富林地产罗村项目富林地产罗村项目前期可行性研究策划报告前期可行性研究策划报告二OO八年五月十八日序序 言言通过对富林地产罗村项目的实地勘察及对附近同类型项目的深入分析研究，结合我司对本项目的深度把脉，本次前期策划主要是从以下几个篇幅进行针对性的分析研究：第一篇第一篇市场研究篇市场研究篇第二篇第二篇项目分析篇项目分析篇第三篇第三篇项目定位篇项目定位篇第四篇第四篇产品设计篇产品设计篇第五篇第五篇营销策略篇营销策略篇【富林地产罗村项目富林地产罗村项目】发展策划七步走发展策划七步走区域房地产市场发展解读区域竞争对手深入研究区域客户访谈结论项目营销策略及推广部署项目规划建议项目竞争力分析项目定位研究第1步：第2步：第3步：第4步：第5步：第7步：第6步：第一篇市场研究篇一、项目所在区域状况分析二、项目所在区域板块细分理解三、项目所在区域房地产市场分析区域状况区域状况区域理解区域理解市场分析市场分析房地产房地产研究研究罗村基本概况及支柱产业分析罗村经济运行情况及整体战略站位分析罗村交通情况及整体发展规划分析罗村目前城市化进程及居住现状分析一、项目所在区域状况分析一、项目所在区域状况分析罗村基本概况罗村基本概况2005年罗村南海区比重面积（平方公里）44.641073.84.1%户籍人口（万人）6.15111.715.5%流动人口（万人）约8.180.8310.1%人口密度3169人/平方公里1880人/平方公里+1289人/平方公里GDP28.8711.894%2005年罗村区域经济发展数据 罗村面积只占南海区4.1%; 流动人口约8万人,占南海区10.1%; 区内人口密度高达3169人/平方公里.传统工业重镇，经济实力雄厚传统工业重镇，经济实力雄厚, ,城镇中心人口密度、居住密度大，外来人口多。城镇中心人口密度、居住密度大，外来人口多。罗村支柱产业及发展规模罗村支柱产业及发展规模原来的传统工业重镇，产业结构重心倾向于玻璃制造、照明及针织生产。原来的传统工业重镇，产业结构重心倾向于玻璃制造、照明及针织生产。 现在重点进行产业升级重组，另外以商务物流为主的第三产业近年发展非常迅猛。现在重点进行产业升级重组，另外以商务物流为主的第三产业近年发展非常迅猛。玻璃生产（近50家企业）照明生产（近100家企业）全区拥有企业400家，登记工商企业达1800户，包括区内各大企业的中高 管理层，本项目具备吸纳客户约5000户； 07年11月1日，罗村街道办事处召开了“陶瓷、玻璃行业专项整治工作会 议”，决定用两年到两年半的时间，将辖区内全部的陶瓷企业和70玻 璃企业实施异地转移； 最新规划了500亩土地全力打造集生产、销售、科研、商业服务于一体的 灯饰电光源科技专区；同时，占地350亩、总投资达5亿元的美居世界装 饰材料广场也即将投入使用。 针织生产（近150家企业）罗村整体战略站位罗村整体战略站位8位于佛山市南海区中部，东临桂城通广州，南接禅城通顺德，西接狮山通粤西，北接大沥通花都，交通优势明显，交通便利；广茂铁路、桂丹路、325国道、禅西大道、广佛-佛开高速公路、佛山一环等主干道横穿境内；粤西 (肇庆)禅桂广州中心城区穗北 (花都)罗村地理位置得天独厚，是广州西翼和西江流域辐射和拓展的重要枢纽之一，地理位置得天独厚，是广州西翼和西江流域辐射和拓展的重要枢纽之一， 在广佛区域协作中担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键角色。在广佛区域协作中担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键角色。罗村城市交通发展规划罗村城市交通发展规划内部交通四纵二横交通网络 四纵：佛山一环、北湖路、禅西大道、325国道 二横：桂丹路、佛罗路对外交通距广州花都新国际机场15公里，距国家一级港口（南海港）仅10公里，前往香港、澳门车程约30分钟佛山机场：今年9月即将恢复民航不断完善交通路网系统，大大增强区域整体竞争力，奠定罗村的重要地位。不断完善交通路网系统，大大增强区域整体竞争力，奠定罗村的重要地位。 