案名 前 期 市 场 调 研 报 告 周 边 环 境 分 析 报 告 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告 “吉 福 国 际 茶 城” 背 景 分 析 报 告 “吉 福 国 际 茶 城”规 划 报 告 制 定 招 商 计 划 制 定 最 终 茶 城 全 年 推 广 方 案 服 务 费 用 分 析,目 录,案名由来：“吉” ：吉之心。“福”：福之韵。吉福国际茶城：象征一种市场化，国际化得市场运作模式,从而拉动消费力，增加茶城的营业额。,案名： 吉福国际茶城,一、青怡坊茶城 “青怡坊茶城”位于青怡坊地下一层于，营业面积4000。在招商工作上，主要以当地原有的茶业经销商为招商对象，目前商场内的业主在当地基本上已经拥有一家或多家商铺，缺乏外来经销商进驻商场。在规划上没有足够空间的停车场。然而，青怡坊茶城在招商结束之后，对市场内部的规划较乱，商场的整体营销力度下降，媒体广告投放不够精准，导致经营以来商场人气始终如一，交易氛围清淡，商场呈现出比较炎凉的态势，地下一层欧亚超市经营一般，对商场的目前以及长远发展起不到推动作用，大批业主对商场经营方不满，对商场失去信心，所以很难把主要精力投入在此商场的商铺中，这对青怡坊茶城是未来发展将起到致命的打击。,一 前 期 市 场 调 研 报 告 （ 长春目前茶叶市场调研）,二、大自然茶城 “大自然茶城”位于大自然花鸟鱼商城，营业面积约2000平左右.。坐落在长春绿园区皓月大路与春城大街交汇。商场目前生意一般，但作为综合类市场茶叶类规模范围很小，没有更广阔的发展空间，无法突出茶叶经营的主题型，商场整体规划又不够完善，茶城经营秩序还比较混乱，再者商场的经营方管理体制比较落后，经营过程中经常出现漏洞,作为综合类市场给消费者一种不专业的感觉，并对茶叶类宣传过于薄弱，一笔带过，容易被消费者忽略 。所处区域在长春市发展比较缓慢，周边消费水平一般，茶叶生意淡薄，商场的前景依然很渺茫。,一 前 期 市 场 调 研 报 告 （ 长春目前茶叶市场调研）,三、福泉茶都 “福泉茶都”地处长春市二道区东盛大街也荣光路交汇处。总建筑面积为8000平，现已有知名品牌厂家入驻，万商际（集）会之地，客流云集。规划有3000平方米的地上停车场，各种车型畅通无阻，车流、物流互通、循环流动，带动财富，运营商拥有多年营销管理经验，对吉林市场拥有独到的宣传运营见解，可容纳大型进货车辆的通行。茶都内全天候滚动电梯直达二楼，环境高档优雅，是长春首家商场规模的茶叶交易中心。 毗邻国贸百货，晨宇购物，更有亚泰花园、东新小区、新苑花园、长江花园、紫盈花城环绕四周，人气十足交通便利； 福泉茶都营业一年多，目前日均客流量最高时达千人以上，入驻各商家均获利颇多，口碑极好。,一 前 期 市 场 调 研 报 告 （ 长春目前茶叶市场调研）,一、“吉福国际茶城”位于长春朝阳区开运街与南湖大路交汇处，其区幅员面积248平方公里，人口69.3万人。区域面积广阔，交通和通讯设施完备，城区环境优美，是长春市政治经济与科技文化商贸中心，发展力强韧，是最具有生机和活力的“黄金地带；二、 周边与红旗街万达广场、亿隆富贵名苑、领袖朝阳、一品红城、南湖长久家苑、金坐标、湖畔诚品、伟业星城、咖啡小镇、兴顺花园、文庭雅苑、咖啡小镇、保利罗兰香谷、融创上城、倚澜观邸、澳洲城、高新怡众名城、中铁国际花园、金逸逸墅蓝湾、君地天城中高档楼盘接壤；具有强大、广泛的高端客户人群，前景恢宏；三、长春汽车厂区、紫金矿业、硅谷医院、欧亚商都、欧亚卖场、吉大南校、动画学院等大学城，4S店街区，各大厂区毗邻左右。,二 周 边 环 境 分 析 报 告,一、长春市1、最早进驻长春茶业市场是花茶系列，其中以茉莉花茶最为畅销，但是并没有真正推动茶业市场的发展，也没有带动茶文化的发展。2、2002年，由亚泰集团投资，组建吉林亚泰江南茶城有限公司，与此同时在长春市二道区建立“亚泰茶城”。同时，较大范围的引进安溪铁观音、西湖龙井、黄山毛峰等，乌龙茶和绿茶，开始在长春地区小规模推广茶文化。