107研-83号泛 城 顾 问凯光国际City Integrated Residential谨呈：新余凯光房地产开发有限公司项目财务分析报告3前期策划阶段泛城的任务市场调研项目发展背景 研究及项目总 体定位项目规划设计 概念方案建议项目财务分析07.04.01 07.04.1007.04.11 07.04.3007.05.01 07.05.2007.05.21 07.06.10根据双方合同，泛城应于07年6月10日前向凯光地产提交第三阶段项 目财务分析报告。第一阶段第二阶段第三阶段4报告逻辑地图财务分析背景研究 项目实施进度计划安排项目投资估算和资金筹措计划项目推售计划及销售收入预测建设项目财务分析建设项目不确定性分析产权酒店财务分析5项目财务分析背景:1. 仙来开发区要求项目必须于07年 6月前动工，意味着项目在7月份已经进入正式的施工阶段，各项支出开始持续发生。2. 本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全面分析，据此判断和评价投资项目在财务上的可行性。3. 本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定的规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。财务分析背景研究6目前规划方案以下这个布局是在第一次雏形的基础上进 行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具 备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。财务分析背景研究p项目地块狭小，容积率高， 覆盖率低，而新余高层产品 的出现才刚刚开始，这些因 素给总体规划布局带来不小 的难度。p由于项目所在片区为未开发 生地，市政、生活配套不足 ，可资项目借力的社会资源 不多，因此倚重于产品品质 的打造成为项目必然的选择 。这意味着项目在规划布局 上不能仅满足于符合建筑基 本规范和宗地技术指标，而 应更注重住户的居住舒适性 和文化感受，使项目拥有区 别于城北高端物业的独特气 质和比较优势。项目布局充 分考虑园林对社区景观营造 的重要作用，为园林预留尽 可能多的施展空间，产品溶 入更多的创新元素。社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团景观轴线酒店人行入口商业7相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线较为丰富 ，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综 合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。财务分析背景研究花园洋房：退台式创新5层花园洋房。小 高 层：11层，一栋一梯三户，其余一梯四户。高 层：18层，创新两梯三户，户户朝南。酒 店：21层，新余南门口地标建筑。p高层设于地块北侧，利于使 尽可能多的住房享有最优生 态景观与小区内部园林景观 ，利用产品的打造弱化市场 对高层的抗性，引导市场的 置业新理念；p小高层分布于项目中、南部 ，广泛的分布能最大限度利 用内部园林景观的变化，打 造产品和环境的多样化，避 免同质化现象；p情景洋房设置于地块最东端 ，拥有较强的私密性，同时 可利用地块自然间隔营造半 开放的组团内部小环境；p酒店设置于项目西北角，使 其可充分利用地块在片区中 的门户地位，借助主干道良 好的通达性体现其作为地标 性建筑的强大昭示效应；p产品线上高层面积比例较高 ，未来入市将会存在一些消 化风险，而市场上酒店则存 在着售价的低廉与较高造价 之间的矛盾；8酒店式公寓调研项目实施进度计划安排9项目开发计划拟定原则项目开发计划拟定原则：1. 项目开发计划需与宏观市场保持一致，以市场为导向安排自身项目的开发进度和实施计划，实现经济效益、社会效益、环境效益三者的共赢；2. 从项目自身而言，开发计划的拟定需参照项目自身投入安排、营销推广策略、项目销售策略以及后续经营模式的选择等多方面因素综合考虑；3. 项目开发计划拟定需在合理性的基础上实现最小投入，最大产出的价值工程量原则；10项目开发进度计划以仙来区政府要求动工的2007年7月份为 正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间 进行开发时间的预计。项目开发进度安排项目发展时间主要仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全 面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时 间的预计，主要为经济测算用，不包含任何具体及特殊情况。在 不考虑施工建设期其它技术、资金等因素不可预见风险的前提下 ，本项目整个建筑工程期约为2年时间。p项目总占地40亩，容积率3.0 ，总建筑面积80031.9平方米, 规模较小,采取一次性全部开 发策略,便于建安成本以及各 项费用的控制,实现项目开发 的成本最优管理;p时间上采取环环相扣的开发 进度安排,对资金要求较高,同 时亦对项目营销推广和销售 回款提出更高要求.p项目建设周期大概为2年时间, 考虑后续酒店销售的压力,项 目总体开发周期预计为2.75年 时间.11酒店式公寓调研 项目投资估算和资 金筹措计划安排各物业建安成本估算项目总开发成本估算项目销售收入预测项目总投资估算项目投资计划12花园洋房总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多 层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为 677.446元/平方米。