www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载谨呈：昆明市新河民房地产北市区有限公司北市区项目定位专题报告www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载目 录项目简析项目整体定位项目物业定位项目客户定位项目形象定位项目产品定位项目商业定位项目价格定位www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目简析www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目简析关于北仓片区北仓片区的功能定位为：以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心的城市综合区。全新合理的规划使本片区发展前景美好，片区内无改造项目；虽然市政配套及生活设施暂时滞后，缺乏生活气息，但片区西部规划大规模居住用地及配套商业、公共设施等，以及作为重要“城市副中心”的定位将使本片区在未来35年内成为北市区高品质楼盘的主要供应区域。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目简析区域规划分析v40米宽沿江绿化带v生态湿地公园v体育文化用地v公共绿化公园v本案地块约152亩v红塔丽水雅苑项目v盘龙江v盘龙中学www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目简析地块规划指标项目位于北京路延伸段占 地面积：208.5亩 （ 净用地151.93亩） 容 积率45 商业 面积45%车位：0.5个/100平方米建筑面积商业面积: 小于3万平方米。项目规划指标www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论占地面积：208.5亩=13.8986万M2；净用地面积：151.93亩=10.1286万M2。容积率：2.5 (净用地容积率3.43)，可售建筑面积34.7411万M2；中原认为：在充分满足容积率的前提条件下，并配合营销策略，户型的平均赠送面积预计会达到10%，取容积率为2.5计算，未来需要建设的建筑面积达到34.7411*(1+10%)=38.2152万平方米。建议以最佳规划方案可实现的最高容积率为宜，其中商业面积也以达到最大化为目标。规划指标分析www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向一：以低密度豪宅为主的高端物业；方向二：以部分多层、花园洋房提升项目整体品质（如盘龙江畔），部分 区域设置高层、超高层高品质住宅的高端物业；通过以上对本项目所在版块的初步认知及对本项目的分析，我们 可以得出如下几个初步的方向：方向三：以小高层、高层、局部超高层为主的中高端精品住宅，做大众化 的主流户型。发展方向研判www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向一下的住宅研判在售的低密度楼盘中，独立别墅面积主要在 300400平米，联排别墅面积 主要在250平米左右，销售单价主要在50007000元/平米；目前昆明低密度物业主要集中在北市区的金殿版块、世博版块、植物园版块 ，还有西市区的西山、滇池版块等，这些版块有着独一无二的稀缺自然资源昆明市山、湖、公园等自然景观资源司空见惯；故多数低密度项目能把自然 景观等很好的融合，但本项目可借鉴的自然资源不多。目前面市的和即将面世的低密度豪宅，均出现在其它版块，对于北市区的北 仓片区版块，其做低密度住宅，当地消费者的认知度较弱。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论主入口纵横景观主轴次入口次入口次入口次入口次入口次入口12栋26层高层，144000 底层1层商铺，6000 2栋26层高层，23000 3层集中商业，24000花园洋房，15万规划无法完成www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向一下的可行性研判从规划条件方面考虑，低密度物业难以满足净用地容积率3.43的规划指标 要求，而通过降低容积率的方式达到建设低密度物业的方式，则在各个 方案中是最不经济的：若容积率降为1.0，则建筑面积为138986平方米，以TOWNHOUSE乐观价 格预期7500元/平方米计算，总销售收入为10.42亿元，在各个方案中销售 收入是最低的。故无论从项目内部规划指标来看，还是从市场接受度来看，本案建设为 低密度物业都是不可行不可行的。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向二下的住宅研判方向二：以局部多层、小高层、高层为主的中高端精品住宅景观资源有优势的部分（盘龙江沿岸）设置多层中大户型根据总规，沿北京路延长段设置集中商业集中商业上设置高层中小户型地块北侧底层设置临街商铺，达到商业面积最大化www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论主入口纵横景观主轴次入口次入口次入口次入口次入口次入口12栋26层高层，144000 底层1层商铺，6000 2栋26层高层，23000 3层集中商业，240006层多层，50000 18层小高层，100000www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向二下的可行性研判此方案基本能满足规划指标要求，且通过多层（花园洋房概念）设计可以提 升项目形象，多种物业类型有利于满足不同层次市场客户需求，降低项目市 场风险，多种产品组合有利于实现利润最大化：多层价格预期4800元/，小高层价格预期4000元/，高层价格预期4400元/ ，商业街铺10000元/，集中商业部分由发展商保留，暂不销售，则总销售 收入合计约为14.35亿元。此方案的难度在于如何在满足容积率指标的前提下，仍然能够保证多层面积 的实现，多层与小高层、高层之间的关系处理及保证各类型物业的品质，在 解决好以上三方面问题的方案下，中原将此方案作为第一推荐方案。