中期，由于商场经营管理体制不善，市场发展受阻，规模不但没扩大，反而从最初的四五十家经营商铺锐减至十几家。最后于2006年7月正式宣布倒闭，使众多商家蒙受巨大损失。3、2003年，由中东集团投资的“龙兴商贸园”正式开辟茶业批发市场，规模仅次于亚泰茶城，主要以对外埠城市批发为主要经营体制，同时，茶业市场在吉林省范围内得到了小规模发展。2006年初，由于龙兴商贸园整体经营不善，中东集团对此重新规划，改建为“中东新天地购物公园”，同时茶业批发市场宣布解体。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,4、2005年年底，在亚泰茶城中后期逐渐萎靡，龙兴商贸园又即将整改之时，原来部分在两个市场经营的商户，在陕西路租下商铺，联合开发“吉闽茶城”。吉闽茶城于2005年12月6日试营业，2006年1月1日正式营业，共有19个商铺，经营业主均为福建人，主要以批发和零售安溪铁观音为主。吉闽茶城地处陕西路于长通路交汇处，毗邻亚泰大街和光复路市场，周边坐拥伪皇宫、新天地购物公园、东北电器城及远东批发市场等，其交通便利，物流发达，为茶城的批发和零售带来了源源不断的客源，也为茶城的快速发展奠定了坚实的基础。吉闽茶城的发展，进一步开发了长春乃至吉林省茶业市场。同时，也推动了该地区茶文化的发展，茶叶市场宣告在吉林省地区正式起步。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,5、2008年，长春市茶业市场发展速度明显加快，但茶业市场比较零散，不具备规模，有不少企业家对茶业市场发展前景看好，纷纷进驻长春。闽商以极大的魄力，在短时间内就投资组建“福泉茶都”。福泉茶都地处长春市二道区繁华的东盛大街与荣光路交汇处，营业面积8000平方米，是吉林省规模最大的茶叶交易平台。2008年正式投入运营，目前已注入众多国内知名品牌100多家，填补了吉林省大型茶业市场的空白。福泉茶都一期2008年五月份正式对外招商，八月底完成招商，于8月31日试营业，11月2日正式营业。目前，茶都内共有100多家经营商户，使长春茶叶市场得以稳定的良性方向发展。 长春城市虽然发展较晚，但是文化氛围浓厚，是全国知名的文化名城之一。其城市各方面文化发展速度快，在培养茶文化方面，当地消费者接受意识高，比较容易形成浓厚的茶文化气息，对将来形成一个成熟稳定的茶业市场打下基础。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,二、哈尔滨市 黑龙江省地处中国最东北端，在东三省中GDP排名第二，一直以来，由于天气寒冷，老百姓很少有喝茶的习惯。由于哈尔滨近几年来经济发展速度较快，茶业市场也得到了迅猛的发展。目前，在哈尔滨有三个茶业市场，分别为“信恒国际茶城”、“大发茶城”、“南极茶业批发市场”。1、其中，“信恒国际茶城”规模最大，主体结构地下一层与两层共三层营业规模，总面积达12000多。其所处地理位置与福泉茶都在长春所处地理位置相近，停车场较大，交通非常便利，当前有两百户左右商家，第一、二年平均租金90元/，第三年平均租金120元/，商场规定，日后租金上涨幅度不超20%，另外，商场每年针对业主提供不同的优惠政策。该茶城经营管理体制受到广大业主的认可，是哈尔滨目前最有发展潜力的茶业市场。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,2、 “大发茶城”，在三个茶城中规模中等，主体结构地上一层二层，总面积5000左右，其所处地理位置与吉闽茶城在长春所处地理位置相近，茶城边上有一个较大的桥下停车场，交通、物流便利，当前有五六十家经营业主，目前租金平均在90元/左右。周边坐拥哈尔滨最大花鸟鱼市场，人流大，商业氛围较好。但由于市场面积有限，其发展空间也受到一定限制，从市场长远发展角度分析，并不被行业人士看好。