版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：杭州钱江新城建设管理委员会杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司杭州东站枢纽西广场商业模式及 业态定位报告汉嘉佰晟商管2014.4PAGE2区域属性城东新城：交通枢纽带动的区域中心，商务/居住/休闲/商业复合新 城；绝对的交通优势，与主城区无缝对接，处于快速发展阶段p六大专线， 杭州铁路建设是全国铁路网的重要组成部分，与南京、上海共同 构筑了长三角地区的铁路枢纽，沪杭客专和磁浮，杭宁、杭甬、杭长、杭黄客专交 汇。p城市向东发展，重点打造城东新城杭州十大新城之一，是东部与钱江新城具备同样战略意义的新城；定位为以现代综合交通枢纽为依托，集现代生产服务业，旅游集散和居住职能为一 体的“城东新城”，将承载商务、休闲、新型服务业、居住等多重角色。p八大综合体陆续开发。规划东站交通枢纽综合体、吴越水岸商务综合体、皋塘运河生活综合体、长三角国 际商务城综合体、 明石双铁生活综合体、东都会广场综合体、彭埠双铁生活综合 体、大东门时尚商街综合体。城市 核心滨江板块大九堡板 块丁桥板块申花板块城北运河板块城西北板 块本项目PAGE3项目属性枢纽商业：项目作为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公 交、长途客运、出租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动， 形成本项目天然优势道路交通 项目东至上塘路，南至玉龙路，西至西规划路，北至留仙大道，南北走向 的新区大道直接通过本项目下穿隧道轨道交通 沪杭客运专线、沪杭磁浮 杭宁、杭甬、杭长、杭黄客运 地铁1、4号线交通站场 项目规划设计旅游大巴车站、短途客 运站、公交车站、出租车站、地下车 库，充分有效实现交通枢纽集散功能项目交通说明旅游大巴地铁4号线地铁1号线公交场站出租场站短途客运公交场站出租场站新风路天城路新塘路下宁路新塘路天城路国铁PAGE4项目属性价值初判：西广场相对东广场，商业发展条件更优。西广场商业 体量17.7万，地下-1/-2层与出租、地铁、公交、高铁乘客均可 在换乘厅实现无缝对接，商业价值显著；C/D座虽未直接链接换 乘厅，但其毗邻外围主干道，昭示性强。指标条件：p建筑面积：西广场商业约17.7万； C座约3.7万（地上4层） D座约4.1万 （地上4层） 地下1层商业约3万 地下2层商业约7万东广场约8.2万（A座3.4万，B座3万，地下约1.8万）p单层面积：出站层（-2F）商业面积面积过大，动线复杂；约626m约206mCDPAGE5项目目标打造浙江首席城市门户商业兼顾区域形象与经济效益。PAGE6核心问题做什么？17万商业整体定位建议符合城市形象、市场需求的业态组合、业态落位及配比 ？租赁模式？合作模式？自营模式？1 1如何做？商业运营模式分析及经济测算2 2PAGE7市场供应分析市场需求分析商业业态定位城市宏观观分析区域商业分析PAGE8杭州商业格局杭州商业呈区域化发展；老商圈面临升级，新兴商圈崛起武林商圈：杭州最繁华的核心 商圈，传统百货云集地。湖滨商圈：杭州传统的旅游商 贸核心商圈，高端时尚购物区 及沿湖休闲观光区吴山商圈：杭州旅游购物休闲 娱乐为特色的核心商圈，特色 旅游购物及杭州传统文化展示 区黄龙商圈：杭州传统的CBD商 圈，时尚商务圈钱江新城商圈：杭州未来的新兴 CBD，大型购物中心，高端百货引 领未来杭州商业升级滨江商圈：以高新产业园区为背景 的杭州城市副中心，区域型的商业 中心钱江世纪城商圈：中央商务区，未 来杭州的城市新核心庆春商圈：杭州的金融商圈，区域 型商业中心九堡商圈：杭州的交通枢纽区，市 场集群商业城西商圈：以教育科研为背景 的住宅区，区域型商业中心城北商圈：杭州次级商业中心，未 来大运河商务区下沙商圈：杭州高教、工业为一体 的杭州城市副中心，区域型商业中 心核心商圈次级商圈区域商圈城东商圈：未来东部商业中心，规 划8大商业综合体本案杭州商业格局商圈内围：商业投入量较小，类型单一 商圈外围：综合体投入体量巨大，竞争激烈PAGE9滨江商圈城西商圈 武林商圈钱江新城商圈城北商圈下沙商圈来福士广场高德置地广场武林地下商城杭州国大杭州湖滨二期 名称体量类型龙湖天街20万方商业综合体宝龙城市广场33万方商业综合体名称体量类型星耀城15。