：同致行顾问从接手本项目到售罄历时2年多，而真正销售期不超过2个 月，从前期的产品定位、营销策略组织，到各种市场竞争应对，同致行的主导性 思想一再得到市场检验，没有一版广告，2个月销售率实现100%：营销经典2个月销售率100%销售业绩2个月内提价4次， 均价4950元/历史均价南山区龙珠大道与龙珠六路交汇 处地理位置24000 图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“上城世家（嘉宝田花园3期）”【在江湖地位中发现的人居价值】上城世家：同致行顾问以“ UPTOWN上城”的城市属性，再次对已有近3年销售历 史的嘉宝田花园进行整合定位，在确立一种新的江湖地位的基础上，完成了嘉宝 田花园的人居价值体系的高度建立，而销售成果也最终证明了这一点。营销经典开盘个3月销售率60%销售业绩7800元/历史均价罗湖楼王2008深圳“美丽家园”奖罗湖笋岗路与宝安北路交汇处地理位置82351 图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“翰岭院”【以细分市场建立价格新标杆】翰岭院：同致行顾问在全面竞争的环境下接手项目，交通的不便等问题，一度成 为项目实操的难点，在入市之初，同致行顾问经严格的价值体系论证，最终提出 教育名盘的价值定位，实现了对消费群的市场细分。营销经典3个月销售率85%销售业绩5700元/历史均价2008深圳十大健康休闲社区 深圳教育明星楼盘福田梅林彩田北路地理位置152900 图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“星海假日名城”【以概念开启大盘营销之路】星海名城：是南山前海片区启动最早的超大规模住宅区之一，同致行从自行销售 一期的发展商手中接手二期，全程策划代理，以“一站式”居家的概念定位取得 市场认同，并在相对艰苦的环境中顺利实现了二期销售。营销经典10个月实现95%销售业绩5350元/历史均价深圳唯一获得全国新世纪人居经典综合大奖的住宅项目深圳十佳园林环境规划住宅小区深圳“2006十大滨海楼盘”中国房地产（深圳）典范作品深圳销售龙虎榜十大样板楼盘2006中国房地产（深圳）最适宜深圳人居住典范社区中国特区地产综合社区开发典范南山区前海路西侧地理位置800000 图片记忆建筑规模相关链接以“一站式”居家赢取市场的星海名城，其实效的营 销策略曾一度成为市场关注的热点经典案例之“格兰情天”【全新定义泛中心区商住物业】格兰情天：以“X”布局降低建筑成本、满足建筑面积指标要求为切入点，在对项 目进行“商务公寓”的准确定位后，最大化实现了项目的区域领导地位与销售价 值。时至今日，其清晰的策划思路仍为发展商南光地产所首肯。营销经典10个月实现销售率95%销售业绩8300元 / 历史均价福田区上海宾馆斜对面地理位置78464图片记忆建筑规模相关链接商务公寓的定位 既迎合了市场需 求，又有效地解 决了产品自身的 劣势，一经推出 ，立即引起市场 轰动，仅一年就 销售了余 套单位，营销费 用仅。可以 说，准确的市场 定位是项目成功 销售的前提。 经典案例之“银汉国际”【从物业类型的推广革新开始】银汉国际：前身是深圳著名的“海洋酒店”，将一个已经使用了20年的物业打造成 一个全新的酒店式公寓，需要的不仅是同致行的专业，同致行也付出了足够的耐心 与真诚的服务。营销经典销售业绩历史均价2009年创富式置业东门北超性价比公寓东门北唯一复式酒店公寓罗湖区东门北路1090号地理位置22690图片记忆建筑规模相关链接经典案例之“天山水榭花都”【如何在一座城市树立楼市领袖】天山水榭花都：发展商对于开发河北第一名盘的决心，为同致行顾问在操作此项 目上的大胆创新创造了条件：澳洲情调规划、浮于水面的会所、80 沙盘、飞机 看楼、名车巡城、3天3夜的排队选房，一度搅动了石市楼市。