3、 “南极茶业批发市场”，是哈尔滨最老的茶业批发市场，以门市店为主，没有统一管理，经营秩序比较混乱，个体规模都不大，其所处地理位置与目前青怡坊在长春所处地理位置相近，交通便利，没有固定停车场，主要是外埠城市批发为主，发展潜力一般。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,三、沈阳市 辽宁省地处东北三省西南方向，地理位置较好，三分之一省际沿海，而沈阳是目前东三省经济最发达的省份。沈阳茶业市场经营时间都早于长春和哈尔滨，现在影响较大的有三个市场。其中，以“北方茶城”最具代表性。1、 “北方茶城”作为沈阳市最大的茶叶集散基地，其地理位置优越，位于城市繁华阶段，市场发展规划与哈尔滨市的“恒信国际茶城”较相似。但其装饰格局符合本地的文化，具有明显的明清时期的建筑特点，侧面的介绍了茶文化在本地的广泛发展时期。内部格局则是以中、小型商铺为主体，可缓解茶商的压力，同时增加了茶城的营业额，但其缺点同样显著，束缚了商家的发展规模。各楼层所售商品明显，使消费者可轻松导购，但无法带动其他茶类相关物品的消费力。内部竞争整体较良性，茶城控制力较强，导致近期茶城内部调整，造成商家出现波动现象，给茶城带来了大量的不可确定因素，部分商家撤出。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,2、除了“北方茶城”，沈阳另一具有代表性的茶城应属“沈阳茶城” ，是沈阳市供销社主办，沈阳市茶业协会协办，座落在中街商业区，是一座集茶叶、高档茶具及其连带产品的交易、展示、批发零售、茶文化传播为一体的专业市场。沈阳茶城是沈阳市茶业协会指导下，茶人自办、自管的茶城。市场设有大型专业的茶叶质量检测中心，茶业协会主办的专业职称评定、技能培训基地。市场处在黄金的地理位置，优越的专业创办条件，是广大的茶叶经营商家和广大消费者的首选市场。沈阳茶城于2007年9月29日试营业，商户租金大约在100元/左右。 沈阳为东三省最大的省会城市，也是出关的必经之路，往来客商繁多，是贸易聚集之地。自古沈阳就是东三省中最先与中原联系的城市，也深受中原文化之影响。是三城市中茶文化最浓的城市。也是茶商首选。然而，正基于此，沈阳一向茶商众多、租金昂贵，在如此的情况下，想分一杯羹甚是艰难。,三 东 北 茶 叶 市 场 情 况 分 析 报 告,一、交通条件 吉福国际茶城地处长春市朝阳区繁华的开运街与南湖大路交汇处。毗邻欧亚卖场、汽车厂区，更有领袖朝阳、保利罗兰香谷、融创上城、天安第一城、倚澜观邸、澳洲城等环绕四周，人气十足交通便利，拥有较高端的客户群体。,四 “吉 福 国 际 茶 城” 背 景 分 析 报 告,二、城市环境 长春地区拥有近800万人口，而茶业市场近两年才得以起色。政府部门更是有感于长春与沈阳、哈尔滨的愈行愈远，大力扶持外省来长投资。如此，长春的茶业市场无论是对外或对内，对于长春本土生活水平越来越高的人群，还是外来长春投资商家，茶业都将会成为走俏商品。从长春茶业市场分析情况来看，未来茶业市场在长春会有很大的发展潜力。长春市作为文化名城，当地市民比较注重文化培养，接受茶文化熏陶的速度比较快。短短几年间，就由一个没有任何底子的茶业市场，发展到目前多家茶城经营茶业市场，每一年经营茶业生意的商户都在迅猛增加。,五 “吉 福 国 际 茶 城”规 划 报 告 （长春市朝阳区分区规划）,一、 长春市朝阳区发展定位 朝阳区承担的主要城市职能：长春市城市商业服务中心；长春市行政办公中心；长春市科研文教中心；长春市重要的城市历史风貌保护区；长春市优良的城市居住区；长春市南部生态和水源保护区；长春市旅游基地。 二、长春市朝阳区发展规模 人口规模；规划至2020年朝阳分区划分区实际居住人口规模63.3万左右，其中非农业人口56万人，农业人口4.1万人，暂住人口3.2万人；中心城区58.8万人，永春镇2.5万人，乐山镇2万人。 用地规模：规划确定在2020年朝阳区划分区城镇建设用地62.61平方公里左右，其中中心城区建设用地49.3平方公里左右，永春镇区2.5平方公里，乐山镇2平方公里左右。,