湛江中央商务区 发展策划与城市规划设计态势分析篇TREND ANALYSISl 区域发展态势 l 地产市场态势 l 项目基地分析 l CBD国际发展态势判断 l 项目开发思路01区域发展态势 俯瞰湛江湛江的区位湛江市位于祖国大陆最南端，广东省西南 部，包括雷州半岛全部和半岛以北一部 分。1区域发展态势 俯瞰湛江湛江的区位湛江市东濒南海，南隔琼州海峡与国际旅 游岛海南省相望，西临北部湾。1湛江居于广东、广西、海南三省沿海的中心位置区域发展态势 俯瞰湛江我国首批14个沿海开放的港口城市之一。 国家一类大市、全国投资硬环境40优城市 。 1印象湛江投资环境 生活环境 休闲旅游环境 区域发展态势 俯瞰湛江1991年时获得 “绿化达标城 市”荣誉。 1999年以来，先后获得 “广东省卫生城市” “广东省文明城市” “中国优秀旅游城市” “全国双拥模范城市” “全国绿化达标城市” “国家园林城市” “中国十大休闲城市” 等荣誉称号。 1投资环境 生活环境 休闲旅游环境 印象湛江区域发展态势 俯瞰湛江印象湛江l2007 2010年连续荣获两届“中国十 大休闲城市”。（三年一届） l2014年第十四届”广东省运动会举办城 市”。 l2010年湛江市被正式授予为“中国海 鲜美食之都”称号,成为全国首个获得 这一殊荣的城市。 l2010年7月3日，湛江荣获“中国城乡建 设范例城市”。 l2010年11月11日，荣获“中国对虾之都 ”。 l2010年12月12日，荣获“中国十佳绿色 城市”。1投资环境 生活环境 休闲旅游环境 区域发展态势 俯瞰湛江1产业结构调整2001年实现生产总值（GDP）434.87亿元，三次产业比26.2：37.5：36.3 2002年实现生产总值（GDP）461.33亿元，三次产业比23.1:39.8:37.1 2003年实现生产总值（GDP）520.97亿元，三次产业比21.3：42.6：36.1 2004年实现生产总值（GDP） 608.16亿元，三次产业比20.544.435.1 2005年实现生产总值（GDP） 657.81亿元，三次产业比22.045.132.9 2006年实现生产总值（GDP） 770.18亿元，三次产业比21.446.132.5 2007年实现生产总值（GDP） 892.56亿元，三次产业比19.847.432.8 2008年实现生产总值（GDP）1099.41亿元,人口753.88万人，人均GDP14583元，三次产业比21:45:34 2009年实现生产总值（GDP）1156.17亿元,人口763.14万人，人均GDP15150元，三次产业比21:43:36 2010年实现生产总值（GDP）1402.77亿元，三次产业比21:41:38 比上年增长14.2，“十一五”期间年均增长13.0%。区域发展态势 俯瞰湛江1产业结构调整2010年全省生产总值(GDP)45472.83亿元，比上年增长12.2%。三次产业结构为5：50：45。湛江三次产业比第一产业比重有所下降，第二产业比重有所提升，第三产业比重有少量提升，距离广东省 平均水平还有差距。区域发展态势 俯瞰湛江1产业结构调整2010年出口超800万美元的企业51家，比上年增加5 家。在出口超800万美元的企业中，超2000万美元 的有20家，与上年持平，其中超1亿美元的企业仅1 家。对外贸易2010年外贸进出口总额35.32亿美元，增长25.3。 其中：进口总额18.45亿美元，增长27.0；出口总 额16.87亿美元，增长23.6。固定资产投资 2010年全社会固定资产投资526.57亿元，增长33.9 。在全社会固定资产投资中,第一产业投资10.16 亿元，增长50.9%；第二产业投资120.14亿元，下降21.9；第三产业投资396.27亿元，增长 70.3。对外贸易较为活跃，三产成为固定资产投资重要领域区域发展态势 俯瞰湛江1产业结构调整坐拥强势二产， 积极发展第三产业。