郑州市精装修市场专题研究2011-5 郑州2目录PART 1郑州精装修市场发展概况PART 2在售精装修项目规律性分析PART 3 精装修对不同环节的影响PART 4 精装修客户特征分析PART 5 郑州市精装市场总结及发展趋势PART 6 重点案例分析3PART 1 郑州精装修市场发展概况90 年代初简装（毛坯）房一统天下 交付前普遍经过简单的统一装 修，包括墙面、卫生间、厨房 等，但装修标准极低，建材品 质较差，工艺水平不高国内装修房市场发展历程郑州装修房市场发展历程1997年2000年家庭居室装饰装修 管理试行办法 关于在部分城市开展家庭 装饰装修管理试点工作的意 见 关于推进住宅产业现代化 提高住宅质量的若干意见菜单式装修房崭露头角 97年以来，建设部开始引导装 修住宅，少量企业尝试提供装 修住宅，由于企业和消费者对 全装修住宅缺乏信心，此阶段 装修以菜单式选择为主。2005年建筑装饰工程质量验收规 范 住宅室内装饰装修管理办 法 商品房住宅装修一次到位 实施细则买房送装修成为市场热点 国家与地方引导、规范装修住 宅产业的政策密集出台，装修 住宅质量得到保障，消费者对 装修住宅的抗性逐步下降，装 修房比重显著提升。2010年住宅性能评定技术标准装修、毛坯住宅平分市场 企业对装修住宅的操作日益成 熟，装修对住宅的溢价能力也 在加强，以全装修为代表形式 的装修住宅数量迅速上升。未来装修住宅成为市场主流产品毛坯房一统天下2000年2005年2003年3月发布了关于我 市建设工程实施装修一次到 位的实施意见，要求 2003年5月1日以后新建、 扩建、改建的各类房屋建筑 工程，竣工时应实行装修一 次到位。该文件由于在当时 的市场环境下，在大多数开 发商的抵制下和消费者不理 解的情况下，不了了之2000年开始郑州开始出现精 装项目，“锦绣正弘国际公寓 ”成为中原第一家装修概念住 宅，标志着河南地产进入带装 修时代，具有开创性的历史意 义，之后,时尚party、青年居 易等带装修住宅相继出现2010年开祥天城与海尔家居联合推出 精装修住宅，标志着郑州精装 修住宅的正式启动，随之数码 公寓、名门盛世、格拉姆等精 装房出现 郑州作为三线城市，无论是开 发企业的开发理念，还是消费 者的购房理念和居住理念，都 在一定程度上制约着住宅精修 化的发展萌芽阶段原始阶段以恒大为代表的外来企业，如 恒大名都、万达SOHO、红星 美凯龙等精装房开始出现，市 场向规范化发展以恒大为代表的外来企业开 始引领精装市场，消费市场 逐步趋于理性精装房有所增加，但仍不是 市场主流，且以公寓性住宅 为主起步阶段发展阶段郑州市精装房市场起步较晚，发展相对滞后缓慢，但市场认可度在不断 提升，未来发展空间巨大。精装修市场发展历程在售精装项目呈现明显区位特征，城市中心主要以精装公寓为主，城市 边缘则有。恒大名都蓝堡湾世 豪小公馆森林湖万达 SOHO森林湖 远郊大盘别墅、洋房项目，配套少量精装产品恒大名都 位于繁华商业区城中村改造项目蓝堡湾 位于主城区黄金地段，交通异常便捷 万达SOHO 基于万达广场城市综合体，配套小户公寓 曼哈顿公馆 位于金水东路，紧邻郑东新区，商业、商务、居住 氛围浓厚 因为装修与建筑施工同步规划，并由同一施工企业进行工程总承包 ，对建筑和装修双向负责，避免后期装修因砸墙或野蛮施工所带来 的隐患。而对于经济节约上来说，因为集团装修在材料选购和工时 计费方面所享有的优势，因其整体远远大于部分之和，因此集约精 装修比家庭装修同等条件下要节省10-15成本 业内人士精装修项目（在售）分布状况曼哈顿公馆 红星美凯龙红星美凯龙 位于郑汴路商圈，周边建材、家具市场密集，物 流、批发业繁荣 6PART 2 在售精装修项目规律性分析7精装修标准分析装修档次装修报价豪华装修3000元/以上高档装修20003000元/中档装修10002000元/经济型装修（小公寓）1000元/以下目前郑州市精装修项目以中档及经济型装修标准为主。8中档装修规律性分析费用标准1000-2000元/以下，各精装修规律性表现如下： 该标准的典型项目主要为恒大名都，其装修标准采用了较为知名的建材品牌 ，在内部生活配套设施的配置上凸显出一定的亮点，对产品的去化起到很大 的支撑作用。