1木渎地块 项目定位报告21吴中区概况 2吴中区房地产市场情况 3木渎地块项目定位3吴中区简介 吴中区位于历史文化 名城苏州南部，北与 苏州古城、苏州工业 园区、苏州高新区接 壤，东连昆山市，南 接吴江区，西衔太湖 ，与无锡、浙江省湖 州隔湖相望。区域人 口112.84万，其中常 住人口89.87万人，暂 住人口22.57万人，外 籍人口0.4万人。下辖 苏州太湖国家旅游度 假区、吴中经济开发 区、穹窿山风景管理 区和7个镇、8个街道 及6个国家4A级景区。1吴中区概况4吴中区整体定位概况规划定位：依托西南区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州木渎建成以高 新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化 二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。1吴中区概况吴中区5用地布局与功能分 区：苏州吴中区分 为六大板块，从东 往西分别是甪直板 块、新双湖板块、 城区板块、城南越 溪板块、木渎板块 和环太湖板块。甪 直板块打造自然生 态环境良好的水乡 古镇。新双湖湖板 块是苏州市东南部 以居住和休闲功能 为主的滨水新区， 吸引了不少园区的 客群。城南越溪是 吴中城区的城市副 中心。木渎板块是 苏州西南片区繁华 城镇中心。环太湖 板块打造生态旅游 度假区，太湖新城 一带比较热。吴中区区域划分 甪直板块、木渎板块-产业、旅游 尹山湖板块-休闲、居住 环太湖板块-科技、山水、创新、金融、旅游 城南越溪板块-教育、创新 城区板块-商贸、文体、科技、金融1吴中区概况环 太 湖 板 块甪直板块新双湖板块城区板块城南越溪板块木渎板块6吴中区工业产业布局1吴中区概况2014年吴中区完成了吴中开发区经济社会各项事业迅速腾飞，形成了以苏州吴中太湖新城为龙头，城南建成区和 越溪城市副中心、尹山湖独墅湖双湖新城区为支撑的“一体两翼”城市板块和以吴中综合保税区、东太湖科技金 融城、吴淞江科技产业园、河东高新工业园、东吴工业园、旺山高科技工业园、尹山国际汽车城“四园一区二城” 的产业载体。吴中综合保税区吴淞江科技工业园尹山国际汽车城河东高新工业旺山高科技工业园东太湖科技金融城东吴工业园7吴中区旅游服务业环太湖山水文化大园林1吴中区概况苏州市吴中区旅游资源丰富，在苏州市旅游的位置举足轻重，拥有苏州太湖国家休闲度假旅游区，占太湖2/3的面 积，占据江南10大水乡古镇的3席（甪直、木渎、光福）， 包揽苏州10大最美乡村的7个。提出以“太湖、古镇、 都市”为着力点，驱动实现“国际滨湖休闲度假旅游名区”的总体目标。发展九个特色小镇，驱动吴中旅游产业的 发展。远程候机楼、各种类型的旅游集散服务体系，完善吴中旅游综合服务体系。石湖景区环太湖休闲度假带太湖山水城旅游度假区西山景区东山景区甪直古镇南太湖生 态休闲区东太湖景区8吴中区交通-轻轨1吴中区概况已建成轻轨一号线：从吴中区木渎-新区狮山核心区-姑苏区市中心-园区现代大道沿线-湖东钟南街吴中区在建轻轨七号线一期：木里 苏州湾北 天鹅荡路 文溪路 越溪石湖莫舍 蠡墅 红庄 规划中轻轨五号线：太湖度假区集散中心 花墩村 石中路 育新路 茅蓬路 上供路 木渎南金山路 金枫路南 枫瑞路 长浜桥 塔园路南 竹园路 港务路 劳动路 盘胥路 南门 南园路 莫邪路 通园路 星港街 星波街 李公堤 石 莲街 星湖街 车斜路 园区体育中心 方洲公园 星塘街 沈浒路 榭雨街 葑亭大道 阳澄湖（站点未最终确定）。轻轨一号线：已经通车轻轨五号线：2020年通车轻轨七号线一期：2017年通车三条线路未来可通过换乘联 通苏州各大区域。91吴中区概况吴中区交通-主要管道路网随着中环西线的贯通，吴中区路网得到进一步完善，30分钟内可达到苏州各大区 域。10二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系2008-2015n供应：吴中区市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。n需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，自11年开始需求开始出现阶梯式上升，至2015年出现成交井喷效应。n价格：自11年以后价格波动相对较小，自2013年开始价格进入平稳上升通道，年涨幅在3-5%。以上2015年数据仅截止12月21日。11二、吴中区房地产市场情况吴中区市场供求关系-2015年月度数据n供应：2015年供应量主要集中上半年3-6月及下半年8、9月份。n需求：全年成交呈现上升事态，房源供不应求状态。n价格：6月后，房价进入快速上升期，成交均价在10月后维持在12000元以上，对比上半年价格增幅达到12%以上2015年数据仅截止12月21日。