航空港项目可行性分析报告1航空港片区简介1992年 航空港的辉煌记忆v早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓 林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场 高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命 的打击。 8年历练 在蛰伏中积蓄潜能v2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和研究院相继进驻 ，航空港成为了成都 少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力，截至2006年3月，航空港已累计投入基础 设施建设资金20亿元，建成26条骨架道路；供水厂3座，日供水能力30万立方米； 110KV变电站3座，35KV变电站1座；天然气日供气能力50万立方米；污水厂日处理能 力10万吨，累计引进企业240家，到位资金220亿元，建成投产企业145家，上市公司5 个，累计实现工业总产值201.64亿元，工业增加值75.7亿元，入库税金10.9亿元，利 润7.4亿元 . 2006年释放潜能楼市腾飞 v如果说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空 港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至40米，两边还有15米宽的景观绿 化带，机场路不再是“绊脚石”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积 蓄了8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从2500元/平方米涨到3500元/平方米.种 种迹象已充分表明，政府相关部门非常重视航空港成都门户区的开发建设，而 众多大型财团对这一区域发展也充满信心，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发 商更是趋之若鹜. 2项目概况v项目情况：位于城南航空港片区，北距机场路500米，南距川大1公里，东邻大 众汽车职工别墅园区，西接宗申流溪丽园和上优水岸v交通情况：附近有300，304，806，804B，813公交线v规划情况 ：土地面积：12亩，7966.49平方米目前建筑情况：2栋多层住宅楼，7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路）， 4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1 有49套，总共70套。 v周边配套：省警官总医院，成都商业银行，中国银行，白家信用社，家 园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川大学江安校区，成都信息工程 学院，西南民族大学，棠湖外语实验学校v周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申流溪丽园，久福居，书香尚品， 川大河畔，翰林楠城，温哥华花园 。 3项目位置情况本案4本案项目区域楼盘分布情况5项目SWOT分析优势： w西临黄忠路，出行动向较为便利，有804B公交车 w地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发提供稳定的潜在 客源基础 w地块方正，有利于坡地景观的塑造 w地处各大高校中间地带，是各高校教师置业的理想之地 w项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节省前期成本 的同时，有利于前期项目的塑造6项目SWOT分析 劣势：w原有地块的2栋建筑对产品规划，有一定程度限制w项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严重w目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，w地块东南方向为农民回迁房，受其素质影响，会对产品的品质提升有一定 影响w项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力 7项目SWOT分析机会： w按照成都市“住宅开发中心南移”的规划格局，会加快区域相关基础设施 配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值 w区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念 的设计 w航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现 实购买实践，可为项目提供一定的客户来源 w区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，为项目提供了潜在机会 w寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开 发提供一个健康的发展机会8项目SWOT分析威胁：w项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大 折扣w在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造 成一定的竞争压力w地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞 争威胁w区域客源需求理念的转换需要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力 9项目SWOT分析建议w项目原有2栋建筑、景观，可采用因地适宜改造，以最大可 能节省开发成本 w沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染 等问题 w考虑购买力因素及区域现有商业的空白，建议采用集中商业 形式，可考虑建设区域商业形态 w引进先进的保安监控设备，确保社区安全的同时提升社区的 居住品质。 w产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘 产 品的区域移植，以填补市场之空白 w区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目 进行联动。 