代表项目：恒大名都9恒大装修明细设施材质/品牌入户门 高级装甲入户门，配高级精美入户门锁 客厅地面“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖，周边围波打线 墙面高级乳胶漆 天花高级乳胶漆，配精美石膏角线 窗采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面 卧室地面“大自然”或“世友”豪华复合实木地板 墙面高级乳胶漆 天花高级乳胶漆，配精美石膏角线 窗采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面 厨房地面“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖 墙面“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花 天花(吊顶)硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆 橱柜“雅科波罗”、“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜 水槽“MOEN”（ 摩恩）洗菜盆 龙头“MOEN”（ 摩恩）龙头 主卫地面“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖 墙面“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花 天花硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆 浴缸选用“科勒”或“美标”名牌洁具 面盆选用“科勒”或“美标”名牌洁具 龙头选用 “MOEN”（ 摩恩）名牌龙头 花洒选用“科勒”或“美标”名牌洁具 淋浴高级淋浴玻璃间 公共部位外墙涂料;面砖 单元门高级钛金门框，高档把手 电梯配置奥的斯 大堂高级墙面地转 安防系统小区电子巡更系统，室内防盗报警系统，门磁，幕帘式红外 采暖系统地暖 装修费用标准1500元/恒大名都装修 建材对外宣传 均为马可波 罗、摩恩、科 勒等一线品牌 ，但却属于各 品牌中的中低 端产品。10经济型装修规律性分析费用标准1000元/以下，各精装修规律性表现如下： 经济型装修标准主要为公寓型产品，以拎包就住为主要卖点，多采用大众 品牌建材，凸显性价比和酒店式的精装感觉。代表项目：万达SOHO 、红星蚂蚁SOHO、世豪小公馆红星蚂蚁SOHO万达SOHO世豪小公馆11红星蚂蚁SOHO装修明细设施材质/品牌入户门 盼盼或同档次品牌的防盗门 客厅地面品牌复合地板 墙面优质乳胶漆 天花多乐士、立邦或同等品牌高级乳胶漆 灯具雷士或同等品牌 卧室地面品牌复合地板 墙面优质乳胶漆配木踢脚 天花多乐士、立邦或同等品牌高级乳胶漆 灯具雷士或同等品牌 厨房地面东鹏、金意陶或同等品牌地砖 墙面东鹏、金意陶或同等品牌墙砖 天花(吊顶)多乐士、立邦或同等品牌防水乳胶漆 橱柜品牌橱柜 水槽“MOEN”（ 摩恩）或同等品牌 龙头“MOEN”（ 摩恩）或同等品牌 卫生间地面东鹏、金意陶或同等品牌地砖 墙面东鹏、金意陶或同等品牌墙砖 天花PVC吊顶 浴缸选用“科勒”或“TOTO”名牌洁具 面盆选用“科勒”或“TOTO”名牌洁具 龙头TOTO或科勒品牌 花洒选用“科勒”或“TOTO”名牌洁具 淋浴高级淋浴玻璃间 公共部位走道高级地砖，墙面采用高级乳胶漆 电梯配置西子OTIS 大堂高级墙面地转 安防系统电梯通话监控系统 外墙涂料12室内部分入户门、分户门、窗以恒大为代表的中档装修标准： n材质： 入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁 分户门：高级木饰面门及门套，并配有五金配件 阳台门：高级铝合金 窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然 石台面 n品牌：中高档知名品牌，高利门锁标准1000元/以下精装修公寓规律性分 析： n材质： 入户门：国内品牌钢木防盗门，国内品牌五金配 件 窗：早期以彩铝合金为主，新入市项目都采用了 隔音保温效果更好的断桥铝合金材料 n品牌：国内知名品牌，比如盼盼、步阳等备注： 钢木门是一种复合门，其内部是钢结构，表面采用木质以体现质感；装甲门则强调其优越的防护性能，通常是全钢结 构，并采用多层钢板，与钢木门相比更坚固，不易变形，抗破坏能力更强。 