营销经典开盘销售率50%，入伙前 实现销售率95%销售业绩高出同片区内物业 1000元/ 历史均价国家康居示范小区2011中国住交会亮点楼盘河北省十大名盘石家庄高新产业开发区地理位置246680图片记忆建筑规模相关链接【谱写镇江第一盘光荣史】镇江恒美嘉园：虽然项目具有北高南低、依山傍水的不凡气势，但在镇江老城庞 大市场的压力下，如何实现确定项目地位的同时又保证销售，成为发展商关注的 问题，于是，镇江新居住中心第一盘的提法瞬间触动市场。营销经典销售业绩历史均价镇江唯一国家康居示范小区镇江市东部丁卯开发区北部地理位置174646图片记忆建筑规模经典案例之“镇江恒美嘉园”相关链接经典案例之“南京奥体新城”【政策背景下的典范楼盘营造】奥体新城：项目的超大规模曾一度令拥有政府背景的发展商所推崇，而同致行顾 问冷静的提出，其对区域发展拉动的意义远大于规模自身的意义，于是南京“CLD 人居模式”产生了，革新了南京2011年后的楼市新秩序。营销经典一期2个月销售100%，二 期开盘销售率60%销售业绩4200元/ 历史均价南京市政府2009十运会重点工程南京最受市民关注楼盘南京首个大规模健康主题项目南京市河西开发区地理位置115万图片记忆建筑规模相关链接汇报纲要同致行顾问淞江龙岗项目初步策划思路项目发展方向项目发展方向项目开发条件项目开发条件关于同致行顾问关于同致行顾问项目定位方向项目定位方向20112011年龙岗格局年龙岗格局20112011年龙岗格局年龙岗格局项目规划建议项目规划建议项目营销构想项目营销构想商业背景市场背景经济背景规划背景龙岗中心城发展背景的启示规划背景城市宏观规划背景给予我们的启示深圳城市组团网状空间规划下龙岗区的发展城市组团网状空间特区外整合为八大组团：1、宝安中心组团；2、西部工业组团；3、西部高新组团；4、中部服务组团；5、东部物流组团6、龙岗和坪地组成 龙岗中心组团；7、东部工业组团8、东部生态旅游组团。 西部高新组团龙岗中心组团东部工业组团东部生态旅游东部物流组团西部工业组团中部服务组团宝安中心组团龙岗中心组团特点优化城市组团式网状空间的重要环节！ 深圳城市组团网状空间规划下龙岗区的发展深圳市重点发展的 八大地区为：1、市中心区2、前海地区3、盐田港地区4、后海地区5、光明新城6、龙华新城7、龙岗新城8、坪山新城龙岗新城建设重点建设宝龙工业区等产业园区及新城配套生活区；建设公园、文化中心、科技馆等公共设施；建设500千伏变电站等基础设施。 光明新城龙岗新城坪山新城市中心区龙华新城前海地区盐田港地 区后海地区龙岗区规划发展龙岗是深圳面积最大（844平方公里）、常住人口124万人，人口密度最低（仅有1649人/平方公里），按照龙岗“深圳现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区”的未来发展定位。 龙岗发展四大目标1、战略地位为重要的城市次中心；2、最重要的现代工业基地；3、国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；4、新兴产业的发展基地。龙岗区的交通发展复合交通规划：通过复合通道的建设，逐步形成龙岗区交通系统的骨架，带动城市成片、有序、合理地发展。复合通道1：深惠路改造，清平高速。近期沟通特区布吉横岗龙岗，远期向惠州延伸，以支撑龙岗最重要的城市发展轴的开发。复合通道2：沿龙平路及深汕公路方向，先沟通大工业区龙岗中心城平湖宝安，远期向惠阳方向延伸，连通龙岗与周边区域。复合通道3：水官高速。沿吉华路、贝尔路方向，沟通特区布吉