1本报告严格保密铁汉园林大亚湾地块可行性分析报告谨呈深圳铁汉园林：*2本报告严格保密项目报 告框架第一部分：基础研究；第二部分：结论部分；第三部分：物业发展建议；第四部分：项目营销；前言迄今为止中国最大的中外合资项目中海壳牌落户，大亚湾再次成为南中国的焦点，香港和黄集团入主拥有超大深海泊位的惠州港。大亚湾紧邻经济发达的深圳特区，并拥有京九铁路南端最便捷出海口的优势，大亚湾，必定成为新的南中国财富策源地。本项目位于大亚湾中心区北区，交通便利，规划良好，具有天然的山景环境，具有极大的发挥空间。3本报告严格保密第一部分：基础研究分 析 提 纲 宏观经济研判； 城市规划； 政策研判； 项目价值驱动模式研究； 住宅市场研究； 商业配套研判； 地块解析4本报告严格保密2006年重大政策回顾类型文件政策内容金融上调人民币存款准备金7月5日 、8月15日 、11月15日分别3次上调人币存款准备金0.5个百分点。银行贷款利率上调 4月28日起，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 ，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整 。税收关于个人住房转让所得征收个人 所得税有关问题的通知 2006年7月18日，国家税务总局发出关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 房产 2006年房地产调控工作重点 对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区， 要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。 限制外资炒房 171号文件从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理、以及严格境外机构和 个人购房管理等方面均有规定。 关于规范房地产市场外汇管理有 关问题的通知 境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资 金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。 别墅类房产项目土地供应停止 从 5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 境外人员需住满一年后方可购房 7月25日，建设部等六部门联合发文规范房地产市场外资准入和管理，在境内工作、学习时间一年以下的境外 个人，不得购买商品房符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，港澳台地区 居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房 。土地关于当前进一步从严土地管理的 紧急通知 国土资源部发布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，对国务院关于深化改革严格土地管理的决 定 ,清理三种用地，严控土地不会抬高房价 8月1日起 6类土地出让必须纳入招 拍挂 旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规 招标拍卖挂 牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于8月1日起施行。 违法违规用地问题突出 2部委发规 调控土地房市 建设部要求，目前楼市调控的 5大重点确定，地方政府要加强落实,制止片面强调以地生财的做法。8月6日， 国土部指出，当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制 。 关于严明法纪坚决制止土地违法 的紧急通知 该通知要求全国各级国土管理部门对 2005年1月1日以来省级人民政府批准的用地要逐一登记造册，于6月底 以前报国土部，国土部将组织核查。对2005年1月1日以来市、县用地的情况，省级国土资源管理部门 要逐一核查，发现违法批地、用地的要认真整改，严肃处理。 国务院关于加强土地调控有关问 题的通知 近日发布的国务院关于加强土地调控有关问题的通知在解决被征地农民长远生计方面作了进一步的规定 ，社会保障费用不落实的，不得批准征地 ,我国的新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。 5本报告严格保密2007年1-7月重大政策一览表（1）2007年国家开始起征土地增值费，倘若开始实质整治，必将影响到本项目。 （2）温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策，其作用必将影响地方土地市场。 （3）限外资投资、投机买房也必将影响本项目。类型文件政策内容政策目的对本项目影响金融上调人民币存款准备金中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日起，分别四 次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民币存款准备 金率升至11.5。紧缩贷款，以巩固调控成效 央行再次加息3月18日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 ，个人住房公积金 存贷款利率上调0.18个百分点。5月19日起存款基准利率上调0.27个百分 点，贷款基准利率上调0.18个百分点 。 7月21日存贷利率分别上调0.27个 百分点 。国家针对目前房地产市场过热的行 为采取加压措施 减税8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5% 。 巩固调控成效 税收起征土地增值税从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。建造普通 标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分） 20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益 和利润 （1）房产物权法物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动 产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、 行政法规规定。”