新路网规划建设，进一步拉近罗村与禅桂中心，使罗村更积极融入禅桂中心组团。新路网规划建设，进一步拉近罗村与禅桂中心，使罗村更积极融入禅桂中心组团。外部交通路网内部交通路网罗村未来整体发展规划罗村未来整体发展规划 “一轴两片区，三产齐翼腾飞 ”发展方向未来两年将桂丹路罗村城区段，打造成第三产业聚集的商贸高地，以桂丹路东西走向为轴线，建立罗 村南北两个片区。罗村街道重点围绕新中心城区打造“一河两岸”商贸核心区。按规划，罗村未来两年将 把中心城区2公里长的桂丹路发展为高档酒店、写字楼、文化娱乐休闲的商贸高地，引导罗村辖区的大企业总部进驻，形成一条商贸“黄金轴线” 。 构建大商业大物流格局，迅速推动第三产业大发展 今后要重点加强第三产业的建设，全面构筑大商业格局。充分利用我街优越的区位优势和基础优势， 承接广佛中心城区城市功能的扩散与转移，全力发展第三产业， 提升产业档次，重点发展商贸业、物 流业和房地产业，形成以专业批发市场为特色，房地产和酒店商务服务相配套的集群式产业体系。 调整产业结构，构筑新型工业发展体系 现有工业发展体系进行调整变革，构筑新型工业体系格局和发展目标。通过强有力的规划协调和土地 资源整合，将现有的多种产业齐头并进的市场自由发展局面逐步调整为有计划、目标定位明确、重点突出、相互协调关联的雁式产业群。 区域重新定位，向商贸业发展，重新规划、重点建设，主力发展房地产业、区域重新定位，向商贸业发展，重新规划、重点建设，主力发展房地产业、 商业及大型专业市场，务求积极融入禅桂一体化，对房地产发展起到关键推动作用商业及大型专业市场，务求积极融入禅桂一体化，对房地产发展起到关键推动作用罗村目前城市化进程罗村目前城市化进程城中村现象镇中心现象新规划效果城市化建设进程发展缓慢，当地原居民及外来从业人员对其认可度相对不高，城市化建设进程发展缓慢，当地原居民及外来从业人员对其认可度相对不高， 认为在禅桂及狮山两大组团以外，不是佛山城市发展的重点。认为在禅桂及狮山两大组团以外，不是佛山城市发展的重点。罗村目前整体居住现状罗村目前整体居住现状整体城市面貌老旧，居住较落后，房地产发展尚未成熟，缺乏高品质项目出现整体城市面貌老旧，居住较落后，房地产发展尚未成熟，缺乏高品质项目出现 加上工厂众多，从整体镇区形象看来，并不具备居住优越感。加上工厂众多，从整体镇区形象看来，并不具备居住优越感。区内原居民居住环境区内商品房居住环境区域状况研究分析启示区域状况研究分析启示启示一启示一作为传统产业重镇，客户构成基本以区 内私企业主、企业高管及原居民为主。启示二启示二中高端客户群基数较为庞大，外来人口 中高端置业潜力未被激活。启示三启示三随着规划建设的不断完善，未来区域的 发展前景广阔，区域关注度不断提升。二、项目所在区域板块细分理解二、项目所在区域板块细分理解区域理解区域理解市场分析市场分析区域状况区域状况房地产房地产研究研究罗村区内板块划分区内各板块现状分析罗村区内板块划分罗村区内板块划分根据目前罗村区内的居住及产业现状细分成“两大中心、四大片区”：罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区罗湖城区中心城区，罗村居住商业中心街边片区 专业市场、商务物流中心区罗湖北区新居住中心区、现代工业园区双柏片区 陶瓷、五金、电器制品生产区双联片区五金纺织、电器设备、商务物流务庄片区 玻璃、照明产业基地罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析 罗湖城区广茂铁路以南，沿江北路至罗穆公路以西路段 ，为目前罗村传统的核心居住区、商业中心，配套齐全，居住氛围成熟。居住情况中心城区内常住人口合计约28400人，总户数8200户 ，居住多在早期的低档商品房及城中村房改房，治安及居住环境较为一般，且居住密度过大，换房置业存在较大量需求。罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区可挖掘的目标客户：城区换楼客、城中村入城客及个体经营企业主。