如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道20092009年年8 8月月8 8日日提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司施工单位施工单位突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理出现的主要问题三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具二、房地产企业工程管理的薄弱环节二、房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求四、新形势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题 结构安全性质量问题结构安全性质量问题 适用功能性质量问题适用功能性质量问题 使用功能性质量问题使用功能性质量问题 观感修复性质量问题观感修复性质量问题刑事责任刑事责任巨额赔偿巨额赔偿投诉赔偿投诉赔偿影响销售影响销售投诉赔偿投诉赔偿影响品牌影响品牌房地产企业工程质量缺陷带来的影响 房地产工程质量缺陷对企业利润的影响房地产工程质量缺陷对企业利润的影响 房地产工程质量缺陷对企业销售的影响房地产工程质量缺陷对企业销售的影响 房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止 房地产企业工程管理的七大短板房地产企业工程管理的七大短板 新形势下房地产企业对工程管理的要求新形势下房地产企业对工程管理的要求 外部资源对房地产工程管理的影响外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板 工程管理短板一：工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点质量管控重点缺乏工程管理标准和工程技术标准 某知名地产公司的工程管理程序：某知名地产公司的工程管理程序：程序只能规定应程序只能规定应 该做什么？在什该做什么？在什 么是时间做？由么是时间做？由 谁来做？但无法谁来做？但无法 告诉工程人员如告诉工程人员如 何做？何做？缺乏工程管理标准和工程技术标准 与工程管理程序配套的工程质量控制指引与工程管理程序配套的工程质量控制指引 ：为了解决如何做为了解决如何做 的难题？作业指的难题？作业指 引能够告诉工程引能够告诉工程 人员如何做？但人员如何做？但 无法告诉工程人无法告诉工程人 员应该做到什么员应该做到什么 标准，控制的要标准，控制的要 点和技巧是什么点和技巧是什么缺乏工程管理标准和工程技术标准厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求防水涂层闭水试验防水涂层闭水试验防水保护层闭水试验防水保护层闭水试验厕浴间整体移交闭水试验厕浴间整体移交闭水试验整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）饰面层闭水试验饰面层闭水试验缺乏工程管理标准和工程技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员技管人员 操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不清自检不认真自检不认真施工人员施工人员厕浴间施工漏水厕浴间施工漏水厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析管根、地漏密封膏未封严管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不规范细部构造附加防水层不规范垫层、找平层坡度不合理、反坡垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范预留洞口吊模不规范UPVCUPVC管道附着力差管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和工程技术标准房地产企业真的不需要施工技术标准吗？房地产企业真的不需要施工技术标准吗？ 很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是不具备操作性的：不具备操作性的：地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防 水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置 有框架柱，往往出现规范执行的冲突有框架柱，往往出现规范执行的冲突缺乏工程管理标准和工程技术标准框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和工程技术标准 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利 于成品保护于成品保护缺乏工程管理标准和工程技术标准 净口安装的缺点：净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片， 只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用 剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收 缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性 观感性不理想观感性不理想抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往 需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期 保障不利保障不利缺乏工程管理标准和工程技术标准采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前 后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存 在渗漏隐患在渗漏隐患发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留 槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患缺乏工程管理标准和工程技术标准 国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要 ：房地产企业重点关注房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任的门窗防渗漏没有任 何检验项目和针对性何检验项目和针对性 的检验要求的检验要求对检验项目没有约定对检验项目没有约定 明确的检验方法，不明确的检验方法，不 利于现场实际操作利于现场实际操作缺乏工程管理标准和工程技术标准门窗洞口砌体收缩变形大门窗洞口砌体收缩变形大技管人员技管人员 操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不清自检不认真自检不认真施工人员施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装渗漏铝合金 门窗安装 常见工程 质量问题 原因分析门窗安装固定不符合要求门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆门窗下框未用防水水泥砂浆PUPU发泡胶未连续施打发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格水泥砂浆配比不合格PUPU发泡胶充填不饱满发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管理标准和工程技术标准铝合金窗应做的试验检验项目铝合金窗应做的试验检验项目缺乏工程管理标准和工程技术标准外墙腻子平整度差外墙腻子平整度差技管人员技管人员 操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不清自检不认真自检不认真光泽不匀光泽不匀褪色变色褪色变色粉化粉化施工人员施工人员光泽不匀光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料施工外墙涂料 常见工程 质量问题 原因分析起泡剥落起泡剥落附着力差、剥离附着力差、剥离气泡气泡泛碱泛碱遮盖力差遮盖力差底涂、面涂厚度不匀底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂厚度不匀底涂、面涂厚度不匀缺乏工程管理标准和工程技术标准针对涂料不同批次补货色差制定的管理标准针对涂料不同批次补货色差制定的管理标准房地产企业工程管理的七大短板大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程 质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体 系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现 场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条 款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视 工程管理短板二：工程管理短板二：缺乏企业工程质量保证体系某项目外墙设计有外墙空调板用于某项目外墙设计有外墙空调板用于 放置空调室外机，图纸设计审查没放置空调室外机，图纸设计审查没 有问题，施工单位按规范要求施工有问题，施工单位按规范要求施工 监理单位按图纸及规范验收合格，监理单位按图纸及规范验收合格， 甲方工程部复检合格。项目交付半甲方工程部复检合格。项目交付半 年后，几乎所有空调板根部都出现年后，几乎所有空调板根部都出现 外墙渗漏。开发商为此付出巨额索外墙渗漏。开发商为此付出巨额索 赔赔缺乏企业工程质量保证体系施工图设计的空调板（常见设计做法）施工图设计的空调板（常见设计做法）根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因缺乏企业工程质量保证体系 技术原因分析：技术原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根 部积水，从而发生外墙渗漏部积水，从而发生外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 设计阶段工程质量控制应该解决的问