随着钢铁、中科炼化一体化等重大 产业项目陆续落地和上马，湛江重 化工业乃至全市经济都将进入快速 发展的黄金期。完善强化传统服务业，不断引入新 型服务业。（金融保险、房地产、 商务服务业、商业、酒店业、交通 通讯业。）区域发展态势 俯瞰湛江1发展趋势发展机遇：处于亚太经济圈的重要地缘位置，是我国沿海与非洲、中东、欧洲、东南 亚、大洋洲海上运距最短的港口，特别是靠近东南亚和欧洲市场，在运输成本上具有很 大的优势。 亚太经济圈中国-东盟自贸区的重要节点亚太经济圈区域发展态势 俯瞰湛江1发展趋势环北部湾经济圈的桥头堡 联系国际旅游岛与内陆的纽带北部湾经济圈湛江钦州河内海防荣市清化防城港北海海口区域发展态势 俯瞰湛江1空间重构在建立粤西中心城市发展背景下，湛江城市发展战略由原来的 西岸单边发展走向以海湾为主题的发展思路。在“一湾两岸”的模式下，中心城区的区域综合服务中心职能 面临全面提升的要求，城市功能和空间结构亟待整合。区域发展态势 俯瞰湛江1空间重构l南北老城区（霞山区、赤坎区）面临着旧城 改造、更新的城市问题。l中部片区（经济技术开发区）面临着 重构、复兴的历史任务。形象重塑：城市美化运动（ 生态建设、旧城改造、功能聚集 区）“努力发湛江建设成为最有魅力的海湾城市”区域发展态势 俯瞰湛江1湛江小结平稳发展的湛江，需要一个强有力的刺 激，打破平静发展的 态势，树立新的地位 及城市形象。湛江拥有良好的城市发展条件，在过去的发展过程中整 体步伐偏慢，城市发展动力不足，面对新的区域发展机遇，亟待腾飞，冲出地平线。区域发展态势 聚焦经济技术开发区中国大陆最南端的国家级开发区湛江经济技术开发区是1984年11月经国务院批准成立，总用 地面积为13.7平方公里。1区域发展态势 聚焦经济技术开发区控规定位：湛江中心城区的核心地区 ，是今后中心城区建设发展的重点区 域，以发展行政管理、商务办公、商 业金融科研信息为主，规划建设成为 第三产业发达、商贸设施齐全、生活 环境优美、居住生活配套和滨海城市 风貌特色突出的湛江中央商务区。1区域发展态势 聚焦经济技术开发区1随着湛江城市用地结构和功能布局优化调整，湛江开发区建成区正逐渐成为中心城区的核心区，通过“三旧”改造，开发区建 成区正加快“城中村”改造和“退二进三”的进程，发展总部经济，打造商务中心区和金融中心区，建设环境优美的宜商、宜 居城区。区域发展态势 聚焦经济技术开发区1产业转型的支撑平台、空间重构的优化区域、形象重塑的主要战场区域发展态势 发现中央商务区1产业服务的新引擎（大力发展总部经济、商务休闲）城市空间优化的重点区域（具有完整地域的片区之一）城市海湾门户塑造的核心区（处于滨海展示的重要节点区域）从边缘走向前沿，这个地块的开发不仅承载 了开发区的理想，而且承载着湛江的城市意 志！地产市场盘点 总体走势2固定投资持续增长，第三产业投资、房地产市场投资增幅平稳。 第三产业发展潜力强劲地产市场盘点2住宅面积销售好坏直接影响了商品房销售面积，商品房销售面积波动增长，住宅销售面积波动增长08年以后呈现供销两旺、量价齐升的状态住宅需求潜力强劲 , 商品房销售价格多年持续上升 , 价值洼地优势渐弱。住宅市场盘点地产市场盘点 住宅市场盘点2目前赤坎区依然是房地产开发的主 要领域。 80以下户型占了45.61%的市场份额，考 虑到一房多证的情况，市场上实际销售还是以大户型为主。地产市场盘点 住宅市场盘点22011年准备入市新楼盘楼盘名称占地（ha）建筑面积（万平方米）所在区域丽湾名邸6.224.6赤坎区西粤京基城33130开发区人民大道北荣盛南亚郦都2265麻章区瑞云北路万象金沙湾广场赤坎区明景江南世家5.132开发区海滨大道中广和澳海城1133.5开发区海滨大道中荣基翠堤湾3.812.6赤坎区军民路泰汇广场3.89.9霞山区市中心工农路水木清华2.911.5开发区人民大道中万豪世家5.221.7霞山区绿华路华盛新城铂金水岸8.434.4赤坎区海田路地产市场盘点 住宅市场盘点2未来市场判断l 受土地影响，未来住宅以中、小型盘为主，大盘开发可能性较小。