可挖掘的目标客户：城区换楼客、城中村入城客及个体经营企业主。罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析 罗湖北区管辖范围为桂丹路以北、沿江路至罗穆路以东，属现阶段罗村新发展的居住区域,区内聚集了雅居豪庭、碧翠豪城、金湖花园、俊雅苑、豪景花苑、俊雅名园 等中高档居住项目。居住情况总人口8316人 ，约共2800户，由于属新规划居住区，区内住宅项目入住时间不长，因而重复购买可能性偏低。 产业情况罗村城北工业区与新居住发展区连成一体，城北工业区域属罗村政府新规划发展的工业园区，区内以中大型低污无污企业为主，对居住尚不构成直接影响，目前该工业园区的招商引资基本 完成，各大企业的中高管理层将是我们可以重点挖掘的目标客户。可挖掘的目标客户：工业园区内企业中高管理层及部分区内重复购买。可挖掘的目标客户：工业园区内企业中高管理层及部分区内重复购买。罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析 双联片区联星、联和片区，与禅城区、桂城街道、大沥镇接壤 ，交通优势明显，为目前罗村主要的商务物流及五金、电器生产区。产业情况片区为罗村主要的商务物流及五金电器生产区，区内聚集大规模专业市场，各中大型生产企业，大批的中高管理层，收入也较为可观，是可挖掘的重要目标客户。罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区 双柏 片区务庄 片区可挖掘的目标客户：专业市场及企业管理层，另外入城客及换楼客也是主要的目标客源可挖掘的目标客户：专业市场及企业管理层，另外入城客及换楼客也是主要的目标客源居住情况片区内合共人口约40000人左右，外来人员 约占30000人，为当地原居民的三倍左右，居住较集中在 城中村，临近工厂区，污染较大，居住环境较差，治安不 稳定，区内要部分中低档住宅，存在一定升级居住需求， 另外入城客也是我们可以吸纳的客户群体。 街边片区街边村位于罗村街道东南部，面积 3平方公里，下辖12个村民小组，户籍常住人口4356人。居住情况较集中地居住在城中村，自建房较 新，但临近工厂区，污染较大，居住环境较一般， 治安不稳定，同时也有部分村民向往般往罗村镇区 中心居住。产业情况片区用工业生产逐渐过度商务物流，新规划的大型专业市场目前正发展迅速，私企业主、企业管理层及个体经营业主是本区可挖掘的主要客户。罗湖 城区罗湖 北区 街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析可挖掘的目标客户：入城客及专业市场个体经营企业主。可挖掘的目标客户：入城客及专业市场个体经营企业主。罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析 双柏片区位于罗村街道西部，面积6.8平方公里，现有常住人口3500多人。产业情况片区陶瓷、玻璃、照明及针织生产为主，区内拥有企业约共160家，2005年区内工业总产值超16亿元 ，区内企业管理层是本案可以重点吸纳的目标客源。罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区双柏片区可挖掘的目标客户：区内企业的中高管理层双柏片区可挖掘的目标客户：区内企业的中高管理层 务庄片区罗村区内最早的工业区，辖区总面积6.35平方公里，常住人口1266户，总人口3801人，外来人口1万多人。 产业情况现有企业80多家，主要以生产玻璃、陶瓷、电光源为主 ，2005年区内工业总产值10.1亿元 ，区内企业管理层是本案可以重点吸纳的目标客源。罗村区各内板块现状分析罗村区各内板块现状分析罗湖 城区罗湖 北区街边 片区双联 片区双柏 片区务庄 片区双柏片区可挖掘的目标客户：原居民及企业管理层。双柏片区可挖掘的目标客户：原居民及企业管理层。罗村区各内板块现状分析启示罗村区各内板块现状分析启示启示四启示四罗湖北区将发展成为新的居住商业中心， 中心城区积聚效应将越发明显。启示五启示五立足罗湖城区，辐