主题商业街营销推广战略主题商业街营销推广战略目录1.项目概况 2.区域概况 3.发现问题 4.解决问题 5.推广策略 6.营销策略1.1.项目概况项目概况辽海商业街由辽海地 产开发，项目位于鲅 鱼圈南部新城与熊岳 镇交界处。一期现已 售罄，二期占地 9100平米，建筑面 积17000平米，共53 套商铺，已售9套商 铺，未售44套商铺， 以一二层，三四层， 一至三层形式出售。 起价6880元，最高 价8950元。2.2.区域概况区域概况辽海商业街位于火山大街西侧、山海大道北侧，熊 岳镇政府东侧，西距山海广场3.1公里，东距望儿山 3.7公里，为这两处重点旅游景区的中心点，项目南 侧200米为火山公园，东与“滨海新城”隔街相望，西 侧紧邻“嘉禾山海”B区、C区。本案嘉禾山海滨海新城周边两个小区：嘉禾山海和滨海新城为本案 的固定客户资源的来源，嘉禾山海的商铺均 为一二楼的底商，滨海新城临路一侧并无商 铺，两个小区的体量中等，但经过夜间考察 ，发现入住率很低，特别是滨海新城。3.3.发现问题发现问题价值体现问题购买商铺的客户按需求大 致可分为两种，自营和投 资，无论自营和投资目的 都是利润。商铺的利润体 现在人流量上，现在鲅鱼 圈新城区楼盘入住率都不 高，各个楼盘的商铺大多 都是空置状态，那客户根 据什么会认可本案的价值 ？据了解最近辽海商业街的来 访量大概是一周1-2组左右 ，项目所在位置为熊岳城和 鲅鱼圈交界处，离人流聚集 区，大型商业区相对较远， 而且从辽海其他项目所带过 来的客户是间接接触到本案 的，并不是客户的第一意愿 ，成交的可能也就大大降低 。没有来访，能力再强的置 业顾问也无法销售。尴尬的来访量知名度较低除了业界内人士和周边居民，很少数客户群体知道本案 的位置及运营方式，楼盘价值的认知度就明显下降了许 多。4.4.解决问题解决问题1.选择为旅游人群为服务对象的商业，进 行定向招商。2.利用本案拥有的地理优势，与旅游团进行合 作，将辽海商业街作为旅游团的集散地、中转 处，一处旅游间歇可以休息、饮食的地方。聚 拢人气，不但会增加来访量，也会让意向客户 感受到辽海商业街的巨大潜力。3.做真正的美食节，不能做表面文章，要做市面不 常见的小吃节，每年1-2次，形成一种文化，一种 习惯。4. 一个广告或者促销方案无论如何精细，设计如 何出彩都不能解决根本问题，广告尽量少做，但 不能不做，要有打形象的户外，在举行活动期间 配以信息传递类和软文炒作类的广告即可。5.5.推广策略推广策略1.客户群体不要定位，因为定位没有意义 做推广计划，第一步往往是市调和客户群体 的定位，但鲅鱼圈的购房客户组成相对特 殊，首先就有本地和外地区分，另外因本 地动迁所带来的影响,客户拥有财富和客户 素质脱轨，拥有百万甚至千万身家的人不 一定会看财经报道，而只看乡村爱情。所 以客户群体无需定位，“以面盖点”是最准确 的客户群体定位。定位2.品牌形象定位的延续和运作商业街一期的品牌形象定位是美食街，二期将延续这一定位，鲅鱼圈有各 种各样的商业街，但是没有美食街，品牌形象需要重复和延续，但最重要 的是运作，没有运作品牌形象的定位也就毫无意义了。3月4月5月6月筹备期预热期炒热期引爆期美食节筹备期媒体配合渠道资源确定后续落地执行方案细化及相关活动方案 准备单立柱画面：在人流集中区域设置招商方案的制定和执行确认可合作旅游团单位并签约合作美食节方案的确定项目网站制作项目礼品设计可合作分销商的资源确定项目外展地点的确立项目外阜地点的确定各地展会方案的甄选阶段目标：预热期推广主诉：辽海美食街 鲅鱼圈餐饮新文化阶段目标：实现辽海美食商街的初次亮相通过企业品牌亮相，树立实力、城市运营商的形象，同时实现 项目导入 为项目后期推广奠定基础。