8万方 商业综合体滨康综合体70余万方商业综合体龙湖天街70万方商业综合体宝龙30万方城市综合体名称体量类型美达北城天地5万方商业综合体蓝翔综合体20余万方商业综合体蓝钻天成7万方商业综合体蓝孔雀综合体100万方创意综合体万达30万综合体中大银泰30万综合体创新创业新天 地30万综合体名称体量类型西溪印象城21万方商业综合体城西银泰29万方商业综合体五洲国际3.3万方集中式商业仓前银泰城30万集中商业PAGE10杭州商业发展趋势p2016年之前，杭州商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上。p其中，超过15万平方米的商业综合体将会有16个，在10万至15万平方米之间的商业综合体共有13个。p目前已开业的商业项目有33个，在建中的项目有51个，还有14个项目还在规划中。2016年之前，杭州商业总体量预计780万以上；商业项目达90 个，多商业项目集中供应，后续竞争压力较大。PAGE11案例借鉴分析市场供应分析市场需求分析商业业态定位城市宏观分析区域商业业分析商业业态落位PAGE12区域商业供应东西区规划商业商务用地约460万方（西区190万），未来商业 供应量大，预期竞争激烈，片区核心位置、双铁接驳、与主城无 缝对接是本项目的核心优势123徐龙项 目西子项目华润项 目富丽园项 目中豪项目佰富时代欧联实 业杭州湾项目港龙项 目三花项目项目周边待出让商业商务 地块： p彭埠C2-14 商业商务 总建筑面积：16.5万方p彭埠B1/B2-10 商业商务 总建筑面积：约9万方p彭埠B1/B2-17-1 商业商务 总建筑面积：约20万建成待建待出让华威项目皋塘运河双 铁综铁综 合体吴越水岸商 务综务综 合体PAGE13区域商业供应项目名称建筑面积（ 商业：万）商业业态规划已出 让华润项目23（预计13）家庭大众一站式购物中心，业态齐 全，还包含婚庆主题特色业态。港龙项目25规划有家电数码广场、品牌餐饮、 儿童主题商城、高档零售等业态， 已经引入欧尚超市、中影电影等主 力店。华威项目11.3（预计约5 ）不详西子项目7.2（预计3）中影、永辉等商业中豪项目12.2（预计5万 ）已经引入世纪联华超市，具体商业 定位暂时不明。富丽园项目不详不详笕桥联合大厦不详配套商业三花项目8.8配套商业徐龙项目11.2写字楼、商业佰富时代9.6中润城东商业体量巨大，集中供应于东片区，后续竞争压力较大，其 中大众百货，超市卖场竞争较为激烈，本项目宜差异化进入中豪项目参考图华润欢乐颂参考图华威项目参考图港龙项目、西子项目 .区域商业供应2011-2013年及未来城东商业商务土地出让PAGE14项目名称规划建筑面积（ ）项目规划项目进度合计已出 让华润项目230000写字楼、商业103.6万港龙项目250000写字楼、商业、酒店徐龙项目111955写字楼、商业西子项目71915写字楼、商业中基临港项目41268写字楼为主杭州湾项目25180写字楼为主三花项目87980写字楼为主、配套商业中豪项目122000写字楼、商业富丽园项目不详不详有退地意向笕桥联合大厦不详写字楼为主、配套商业佰富时代96000写字楼、商业计划 出让彭埠B1/B2-108990035.3万彭埠C2-14165600彭埠B1/B2-3121700天城B1/B2-3727300天城B1/B2-4147900其他泛商业用地：规划东区270万方，西区190万方（该数据来源于彭埠 镇政府）华润欢乐颂城东新城家庭主题一站式购物中心PAGE15对本项目影响：华润欢乐颂商业部分体量近13万方，业态涵盖普通家庭一站式消费所需，且突出了儿童、婚庆等特色，又借助于其品牌号召能力，是未来的有力竞争者；本项目地理位置较其优越，宜借助其商业号召能力，共同提升片区商业氛围，业态定位上与之差异化，避免直接竞争。