东莞商业市场调查分析1 1调查目的：了解东莞商业现状，对所涉及商圈业态、业种、经营性质、经营档次、经 营情况进行摸底分析。调查范围：八达路商圈、东城商圈、东纵商圈、鸿福路商圈、南城步行街、莞太路商 圈、西城商圈。调查的时间：2010年7月5日到7月17日调查人员：9人，共四个小组调查对象：所调查商圈范围内的所有不同业态，不同类型的商家，共分为商业型、住 宅型、商住型、混合型四种物业类型。调查说明：本次调查共4772个商家，面积覆盖91.06万平方米，商铺平均面积190.83 平方米。（本次调查剔除了百货商场、综合大型超市两个常规业态，商业中心己做相 关调查，招商部提供数据，东莞有大型百货超市面积26.6D万平方米）情况介绍2 2市场调查总体统计分析3 3按商圈性质统计 商业型和商住型两种商圈性质聚集了大量 的商家，面积占到整个调查商业面积的 69.8% 店铺性质分析：商业物业有73.5%是以店 长中形式经营,混合型和住宅型商业街铺比 例占到近88.2%业态混合型商业型商住型住宅型零售61%63%81%71%餐饮16%26%16%16%休闲娱乐23%11%3%13%4 4按商圈统计 从商圈统计来看， 鸿福路商圈是发展最 快的一个商圈之一， 己与莞太路形成十字 型集中商业区域，是 一个集购物、休闲、 娱乐为一体的综合型 的商业圈。商业形象 也在不断的调整升级 ，也是东莞未来商业 形象聚焦地之一。但 鸿福路还是商业还是 比较分散，同质化严 重，中高档次品牌较 少商圈八达商圈东城商圈东纵商圈鸿福路商圈南城步行街莞太路商圈西城商圈 零售81%61%64%73%71%55%66% 餐饮11%17%19%17%19%25%24% 休闲娱乐8%22%17%10%10%20%10%5 5 从业态分布情况看,本次调查范围内分布最多的是餐饮品类，商家数量占到32%，商业 面积占本次调查总面积的21%。按综合业态统计6 6商户经营性质（直营、代理、加盟、个体） 图表可以看出东莞商业还 是以个体商户为主，代理商 家只占到3%，连锁加盟占到 8%，直营商家占40%。 调查商户数量中只有1家 店的有2601家，有2家以上 分店或连锁商店的商户有 2171家。7 7经营档次及经营氛围分类 从经营档次来看，东莞整 个商业档次还是偏低，高档 的商业仅占到9.6%，其中有 一部分也只属于国内二三线 品牌，只是形象档次比较高 档被列为高档商家。 从调查反馈结时看商户销 售气氛普遍偏差，说明东莞 还具备很大的商业运营提升 空间。差评的占到45%的比 例，经营好的只占到24%。8 8经营情况统计 从经营情况分析，好评的商户数量占到42%，但面积占比只有23%，大部分是小商户， 便利店生意较好，从中也可以说明东莞人的消费习惯有改善的空间。9 9 通过对本次调查的总体分析，东莞商 业经营档次偏低。 东莞商业运营技术还处于中下水平， 大部分商家还不注重商业气氛的布置 或注重形象的提升。 商户以个体户为主，品牌商家比较少 ，连锁商家进驻的经营空间还很大， 近20%的品牌商家有拓展意向和需求； 商家还是比较集中在商业型物业和商 住型物业，其中招商运营管理主导性 强的商业会做得更好。 业态主要是以衣饰类、餐饮类、百货 类、服务类、家装类为主，但都相对 分散，以街铺性质经营为主。 主力百货超市占总商业面积的22.5%小结商圈平均业态比例大型综合百货超市面积比例 1010按商圈性质统计分析1111业态混合型商业商业型商业商住型商业住宅型商业数量面积数量面积数量面积数量面积百货类47 3818 187 30011 45 3768 111 33762 餐饮64 17040 463 129891 119 18725 183 27844 电子电器用品类22 7789 113 26807 351 14889 27 12069 服务类63 28621 169 82576 83 25326 166 24341 家具装潢业143 13442 118 23985 82 6537 183 24994 卫生医疗类19 3015 124 75022 64 13514 96 16570 文教类20 6147 51 8349 26 8759 38 2178 娱乐休闲12 23690 28 55881 5 3220 11 22160 衣饰类5 253 1056 76425 363 20517 117 8678 395 103815 2309 508946 1138 115255 932 172596 经营性质混合型商业型商业商住型商业住宅型商业数量面积数量面积数量面积数量面积代理21 2948 128 19313 16 1312 16 1801 个体201 57779 1204 221181 728 74565 612 121670 加盟45 6460 337 47825 53 10408 68 5472 直营128 36628 640 220627 341 28970 235 42083 小计395 103815 2309 508946 1138 115255 931 171026 各种商业业态和经营性质总表统计 1212经营档次混合型商业型商业商住型商业住宅型商业数量面积数量面积数量面积数量面积高82 28806 252 126993 53 16062 76 18702 中202 47794 1476 350866 409 64905 654 135764 低111 27215 581 31088 676 34288 201 16560 小计395 103815 2309 508946 1138 115255 931 171026 经营气氛混合型商业业型商业业商住型商业业住宅型商业业数量面积积数量面积积数量面积积数量面积积好92 33436 526 200841 18 7552 65 27294 中131 39144 902 210223 302 55483 591 115235 差172 31236 881 97882 818 52220 