2016最新营改增政策解读。总会计师协会周国海教授主讲。第一部分营改增后建筑业房地产业主要涉税业务的调整与变更一、营改增后，建筑业、房地产业纳税人、扣缴义务人是怎样 规定的，是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳 税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？（一） 增值税纳税人：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或 者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应 当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠 人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发 包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人 为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 【见： 财税201636号 附件1】【例1】增值税纳税人判定。华某与某建筑公司签订挂靠协议。以该公司名义对外经营， 同时以该建筑公司第一分公司的名义办理了非法人营业执照和税 务登记证。请确认本例中的增值税纳税人。分析：公司法第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分 公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不 具备法人资格，其民事责任由公司承担”。在本案中华某办理的是非法人营业执照和税务登记证。是以 建筑公司的名义经营，因此，相关的法律责任应由该建筑公司承 担，建筑公司为增值税纳税义务人。（二）扣缴义务人：中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发 生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴 义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。【见：财税201636号 附件1】（三） 增值税一般纳税人与小规模纳税人的划分：1、年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税 人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够 提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登 记，成为一般纳税人。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得 转为小规模纳税人。2、办理一般纳税人资格年应税销售额标准为500万元（含本 数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。【见：财税201636号 附件1、2】二、营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不 在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境 内销售，再用“以接受投资形式转移土地使用权”的方法进行纳税 筹划还有多大意义？（一）建筑服务征税范围：建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修 缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的 业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他 建筑服务。1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业， 包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设 工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、 传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工 程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程 作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户 收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装 服务缴纳增值税。3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、 改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或 者具有特定用途的工程作业。5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务， 如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、 疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿 孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作 业。 （二）销售不动产征税范围：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产， 是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑 物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工 作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物 或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其 所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。【见：财税【2016】36号附件1销售服务、无形资产、不动 产注释】（三）不征税收入：1、非经营性活动收入：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿 转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行 政事业性收费。由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或 者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收 费；收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财 政票据；所收款项全额上缴财政。（2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供 取得工资的服务。（3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。【见：财税【2016】36号附件1】3、企业重组收入：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将 全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并 转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为 。【见：财税【2016】36号附件2】2、住宅专项维修资金：房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业 以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。【见：财税【2016】36号附件2】教师讲解：营业税时期，企业以土地、不动产对外投资不征营业税，这次 ，营改增取消了这一规定，也就意味着今后企业再“以投资的形式 转移土地使用权”将不会享受到任何税收优惠。表面上看，这对投 资企业失去了一条不交、少交税款的途径。其实，实际影响并不大 ，如果投资环节不征税，就意味着下一个环节取得不了增值税专用 发票，没有进项税可扣除。因此，不会有哪一个不相干的企业愿意 以这种方式取得土地或者不动产。因此，实施这种策略也就成了投 资方的一厢情愿，在实际工作中做成的可能性很小，几乎为零。因 此，再以这种手段进行纳税筹划其实际意义可能并不大。（四）视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者 不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。【见：财税201636号 附件1】教师讲解：营改增实施办法（财税201636号附件一）关于视同销售 的规定与原来有所不同，表面上看视同销售业务的范围比原来窄了 ，主要针对“无偿”提供服务、“无偿”转让不动产和无形资产等 没有定价的业务。其实，在实际工作中，以房抵债、以房进行非货 币性资产交换、以房屋分配股利等行为，企业一般都已经按照会计 准则的规定进行了收入处理，所以，也就不再存在所谓视同销售的 问题了。（五）“有偿销售”和“境内销售”的界定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：1、服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权 除外）的销售方或者购买方在境内；2、所销售或者租赁的不动产在境内；3、所销售自然资源使用权的自然资源在境内；4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：1、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发 生的服务。2、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使 用的无形资产。3、境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使 用的有形动产。4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【例2】是否属于有偿服务判定：某建安公司与某某广告公司均于2016年5月被认定为增值税一 般纳税人。2016年8月，建筑公司为广告公司免费提供高速公路广 告牌焊接安装服务，但是，按照合同规定，广告公司须将自己在市 区租用的一块户外广告牌提供给建筑公司免费使用半年，该广告牌 年租金8万元。计算建筑公司、广告公司各应缴纳增值税（不考虑 进项税额）。分析：以上交易，交易价款予以抵销，但是，交易行为确实存在，交 易价格是可以衡量的，因此，仍应视为有偿交易。建筑公司应确认 建筑服务收入4万元，广告公司应确认为广告收入4万元。建筑公司应纳增值税4（111%）11%0.40万元广告公司应纳增值税4（16%）6%0.23万元【例3】境内业务与境外业务判定：某国内建筑设计公司，2016年8月为国外一家企业提供建筑设 计业务，收取含税设计费1300万元人民币；2016年9月，接受境外 服务机构提供的技术咨询服务，支付境外服务机构咨询费240万元 人民币，计算该公司应缴纳、应代扣代缴增值税（不考虑进项税 额）分析：1、该公司提供的设计业务虽然在国外，但是，机构在境内 ，按照属人的原则，仍应判定为境内服务，应按照“研发和技术 服务”税目征收增值税。但是，根据财税【2016】36号文件规定，“境内单位和个人 发生的跨境应税行为，税率为零”。2、提供咨询服务的机构虽然在境外，但是，接受咨询服务 的机构在境内，按照属地的原则，仍应判定为境内服务，应按照 “鉴证咨询服务”税目代扣代缴增值税。应代扣代缴增值税240（16%）6%0.14万元三、营改增后，我国的增值税税率、征收率分为几档，其中 建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的 税率、征收率是多少？（一）增值税税率（5档）1、17%的税率：除另有规定外，纳税人销售或者进口货物、提供加工修理修配 劳务、提供有形动产租赁服务，税率为17%。2、13%的税率：纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：（1）粮食、食用植物油；（2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气 、沼气、民用煤炭制品；（3）图书、报纸、杂志；（4）饲料、化肥、农药、农机、农膜；（5）国务院规定的其他货物。3、11%的税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销 售不动产，转让土地使用权，税率为11%。4、6%的税率： 提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外）、日常服务，税率 为6%。5、“0”税率：纳税人出口货物、提供财政部和国家税务总局规定的应税服务 ，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。【见：增值税暂行条例、财税201636号附件1】 （二）征收率：增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外 （销售不动产5%）。1、除建筑业、房地产业以外，以下业务可以选择3%征收率（1）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法 依照3%征收率计算缴纳增值税：县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万 千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦 、石灰（不含粘土实心砖瓦）。用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或 组织制成的生物制品。自来水。商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按 照简易办法依照3%征收率。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变 更。（2）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法 依照3%征收率计算缴纳增值税： 寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）典当业销