项项目华润欢乐颂华润欢乐颂总建筑面积23万方，其中商业13万方，甲级写字楼3万方， 停车场8万方初步定位以零售、餐饮为主力业态，以儿童游乐、婚庆主 题为特色业态，以超市卖场带动大众消费，满足 家庭一站式购物需求主力业态零售（华润万家超市、大众百货）、餐饮、娱乐 （儿童游乐、婚庆）、休闲进度未启动上市时间不详效果图港龙项目中高端零售购物中心PAGE16对本项目影响：港龙项目为25万方综合体，商业部分涵盖以欧尚超市（在谈）带动的中高端零售购物中心，另外计划引入儿童主题商城作为项目的亮点，加入特色品牌餐饮聚集人气，以此与华润欢乐颂产生差异，建议本项目零售业态应与传统百货类区别，加强休闲娱乐业态比重；开发时序上尽量抢占先机。项项目港龙项龙项 目总建筑面积25万方，商业、写字楼、酒店初步定位以品牌餐饮、儿童主题商城为特色的高档购物中 心，配套五星级酒店、甲级商务办公楼，计划引 入欧尚超市、中影影院主力业态零售（欧尚超市、百货、数码）、餐饮、娱乐（ 儿童商城、影院）进度未启动上市时间不详示意图苏州 港龙城市广场徐龙项目总部基地，辅以商务办公中心PAGE17对本项目影响：根据目前了解的情况，徐龙项目以办公楼为主（其中包含徐龙总部），因此与本项目存在一定的错位竞争，本项目商业部分存在规模竞争优势。项项目徐龙项龙项 目总建筑面积15万方初步定位集总部办公、商贸、娱乐、艺术展览于一体主力业态不详进度前期设计定位阶段上市时间预计2014年启动和招商示意图 效果图效果图中豪项目留用地综合体PAGE18对本项目影响：根据目前了解的情况，中豪项目为村级留用地，包含商业、酒店、写字楼三种物业形态，体量与本项目接近，未来存在同质化竞争风险；但本项目具有独特的商务核心位置和双铁接驳交通优势。项项目中豪项项目总建筑面积地上12.2万，地下4.8万（包含5240商业）初步定位写字楼、酒店、商业，集商业、商务、购物、休 闲、娱乐于一体，提供一站式体验的标志性区域 商业综合体主力业态（意向）零售（天虹百货)、世纪联华超市（在 谈）、家电卖场、娱乐（影院）进度前期设计定位阶段上市时间不详效果图效果图西子项目超市卖场带动性购物中心PAGE19对本项目影响：根据目前了解的情况，西子项目以办公楼为主，商业部分已经确认永辉超市入驻；本项目具有独特的商务核心位置和双铁接驳交通优势。项项目西子项项目总建筑面 积11.6万方，3万方商业（地上2.5万方，地下 0.5万方）、4.6万方写字楼初步定位写字楼为主，配套商业主力业态永辉超市、餐饮、百货、数码进度前期设计定位阶段上市时间预计2014年启动示意图效果图供应小结目前已规划纯商业体量达50万方，后续竞争压力较大，其中大众百货，超市 卖场供应充足，主题商业（如家居家电数码卖场、品牌折扣类商城、母婴主题商城、杭州文化体验类商业）存有机会，本项目需差异化突围PAGE20业态细分业态潜在供应启示百货中高端百货华润欢乐颂、港龙（预计 ）、中豪天虹百货（预计 ）供应充足、竞争风险大，谨慎 进入特色百货（折扣、潮流 ）衣之家需求大、供应少，与地铁年轻 客群衔接度高，建议进入卖场类超市卖场华润万家，永辉（西子 ）、欧尚（港龙在谈）、 世纪联华（中豪在谈）需求大、供应大，竞争风险高 ，但能带动人气，若有意向商 家入驻可考虑其他卖场（家居卖场、 家电卖场、数码卖场等 ）数码广场（港龙）符合商家战略布局要求，可考 虑引入休闲娱乐儿童娱乐、游乐场 、影院华润项目、港龙供应充足、竞争风险高，谨慎 进入健身、养生暂无需求大，建议进入餐饮中西餐、大众餐饮、商 务餐饮等各个项目均有涉及购物场所常规业态，建议进入 ，建议做出特色PAG