l 大户型作为市场主流仍将持续一段时间。l 价值洼地优势已经没有，社区 品质将引是拉开住宅差距的核心因素。l 完善配套设施，复合地产理念引领新的生活方式。地产市场盘点 酒店市场盘点2湛江酒店业以中端酒店类型为主，正在经历从中端向高端方向转变。地产市场盘点 酒店市场盘点2湛江酒店业以中端酒店类型为主，正在经历从中端向高端方向转变。适应湛江休闲产业的发展，未来高端五星度假酒店、主题文化酒店将是高端酒店发展的主流选择。酒店名称星级标准客房数所在区域湛江中国城酒店4100以下开发区皇冠假日5400开发区中泰来大酒店4182霞山区湛江枫叶国际酒店4150赤坎区湛江恒逸国际酒店432开发区湛江嘉瑞禾酒店5254赤坎区湛江金润假日酒店4198霞山区湛江海洋国际酒店4228海滨大道北湛江君悦国际酒店4130赤坎区喜来登大酒店5正在建设中，未知开发区地产市场盘点 商业市场盘点22006年以前，由于缺少权威性、前瞻性和可操作性的商业网点规划,造成湛江市商贸业发展和布局有一定的随意性和 可变性商业服务网点功能单一，传统经营形式雷同，现代新型业态所占的份额不高。这不仅导致资源的浪费,同时也 难以满足人们日益增长的需求。地产市场盘点 商业市场盘点22006年，湛江市积极组织实施湛江市商业网点 发展规划2006-020，以建设大型零售商店、超 市、中高级批发市场、商品交易市场、物流基地 等为载体，发展多种业态，进一步推进我市商业 网点体系和物流体系建设，逐步构建“一线六圈 八园区”的商业网点发展格局，着力打造区域性 商贸物流中心。未来湛江商业休闲综合体、体验 式商业中心将为整个商业高 端市场带来全新活力。地产市场盘点 写字楼市场盘点2目前湛江市场上以传统写字楼为主，布局相对分散，经济开发区形成一定规模的纯粹写字楼。简单的功能及商、住宅混合 办公环境已不能满足现代企业的需求。地产市场盘点 写字楼市场盘点2随着湛江城市的经济发展和升级、商业金融环境的不断完善，商务写字楼从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。因此，湛江商业地产市场正面临着一次重大变革。市场呼唤高端服务功能的写字楼出现。随着钢铁、炼化等大型项目落户湛江及城市建设进程的加速，越来越多大型企业纷纷在湛江设立公司、更多的本土企业开始关注企业的品牌形象。湛江迫切需要这样一个总部基地的形成。区位分析基地位于湛江经济技术开发区，湛江港湾西 岸沿海的霞海港区附近，东至湛江湾，南至 乐山路，西至龙平北路、永平北路，北至体 育南路。北擎政务中心区 南携文化活力港 东连城市副中心文化活力港政务中心城市副中心老城中心区中央商务区项目基地分析3本体资源价值解析规划范围约4平方公里，其中中央商务区核心区约1.8平方公里。外围规划协调范围约2.2平方公里。l规模优势：用地规模适宜核心区1.8平方公里协调区2.2平方公里项目基地分析3CBD规模分为用地规模和建筑规模。 CBD用地规模大约1-4平方公里，CBD核心区用地规模约1平方公里。 办公建筑面积是衡量CBD建筑规模的实质性指标，办公规模越大，CBD等级越高。CBD建筑规模随 市场需求而变化。本体资源价值解析项目基地分析3l 规模优势：用地规模适宜分类级别主要城市列举总用地面积 （公顷）CBD规模 （万平方米）CBD 建设强度第一类世界级下曼哈顿21015007.14纽约中城区1207005.83东京临海（SUB- CBD）1503502.33德方斯（SUB-CBD ）1602501.56第二类区域级芝加哥中心1806003.33新加坡1503502.33休斯顿中心1504202.80悉尼1002502.5日本横滨未来21186300-4002北京建外400