各物业建安成本估算物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 花园洋房采用退台式五层结构，一、二、三层各为一户，四五 层为复式，一层赠送半地下地下阳光室，初步预计为每户60平 方米，共360平方米，建安成本单价预估为500元/平方米，地 下室总造价为18万元。1311层小高层总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市 场多层建筑的造价，本项目小高层的建安成本单价估算为 915元/平方米。物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 小高层建筑采用首层架空，1栋为一梯三户，4栋为一梯四户， 小高层部分无设置地下室结构，造价较低。各物业建安成本估算1418层高层总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场 多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为1194.08 元/平方米。物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 高层建筑采用首层架空，全部为创新性两梯三户，户户超南， 小区地下车库面积12000平方米，高层部分分摊6000平方米， 单位造价700元/平方米，地下车库总成本估算为420万元。各物业建安成本估算15商业总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建 筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为580元/平 方米。物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 沿渝州大道主商业街设置三层商业，辅商业街和滨江风情街都 为一层。主商业街进深为20米，辅商业街和滨江风情街都为15 米进深，部分商铺受到塔楼结构影响，呈现不规则形状，在结 构上会增加部分造价。各物业建安成本估算1621层酒店总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多 层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为2235.97元 /平方米。物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 酒店采用四星装修标准，初步以1000元的装修单价进行测算， 总装修成本在1550万元，致使酒店总体建安成本单价较高。各物业建安成本估算17项目总开发成本总建筑面积为80031.9平方米，计算项目 地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发 成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。项目总开发成本估算物业类 型建筑面积住 宅花园洋房3793.8 小高层22465.71 高层29150.588商 业主商业街一层2393.9333主商业街二层2393.9333主商业街三层2393.9333辅商业街1540滨江风情街400酒店15500小 计80031.9 18销售推盘策略项目销售从2008年第二季度开始分三批先 后推出市场，每次推出市场主产品线不同，实行从小高层 高层洋房商业酒店的推盘策略。p第一批推盘：采取稳健的推 盘策略，先期推出市场主流 产品小高层物业，先行 抢占市场，打造市场知名度 ，同时高层和创新性产品花 园洋房各推出一栋，进行市 场的试探和刺激。 p第二批推盘：在第一批房源 消化即将完成之际，本项目 在市场上拥有一定的知名度 后，通过前期的引导，市场 对高层抗性减少以及花园洋 房的创新引力，第二批先行 推出剩余高层和花园洋房， 并借住宅热卖之势推出商业 ，实现商业和住宅的相互拉 动和攀升。 p第三批推盘：考虑酒店投资 较大，市场总体价格不高的 条件下，酒店建议最后一批 推出，在社区较为成熟，配 套完善的时间下进行销售， 可以保障酒店销售后可以迅 速的进行经营，确保资金流 量的持续运行。项目销售收入预测第一批推盘第二批推盘第二批推盘第三批推盘19价格定位回顾价格定位决定因素更 高 的 价 位市场需求承受能力 客户心里价位关口竞争对手价格水平项 目 成 本更 低 的 价 位在此价格以上 没有可能的需求项目价格的上限项 目 定 价 的 出 发 点 和 依 据项目价格的下线在此价格以下 没有可能的利润价格定位决定因素市场需求目标客户对项目 所在片区的可接受价格限度；项目品质含地价、财务成 本、建筑工程、税费、利润、及 管理费用等；市场价格本项目客户可能 选择的其它竞争项目的价格水平 和品质对比。以上3个方面分别决定了本项 目定价的上限、下限和区间。如 右图所示：项目销售收入预测20价格定位回顾定价依据及价格预估 价格预估：结合前述市场状况及本项目实际情况，预计本项目目 前市场价位在18002100元/之间为合理售价。开发商品牌 形象提升 营销推广附加值项目客观 存在的劣势及占有的 核心价值忽略未来市场大势聚变新余整体市场参考价格 典型在售楼盘价格最终 售价1皇家花园小区35002仰天别墅山庄( 二期) 23003暨阳玫瑰城20904北湖星城(四期)18805月亮湾(一期)18106春龙湖畔豪园1750新余整体市场价格不高， 在1700元/平米上下。典型楼盘均价在2000元/ 平米上下。项目销售收入预测21销售收入预测依据市场定位下的价格，预测本项 目的总体销售收入为19544.152万元。项目销售收入预测p销售价格预测：综合市场状 况及本项目实际情况，预计 本项目市场价位定在小高层：2000元/平方米，高层：21002200元/平方米酒店：3000元/平方米洋房：23002500元/平方米商业：20005000元/平方米p销售速度预测说明：总体销 售分三次进行推盘，第一批 在2008年第二季度开始，经 过前期蓄势，开盘预计销售 率在30左右，之后以正常