275 28497 小计395 103815 2309 508946 1138 115255 931 171026 营业状况混合型商业业型商业业商住型商业业住宅型商业业数量面积积数量面积积数量面积积数量面积积好78 30316 592 248139 18 7188 94 28240 中162 43922 884 158456 293 61640 644 122832 差155 29577 833 102350 827 46427 193 19854 小计395 103815 2309 508946 1138 115255 931 170926 各商业物业经营档次、经营氛围和营业状况总表统计 1313业态在各种商业中的占比情况 图表可以看出： 混合型商圈以满足饮食，服务和娱乐休闲消费为主； 商业型物业以综合性消费为主，各种业态聚集的场所，以百货、餐饮、电子电器、服 务类、卫生医疗为主； 商住型以餐饮、电子电器、服务类商业为主； 住宅型商业以百货类、餐饮为主，满足日常生活需求为主；1414经营性质和经营档次分类 经营中高档次的商户集中在商业型物业和商住型物业中；品牌连锁商户主要还是集中在商业型物业；1515经营气氛和营业状况分类 商业型物业中心经营能力相对其它型物业更强一些，整体营业状况较好； 经营气氛比较好的商户集中在有管理、有规划、有推广的商业型物业；1616小结从以上的分析可以得出，现在众多经营良好的品类品牌逐渐趋向于进驻商业型物业及 购物中心。 同时有推广、招商运营能力强的物业更容易吸引品牌商家进驻。 零售业态在商业物业中永远唱主角，且衣饰类的占比相对较大。 定位清晰的商家更经营氛围更佳，且形象档次更为突出。 餐饮和休闲娱乐在商业型物业中发挥更重要的角色。1717按商圈业态类别统计分析1818经营性 质百货餐饮电子电器服务类家具装潢类卫生医疗类文教类衣饰类数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积代理2 96 5 940 6 332 35 3511 3 265 129 19230 个体222 41919 562 111075 224 8883 252 86769 253 30789 207 46995 124 21998 859 44306 加盟68 7530 9 18882 44 5795 28 7471 18 2620 47 7375 2 90 199 15202 直营98 21814 167 62593 239 46544 201 66623 220 32038 46 53486 9 3345 354 27135 小计390 71359 743 193490 513 61554 481 160863 526 68958 303 108121 135 25433 1541 105872 经营档 次百货餐饮电子电器服务类家具装潢类卫生医疗类文教类衣饰类数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积数 量面积高55 8167 85 50245 13 9510 52 47535 66 13473 43 15473 4 1460 138 14609 中263 59903 527 128069 139 38988 306 91077 296 42943 205 88646 76 19356 893 68405 低72 3289 217 15176 361 13056 123 22251 164 12542 55 4002 55 4617 510 22858 小计390 71359 829 193490 513 61554 481 160863 526 68958 303 108121 135 25433 1541 105872 各业态经营性质及经营档次总表统计1919经营气氛 百货餐饮电子电器服务类家具装潢类卫生医疗类文教类衣饰类数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积好72 16561 182 93790 37 18321 66 62628 31 7946 51 12982 6 2206 239 25788 中202 47548 395 63004 116 30170 244 73507 161 29544 160 75654 69 11451 554 40397 差116 7250 252 36697 360 13063 171 24728 334 31468 92 19485 60 11776 748 39688 小计390 71359 829 193490 513 61554 481 160863 526 68958 303 108121 135 25433 1541 105872 营业状况 百货餐饮电子电器服务类家具装潢类卫生医疗类文教类衣饰类数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积数量面积好78 19175 217 90775 38 20087 62 61810 33 8910 60 54048 9 1392 267 26487 中211 45328 377 62775 125 28857 262 70495 192 32044 157 34318 68 15893 567 45890 差101 6856 235 39940 350 12611 157 28558 301 28004 86 19755 58 8148 707 33496 小计390 71359 829 193490 513 61554 481 160863 526 68958 303 108121 135 25433 1541 105872 各业态经营气氛及营业状次总表统计2020各业态经营性质分析百货类、餐饮、文教类主要还是以个体商户经营为主，占到60%以上；百货类没有 代理，文教类没有加盟。 电子电器