媒体配合：以户外发布和DM单为主，媒体软性炒作配合销售动作：执行项目外展方案重点工作：1.招商工作完成2.与旅行社合作协议签订完成3.媒体推广工作完成炒热期推广主诉：旅游中转站 辽海美食街 鲅鱼圈文 化新亮点阶段目标：增大商业街人流量，加大销售客户 基数，体现商铺价值。通过与旅行社的合作，加大了商业街的人流量 ，配合媒体的软性报道，一方面可抓住部分旅 游客户，另一方面可解决投资和自营两大类客 户的疑虑，促进成交。营销动作：促销方案的执行，外阜工作的执行活动主题：辽海美食商业街正式启动活动目的：宣传企业形象，聚拢商业街人气，体现商 铺价值，加速销售进度。活动时间：待定活动地点：辽海商业街活动引爆期推广主诉：辽海美食商业街 高密度消费群体 等待等于错过阶段目标：让辽海美食商业街的人流量达到峰 值，增加潜在客户群体信心，辽海所创的美食 文化深入本地原住民和旅游人群的心里，突破 对辽海商业街固有的反面观点。营销动作：将外阜所带购房团、分销商组织的 购房团、旅行社所带旅游团集中带至辽海商业 街。活动：活动主题：辽海美食商业街夏季美食节隆重启幕活动目的：形成一种习惯、传统、文化，增加客户基数，增大已 购和未购房者信心。活动时间：6月活动地点：辽海商业街6.6.营销策略营销策略外埠营销组件外埠团队，进行东北三省的客户拓展，可自行 组织小型展会，或设立外地外展展示区，也可参加 由地方单位组织的大型展会，以此积累客户，带回 客户。数据来源数据内容使用方法价格区间间备备注邮邮政局客户户姓名 、通信地址信函直投1元1.7元合法移动动公司 、联联通公 司客户电话户电话 号码码及消 费费情况发发送短信0.05元/条 0.1元/条合法短信群发发 公司客户户姓名 、电话电话号 码码短信、电电 话话拜访访0.5元/条 0.8元/条附加发发送 短信服务务 ，属不合法 途径 信息买卖买卖 公司客户户的姓 名、职业职业 、电话电话、 号码码、 Email、生 日车辆车辆型 号等短信群发发 、电话电话拜 访访、信函 邮邮寄、群 发邮发邮件1元/条3 元/条不合法拥拥有客户户 资资料的其 他单单位（ 如：4S店等 ）。1元/条2 元/条不合法从正规或非正规渠道获得项目所针对的消费人群的信息 （包括联系方式、通信地址，Email等）。取得客户资 源后，可进行电话营销或拜访行销详见下表：数据营销合作营销1.与旅游团的合作在辽海商业街招商工作后，本案可作为旅游中转站，与旅游团进行 合作，这是非常大的一个群体，虽然不是诚意客户群体，确是潜在 客户群体，如此庞大的客户基数，即使转化率较低，也可促成成交 。2.与非竞品楼盘的置业顾问合作每个售楼处都有自己固定的客户量，为保持业界内 的企业形象，只挑选非竞品楼盘和差异化较大的楼 盘的置业顾问进行合作，并给予一定报酬。3.与二手房进行合作因新国五条的出台，首先被打压的就是二手房市场，利用二 手房市场不在乎企业形象，极力拉拢客户的条件，与二手房 公司进行合作，等于我们在鲅鱼圈各处都设置了售楼处和置 业顾问，再给予一定报酬，一定会起到不错的效果。4.与分销商合作各地分销商在当地都拥有我们不可比拟的资源，与 分销商合作就是利用分销商的资源，而且操作简单 ，省去人力物力。结束 请领导审批