1纳斯达克代码：CRIC房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资与总成本费用估算课程与总成本费用估算课程CRIC CRIC 咨询中心咨询中心 知识平台知识平台OctOct. 201. 2011 1零基础学测算零基础学测算2包培莉 / Rachel中国房产信息集团克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心 知识平台 模块研究微博：微博：包培莉包培莉 或或 # #地产微思考地产微思考# #专业经历 人事部全国人才流动中心国际注册房地产投资师（C-CCIM） 美国CCIM协会/对外经济贸易大学国际注册商业房地产投资师（CCIM） 中国房地产估价师执业资格（CREA） 上海大学 房地产经营管理学士服务案例拥有十余年的房地产行业经验，擅长投资分析、经济测算并通晓市场定位与运营管理。坚持以定量分析为基础，综合考虑客观因素，为决策者科学决策提供理性、务实的参考依据。积累了丰富的住宅地产与商业地产从选址、定位、成本计算、投融资的组合控制、效益预测及目标实现的全程经济测算经验。曾服务于台湾汤臣集团、香港瑞安集团、香港新世界地产集团、台湾震旦集团等多家知名的开发企业和咨询机构。l 西安曲江项目（一级土地开发）的经济测算l 三亚葛洲坝福湾项目（旅游地产）前期定位的物业经济选型及整体财务方案l 开封建业水系二期项目（旧城综合开发）前期定位的可行性分析l 南通家纺科技园项目（产业园）的选址分析及地块价值估算l 海口海甸溪北岸（旅游商业综合项目）前期定位策划的开发模式研判及经济效益预估l 上海兴力浦大厦（商务办公楼）整体转让及M&A策划l 上海淳大万丽酒店（五星级）投资价值评估及融资策划l 苏州皇冠假日酒店（五星级）整体转让价值分析及融资策划l 江苏昆山花桥国际信息城（BPO园区）投资分析及投融资组合策划l 上海香港新世界大厦（淮海路CBD商办综合体）定位推广及运营管理综合效益测算l 震旦国际大楼（陆家嘴CBD甲A写字楼）市场定位及开盘定价估算、效益预测等l 上海瑞虹新城（大型高尚居住区）CRM推广效益测算及LOFT户型推广可行性分析l 上海汤臣高尔夫别墅及高尔夫俱乐部会所（浦东当年标杆项目）可行性分析l 昆山双洋潭项目（主题商业居住区）战略研究、市场定位及营销策划等预可行性研究CRIC的咨询服务特质投资测算专家33CCIM ( CERTIFIED COMMERCIAL INVESTMENT MEMBER ) 是美国注册商业投资师的简称，是专门从事专业房地产开发经营、经纪、租专业房地产开发经营、经纪、租 赁、资产管理、评估、咨询及投资分析赁、资产管理、评估、咨询及投资分析的专家。 该注册资格是商业投资房地产行业国际权威认证的，在全球房地产业享有崇高 的地位。拥有CCIM资格的人士在业内被视为“房地产业博士”。CCIM资格认证自1969年起正式颁发，已被全球房地产业界公认全球房地产业界公认是 其专业及知识的表率。对从业经验的要求，保证了在一个CCIM熟练的掌握理论 的同时，也掌握了实践操作经验。由于在全球的商业网络中拥有上千个市场， CCIM有效的领导了地区、国家及国际商业房地产交易。另外，拥有75万会员的NAR作为国际上领先的房地产专业组织，已与全球4444 个国家和地区个国家和地区建立了合作伙伴关系，并在全球全球5252个国家和地个国家和地 区区开展CCIM资格认证培训，中国是其签订合作关系的第45个国家。下属的顾 问、咨询、商业、管理、评估、投资、住宅7个专业协会通过与国际上的其他房 地产专业组织紧密合作，委托人的房地产可以在全世界的52个国家和地区交易 。同时也通过人事部全国人才流动中心人事部全国人才流动中心认证为国际注册房地产投资 师（C-CCIM）44漫漫十年地产路，八载开发三年咨询，漫漫十年地产路，八载开发三年咨询， 如今从头数：如今从头数： 考估价，学商投，修习理论基础；考估价，学商投，修习理论基础； 管运营，做测算，参悟商业门道。管运营，做测算，参悟商业门道。 瑞安、汤臣、新世界，领略众名企风采；瑞安、汤臣、新世界，领略众名企风采； 豪宅、商办、综合体，积累多物业经验。豪宅、商办、综合体，积累多物业经验。 俱往矣，看今朝：俱往矣，看今朝： 入易居，此处卧虎藏龙；入易居，此处卧虎藏龙； 讲合作，感受平台力量。讲合作，感受平台力量。 敬业，上进；感恩，分享。敬业，上进；感恩，分享。55房地产生产过程土 地+图纸设计建造销售+人力+广告+人力+建材测算算的就是钱6【课程一】房地产开发项目总投资与总成本费用的估算零基础学测算1 12 23 3案例分享案例分享 实战案例建业地产开封项目具体估算具体估算 12类费用详解主要概念主要概念 2大概念及常用表格4 4相关知识相关知识 CCIM效益测算工具+可行性分析模型 2项基本原则+3个常见误区+4大报告步骤 工程相关知识7PARTPART1.1.主要概念主要概念2 23 34 41 18p房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同。p对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 p对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开 发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目总投资基本就等于 房地产项目的总成本费用。房地产项目的总成本费用。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念PART 1 相关概念9开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表 5-1）。 p 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费 、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 p 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。房地产开发项目总投资PART 1 相关概念10表5-1 项目总投资估算表 单位：万元序 号 项 目 总 投 资 估算说明1开发建设投资1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资 经营资金PART 1 相关概念11序 号项 目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合 计表5-2 开发建设投资估算表 单位：万元开发产品成本是指房地产开发企业在开发过 程中所发生的各项费用，也 就是当开发项目产品建成时 ，按照国家有关会计制度和 财务制度规定转入的房地产 产品的开发建设投资。PART 1 相关概念12p 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为： 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本p 而在核算上又将其划分为： 开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础 设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费） 开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用 、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。PART 1 相关概念13例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581，休养所为 1 200，综合商场为1 000。住宅部分全部预售 ，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开 发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组 成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万 元，到项目结束时一次性收回。PART 1 相关概念14土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产 及其他资 产182万元开发产品 成本 12867万元开发 项目 总投资 13057 万元开发建 设投资 13049 万元经营 资金 8万元总成本费用总成本费用房地产开发项目总投资构成图示PART 1 相关概念15从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。PART 1 相关概念16PART 1 相关概念【PART 1 总结】房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金房地产开发建设投资=开发产品成本+固定资产投资2个概念17PARTPART2.2. 具体估算具体估算3 34 41 12 2181土地费用土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生 的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。PART 2 具体估算土地费用土地费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费191）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村 土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地 使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项 。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据 土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城 市基础设施建设费或征地费等 。PART 2 具体估算203）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。PART 2 具体估算21序 号项 目金 额估算说明123456土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计表5-3 土地费用估算表 单位：万元 PART 2 具体估算222前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目 前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘 测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费PART 2 具体估算前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用23序 号项 目金 额估算说明123456规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计表5-4 前期工程费估算表 单位：万元 PART 2 具体估算243基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划 红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括 供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫 设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干 管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费PART 2 具体估算前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用25序 号项 目建设费用接口费用 合 计12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程