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向三下的住宅研判方向三：以小高层、高层、局部超高层为主的中高端精品住宅做大众化的主流户型景观资源有优势的部分设置中大户型其它设置居家户型根据总规，沿北京路延长段设置商业为最大化的挖掘利润空间，其它商业合理布局www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论主入口纵横景观主轴次入口次入口次入口次入口次入口次入口12栋26层高层，144000 底层1层商铺，6000 2栋26层高层，23000 3层集中商业，2400012层小高层，150000 www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品定位推论方向三下的可行性研判此方案能完全满足规划指标要求，并且设计条件较为宽松、小高层 部分品质可做的好过方案二：小高层价格预期4200元/，高层价格预期4400元/，商业街铺10000 元/，集中商业部分由发展商保留，暂不销售，则总销售收入合计 约为14.25亿元。此方案的难度在于住宅部分全为小高层、高层建筑，形式较为单一 ，存在一定的销售压力，在局部多层、小高层、高层为主的方案二 无法满足规划指标的情况下，中原将此方案作为第二推荐方案。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载规划建议结论综合比较三种规划方案思路，在不降低容积率的前提条件下， 难以完成低密度物业规划方案，而若降低容积率指标，则必然 减少本案的销售收入，故方案一可视为不可行方案；方案二下的多层物业产品，其意义不仅在于提升此部分产品价 格，更重要是通过此部分畅销单位更好地控制销售节奏、营造 热烈销售氛围、提升项目整体档次，但难度在于做规划设计时 能否做到不降低容积率的条件下完成设计（上述规划图未考虑 日照间距、户型设计等因素）方案三是最容易实现的，但也是最缺乏项目特色的规划方案， 若由于规划条件限制只能采取此方案，则应加强户型设计、园 林设计、公共空间设计、外立面设计等方面进行弥补中原认为，方案二为首选方案，方案三为备选方案www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品面积推论项目名称总套数销售时间1房2房3房4房 面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例 江东好世界110006年9月415387%8010113% 清水木华88506年9月4419%86-13563%195-36318% 实力 郡城150006年11月56.167%858715%9710358%140-15920% 荷塘月色237806年9月8913%10114062%143-23625% 彩云上居190004年10月62.6410%81.-9725%13415260%167.165% 春怡雅苑22905年7月90.430%11312570% 云南映象大于1000006年9月789136%9713053%135-15311%从可比较项目户型统计来看，除小户型项目外，三房单位仍是市场供应主力，同时也是需求主力。不过，面积越大，销售速度越慢。www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品面积推论荷塘月色户型面积区间（M2）比例1房46.41.45%2房1厅1卫88.69-90.85.08%3房2厅1卫100.9-119.039.44%3房2厅2卫120.27-140.1165.70%4房2厅2卫135.49-160.1814.70%5房3厅2卫152.33-237.163.63% 共有36种户型,其中,三房为主，占到总数的75.14%。 部分湖景单元卖到每平方米6000元，其他单元均价在4000左右www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品面积推论从市场供应情况来看，户型面积普遍偏大，这一方面与昆明人居住 习惯相关，另一方面也反映出昆明楼盘户型设计尚未足够精细；而 从市场销售状况来看，面积较小的单位普遍销售速度更快，反映出 相对总价较低的单位更受市场欢迎，本案的户型面积在不影响功能 的前提下，应略为缩小。可提升实际使用面积的大露台、阳光花房等设计尚未在昆明普遍流 行，而从采用此类设计的几个在售楼盘来看，很受昆明市场客户欢 迎，特别是赠送较大面积的退台式洋房、实用功能更墙的阳光花房 等设计。在有一定规模的中高价位楼盘中，3房单位是推出量最大的，也是销 售量最多的，本案也应顺应这一市场主流趋势。在总价控制上，从主流客户家庭年收入5万元左右来判断，70以上 单位总价应控制在40万元以内，www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载产品面积建议3%18-20万45-50M2一房一厅一房50-80万40-60万35-48万30-40万25-30万总价范围5%150-200M2四房三厅三卫一厨大四房10%120-150M2四房两厅两卫一厨四房40%110-130M2三房两厅两卫一厨 （带露台、阳光花房）大三房35%90-100M2三房两厅两卫一厨 （大露台）三房7%75M2两房两厅一卫一厨两房比例面积范围户型www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目商业定位www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载项目商业定位中央生活购物广场 Living Plaza第一推荐方案：www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载本项目商业处于北京路延长段上，延长线两侧的商业配套，既承担着社区配套功能，又主要肩负着片区和昆明市商业网络发展的需要。项目规划上也时要充分考虑这部分功能。同时，项目东侧的物流集散基地、水果批发市场、花鸟市场、建材市场等，考虑其档次、经营等因素，不建议把这些商业引入本项目，但可以为这部分经营群体做购物、休闲、居家等消费的高品质的配套。社区及城市公共商业仓储、物 流类商业商业定位推论www.yingxiaozhe.com 大量管理资料下载商业面积推论社区开放式商业规划计算类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91/人服务半径800-1000米二级城市人均商业服务 建筑面积（乐观）1/人本项目商业面积计算总建筑面积347000约总户数3400户居住人数(每户2.86人)9700-10000人计算本项