断桥铝合金窗是在老铝合金窗基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，同时满足装饰效果、门窗强度、及隔音 隔热节能效果。高级装甲门高利门锁钢木门彩铝合金窗断桥彩铝窗恒大名都在“门面”方面做的很精细，门窗选材考究，门锁都是精心挑 选的，而精装公寓略显逊色，仅采用国内品牌13室内部分客厅、卧室、阳台以恒大为代表的中档装修标准： n材质： 地面：客厅高级抛光砖、卧室复合地板 墙面：高级乳胶漆 天花：高级乳胶漆，精美石膏角线 灯具：豪华灯具 阳台：高级内墙漆、马可波罗防滑砖 n品牌：“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖， 12mm“世友”或“大自然”品牌复合木地板标准1000元/以下精装修公寓规律性分析 ： n材质： 地面：复合木地板 墙面：高级乳胶漆 天花：高级乳胶漆，石膏板吊顶 灯具：无 n品牌：均为国内品牌，品牌比较模糊恒大名都万达SOHO恒大名都在客厅装修设计上更为注重舒适、品位，抛光砖、精美石膏角 线的设计较为高档，精装公寓则注重空间合理设计，布局紧凑14室内部分餐厨区域以恒大为代表的中档装修标准： n材质： 地面：高级防滑砖 墙面：高级面砖 天花：高级乳胶漆、硅酸钙板吊顶 灯具：精美灯具 n设施：组合橱柜、煤气炉、抽油烟机、洗菜 盆及龙头、洗碗机 n品牌：“马可波罗”或“冠珠”防滑砖、面 砖，“海尔”或“雅科波罗”橱柜，“老板牌 ”抽油烟机、煤气灶、洗碗机，摩恩水龙头标准1000元/以下精装修公寓规律性分 析： n材质： 地面：地板砖 墙面：面砖贴至顶棚 天花：石膏板吊顶或PVC吊顶 灯具：无 n设施：多数为分离橱柜，人造石台面、国内品 牌煤气炉或电磁炉，TOTO或同等品牌水龙头 n品牌：红星蚂蚁SOHO采用知名品牌，其他公 寓项目未明确告知品牌备注： 石膏板吊顶是传统的吊顶装修材料，但是防潮性能不太好 ，且强度不够 硅酸钙板较石膏板更具有优越防火 性能及耐潮、使用寿命 超长的优点 PVC板成本较低，质轻、但是不耐高温，易变形康奈登橱柜摩恩水龙头恒大名都以品牌为引导，同时注重细节，充分考虑业主生活需求，人 性化设计，精装公寓以满足投资客户需求为目的，产品档次较低，细 节考虑欠缺15室内部分卫生间以恒大为代表的中档装修标准： n材质： 地面：高级防滑砖 墙面：高级墙砖 天花：高级乳胶漆、硅酸钙板吊顶 灯具：精美灯具 n设施：座便器、整套面盆、高级淋浴玻璃间 、热水器、浴霸、双杆毛巾架、厕纸架 n品牌：马可波罗或冠珠面砖、防滑砖，可勒 洁具，“帝朗”厕纸架标准1000元/以下精装修公寓规律性分 析： n材质： 地面：地板砖 墙面：面砖贴至顶棚 天花：石膏板吊顶或PVC吊顶 灯具：防雾筒灯 n设施：座便器、整套面盆、淋浴（间）、浴霸 、热水器 n品牌：红星蚂蚁SOHO采用行业知名品牌如 TOTO、可勒、奥普等，其余项目均未告知品牌恒大，科勒洁 具恒大，科勒 洁具恒大，科勒洁 具万达SOHO蚂蚁SOHO恒大名都卫浴间更为注重品牌和材料的耐久性，空间设计科学，舒适度 较高，精装公寓空间则设计略显拥挤，选材大多数未告知品牌，细节处 理不够精细备注： 据研究普通家庭每天有2小时在洗手间，所以卫生间设计 的科学性、舒适度要充分考虑1616公共部分住户大堂及电梯前室、走廊以恒大为代表的中档装修标准：大堂天花：造型天花吊顶、豪华吊灯、高级乳胶漆大堂地面：高级抛光砖、局部地面拼花大堂墙身：高级抛光砖、局部木饰面造型走廊：高级乳胶漆、高级抛光地砖设施：Otis电梯，电控锁，开门按钮，可视对讲室外机，标准1000元/以下精装修公寓规律性分 析：大堂天花：石膏板吊顶大堂墙面：高级墙砖大堂地面：高级地砖走廊：高级乳胶漆、高级地砖设施：大多采用西子奥蒂斯电梯，雷士或同等品牌灯具恒大名都在公共部分装修豪华，流光溢彩，精装公寓在公共部分方面远不 及恒大名都恒大-走廊恒大-电梯厅17Document number17目前郑州市场上装修项目有很强的