10区域楼盘分析v区域界定：本次调研范围为航空港辖区，北 靠川藏路，西临长城路，南至川大路v样本类型：八个竞争项目 v分析要素：重点分析点为户型面积及配比、 销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本 案产品打造及销售推广工作提供重要信息 11区域楼盘分析楼盘名 称占地 面积/ 总建 面积/ 容积 率户型配比单价 （元/ ）总价区 间上优水 岸2880055000 1.883-151 83.4：2/2/1 83.9：2/2/1 96.9：3/2/1 104.7：3/2/1 116.6：3/2/2 118.5：3/2/2 118.9：3/2/2 122.6：3/2/2 150.5：4/2/2（3/3/2） 151.5：4/2/2（3/2/2） 151.9：4/2/2 (3/3/2)350029 52.8万12区域楼盘分析楼盘名 称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价 （元/ ）总价 区间新航 印象1202021515.8 1.7978158 78.2：2/2/1 86.99：3/2/1 99.84：3/2/2 107.9：3/2/2 116.2：3/3/2 120.8：3/2/2 123.7：3/2/2 126.4：3/2/2 134.1：3/2/3 158.8：4/2/2360028 56.813区域楼盘分析楼盘 名 称占地 面 积/总建 面 积/容积 率户型配比单价 （元/ ）总价 区间宗申 流溪 丽园46669850001.886142 85.49:2/2/1 86.57：2/2/1 87.16: 2/2/1 88.4：2/2/1 89.66：2/2/1 119.33：3/2/2 125.36：3/2/2 129.54: 3/2/2 142.52：4/2/2均价：3600 31-55 万14区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价 （元/ ）总价 区间久福居1533414500003.978160 80：2/2/1 84 ：2/2/1 87 ：2/2/1 89 ：2/2/1 90 ：2/2/1 111 ：3/2/1 115 ：3/2/1 114：3/2/1 130以上：4/2/23700 28.8 59.215区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价 （元/ ）总价 区间书香 尚品1000040000 0.451-124 51.19：1/1/1 71.16：2/2/1 65.03：2/2/1 73.93：2/2/1 93.40：2/2/1 80.08：3/2/1 95.87：3/2/1 124.58：3/2/1330016.8 37.216区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价（元/ ）总价区 间川大 河畔50854.7699600.58 1.8578-186 78.61:2/2/1 93.75:2/2/1 85.93:2/2/1 80.22:2/2/1 146.17:3/2/1 跃 99.60:3/2/1 99.8:3/2/1 131.16:3/2/1 跃 110.9:3/2/1 108.31:3/2/1 121.14:3/2/1 121.03:3/2/1 117.35:3/2/1 123.79:3/2/1 99.32:3/2/1 124.53:3/2/1 160.80:别墅跃 131.86:别墅跃 186.86:别墅跃 153.70:别墅跃400031.8 64.817区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价（元/ ）总价 区间翰林 南城2104627 1580001.776-19380.88：2/2/1 76.6：2/2/1 88.17：2/2/1 93.02：2/2/1 89.26：2/2/1 81.50：2/2/1 88.82：2/2/1 77.2：2/2/1 92.93：2/2/1 92.87：2/2/1 88.8：2/2/1 92.87：2/2/1 88.79：2/2/1350026.6 67.518区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价（元/ ）总价 区间翰林 南城21046271580001.776-193139.9：3/2/1 157.47：3/2/1 103.33：3/2/1 112.66：3/2/1 128.72：3/2/1 107.93：3/2/1 103.20：3/2/1 107.93：3/2/1 119.64：3/2/1 102.61：3/2/1 124.63：3/2/1 97.83：3/2/1 136.86：3/2/1 108.37：3/2/1 103.62：3/2/1 112.66：3/2/1 113.14：3/2/1 146.47：3/2/1 117.73：3/2/1 115.20：3/2/1 124.59：3/2/1 151.92：别350026.6 67.519区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价（元/ ）总价 区间温哥 华 花园21135872585002.27 80185101.13：2/2/1 86.38：2/2/1 90.59：2/2/1 89.62：2/2/1 121.27：3/2/1 128.91：3/2/1 130.15：3/2/1 116.70：3/2/1 121.47：3/2/1 126.27：3/2/1 125.83：3/2/1 125.09：3/2/1 107.19：3/2/13400 20区域楼盘分析楼盘 名称占地面 积/总建面 积/容积率户型配比单价（元/ ）总价 区间温哥 华 花园21135872585002.27 80185 137.95：3/2/1 128.91：3/2/1 135.93：3/2/1 134.25：3/2/1 108.05：3/2/1 110.75：3/2/1 143.26：3/2/1 109.95：3/2/1 161.17：别别 150.89：别别 181.96：别别 168.32：别别 182.59：顶跃顶跃340028.9 -62.921区域楼盘分析1.产品面：v区域物业形态以混合社区为主，以多层、小 高层为主。v户型以三房为主、户型面积在110-130平米 为主v户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置 业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适 度放大。v区域产品多为新盘、且产品规模大22区域楼盘分析2.客源面：v三类客群并存，且以自住需求为主v区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区 、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居 住质量的人士；三是外地人士，三类客户群体并存 ，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来 源渠道为团购。v区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度23区域楼盘分析3.销售推广面：v区域价格涨幅较大，主要表现为景观和朝向 对价格的影响v据官方消息，在一年时间内，航空港片区从 2005年的2500元/平方米涨到2006年的3500 元/平方米。目前仍在持续增长。v商报、