明确物的归属，发挥物的效用，保 护权利人的物权 土地温家宝2007年政府工作报 告1、2、3、4、5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监管力度，提高土地利用 效率，通过用地税费政策调 控土地出让收支管理 （2）土地审批下放省级政府报国务院批准的城市建设用地，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申 报。加大地方政府对土地的监管力度 运用遥感技术开展第七次土 地执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等90个城市的新 增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片） 反映的2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城 市新增建设用地情况 国土资源部六措施深化土地 市场整顿1、2、3、4、5、进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中 有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促 进房源的增加和商品住房价格的稳定。6、加大土地批后监管力度 ，促进房 源的增加和商品住房价格的 稳定 （2）国务院启动二次土地调查工 作为掌握真实的土地基础数据，满足经济社会发展及国土资源管理的需要，国务院 开展全国第二次土地调查。规范各城市土地市场 （2） 国土资源部土地督察机构三 定方案出台国土部印发国家土地总督察办公室和派驻地方的九个国家土地督察局职能配置、 内设机构及人员编制规定。对土地进行有效监察和监控 （2） 国务院关于开展第二次全 国土地调查的通知 通知明确，国务院决定自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。 全面查清目前全国土地利用状况， 掌握真实的土地基础数据 6本报告严格保密2007年国内房地产市场政策新亮点城市时间政策内容北京 2007-7- 17关于2007年两限 普通商品房土 地供应初步方 案 北京市土地整理储备中心初步拟定了关于2007年两限普通商品房土地供应初步方案， 既(限房价、限地价。 天津2007-7- 12 天津市工业用地 招标拍卖挂牌 出让试行办法 天津市工业用地招标拍卖挂牌出让试行办法颁布，天津市工业用地正式实行招标、拍 卖、挂牌出让。 南京2007-5- 20一房一价 5月20日起南京开始实行“一房一价”，开发商必须在售楼处挂出“标价牌”。深圳2007-7-3深圳试行公开化模 式销售楼盘 深圳市试行“房源公开、明码标价、现场监管”的模式销售楼盘，开发商在领取房地产预 售许可证之前，要准备一套完整的、公开公平的商品房销售方案，并报房地产主管部 门备案，在楼盘开盘当天，由房地产主管部门工作人员到售楼现场直接监管。 2007-7- 10关于规范境外机 构和境外个人 购买商品房的 通知 境外机构只能购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房 。 2007-7- 13关于进一步规范 深圳市商品房 销售行为的通 知 通知要求，房地产开发企业在取得房地产预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、 内部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预订性质 款项；取得预售许可之后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得 囤积房源、捂盘惜售。 2007-7- 17采取措施进一步规 范商品房销售 行为 房地产开发企业在取得房地产预售许可证后开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂 或张贴商品房价目表，并在“深圳市国土房产局房源公示系统”中明示价格。 2007-7- 18深圳拟征个人土地 增值税 深圳将通过税收组合拳调控不断上涨的房价。土地增值税汇算清缴办法、二手房价格评估 办法、二手房土地增值税征收办法等一系列措施有望9月出台。 银行信贷收紧、提高按揭比例、销售透明化、.7本报告严格保密国家政策小结：调控？1、2007年国家调控政策执行年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察；2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项目未来竞争形势严峻；3、土地政策导致供应市场短期内急剧放量，将影响到供求结构走向失衡；4、现有政策对本项目影响相对有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险；5、其他城市的一房一价、销售监控、银行信贷收紧等政策带来的政策预期，可能导致投资群体提高谨慎度。8本报告严格保密政策对本项目近期影响研究土地政策房地产开发量增加短期内市场竞争加剧开发与经济发展形成错位房地产价值透支规划：90/70政策销售限外政策金融税收政策加大投资炒作的风险投资型客户谨慎本项目短期内开发存在一定程度风险9本报告严格保密政策对本项目远期影响研究区域经济实力增强投资炒作行为受限市场规范度提高土地政策规划：90/70政策销售限外政策金融税收政策本项目远期开发风险有所降低居住需求购买力提高10本报告严格保密应对政策影响的项目开发策略建议短期内市场竞争加剧房地产价值透支风险后续政策的不确定性 避免市场供应高峰期：建议提前供应，以获得好的时机； 通过项目的差异性定位，引导消费偏好；分期开发，获得后发优势 密切关注政策走势，及时应对不利因素11本报告严格保密第一部分：基础研究分 析 提 纲 宏观经济研判； 城市规划； 政策研判； 项目价值驱动模式研究； 住宅市场研究； 商业配套研判； 地块解析12本报告严格保密大亚湾：在/拟开发项目战国图 大盘时代来临、竞争将日趋激烈熊猫国际二期新天名城听涛雅苑君豪国际公寓一期峰景湾菩提园一期花千树公寓二期华上礼品项目熊猫金海岸小径湾项目安邑四洲项目熊猫国际一期三组团菩提园二期本案在售拟售13本报告严格保密大亚湾/惠阳在售主力户型34房，面积相 对较大l户型构成对比：大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。大亚湾区在售楼盘主要以3房和4房为主，3房面积为120128平方米，占32%，四房面积为147157平方米，占29%；而惠阳区主要以2房和3房为主，2房面积为7090平方米，占27%，3房面积为120130平方米，占32%。片 区楼盘名称户型及比例主力户 型大亚 湾 区熊猫国际一期三组团2房：8391平方米占21% 3房：126