12二、吴中区房地产市场情况吴中房地产市场板块划分情况甪直板块城区板块吴中区是苏州市面积 最大的区域，总共分 为六个板块：城区板 块、木渎镇板块、甪 直镇板块、位于园区 边缘尹山湖板块、城 南越溪板块、环太湖 太湖新城板块。本案项目名称：正荣华府 产品类型：高层、多层、小高层 在售面积：88-268 均价14000元/项目名称：永新大成郡 产品类型：高层 在售面积：86-180 均价12000元/项目名称：红星国际生活广场 产品类型：高层、洋房、商业 在售面积：97-137 均价12500-13500元/项目名称：诚河新旅城 产品类型：高层、多层、小高层 在售面积：95-133 均价11500元/狮山区域项目名称：尼盛滨江城 产品类型：高层、小高层 在售面积：80-108 均价8500元/项目名称：旭辉香格里 产品类型：高层、多层、小高层 在售面积：90-120 均价14000元/木渎板块木渎板块13三、木渎地块项目定位木渎项目概况木渎规划分区规划-苏州木渎镇打造历史文化名镇，核心住宅区较为显著，周边商业环绕，出行便捷，教育用地分布也较为集中，工厂在木渎北部的高新区。产业布局-木渎古镇第一产业不断降低，耕地在逐步减少，第二产业传统产业为主导，高新产业崛起，通讯设备，计算机及其他电子设备制造业有较大潜力。第三产业的旅游业发达居住用地-木渎板块居住用地供应较为集中，现已经基本开发完毕，未来土地供应稀缺。意向地块核心住宅区工业 厂区商业用地教 育 用 地商业用地14三、木渎地块项目定位 木渎地块项目概况区位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校 木渎第五小学美罗 泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁，交通便利，商业繁华，周边配套较为齐全苏 福 快 速 路2.7公里2.0公里2.2公里狮山区域15木渎项目概况规划控制要点地块未挂牌，地块规划指标如下：n地块面积：76405.86平米n用地性质：住宅n容积率：2.2n可建面积：约168092.892平方米n建筑密度：35%n绿地率：37%n控高：不作要求n公共设施：物业用房最小不得低于100平米建筑面积，社区居委会用房最小不得低于400平米建筑面积n车位：满足苏州市建筑物配建停车位指标要求n项目民用建筑需满足节能要求三、木渎地块项目定位16木渎项目四至及周边环境情况地块东侧金枫路地块北侧河道地块西侧河道地块南侧竹园路三、木渎地块项目定位地块东南角目前为大运城售楼处，后期需要 拆除，可做售楼处和示范区17三、木渎地块项目定位木渎地块项目概况交通本案中环西线中环西线本项目位于中环西线沿线，地铁1号线旁金枫路地铁站，南面有苏福快速路，与南环快速路对接，未来中环快速路全线贯通。苏 福 快 速 路地铁一号线狮山区域18三、木渎地块项目定位本案华润万家木渎南行实验小学木渎范仲淹实验小学新区一中外国语学校 木渎第五小学美罗 泉屋苏州乐园木渎实验中学天虹百货木渎商城东门町大润发金枫时代广场木渎影视城木渎人民医院欧德福购物中心中环西线中环西线本案位于吴中区木渎板块，居住区较为集中，商业配套非常丰富，学校资源较多，但位置较远。苏 福 快 速 路项目概况配套教育商业休闲医疗红星国际生活广场狮山区域19木渎项目概况周边规划另：苏州吴中区土地储备中心出让文件明确：地块周边基础设施达到“七通”（通路、通电、供水、排污、雨水、通讯、通有线电视），但“七通 ”不作为土地交付时的前置条件。对地块周边基础设施情况中出让人承诺的“通电、通讯、通有线电视”是指地块具有的配套条件，具体接通工作 由受让人自行与相关部门签订合同，涉及的相关费用由受让人自行承担。出让人承诺的供水、排污、雨水，距地块红线200米范围内视作到位。n项目东侧：新区自来水供水服务厅；n项目北侧：吴中区科技金融服务中心；n项目西侧：金竹广场；n项目南侧：合景领峰。n另外，项目东南角侧为大运城售楼处，目前该 项目在售，拆除售楼处需要一定时间。三、木渎地块项目定位20 项目位于吴中区政府重点发展区域，整体规划非常完善，教育、商业、医疗 配套齐全，发展潜力巨大。 项目在地铁1号线金枫路站出口处 ，距离高新区狮山区域一站路，交通非常 便捷，出行方便。 区域房地产市场已经成形，周边项目已基本交付，其他项目也是即将交付， 居住氛围浓厚。 就木渎地块自身来讲，各项指标合理，规模适中，北边西边沿河，南向面宽 较大，有利于规划布局。 如该地块能以合理价格获得，将补充苏州公司项目产品线，总建面有16.8万 方，两年内快速销售完毕，则能够实现资金高周转。地块小结三、木渎地块项目定位21三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系以上2015年数据仅截止12月21日。n供应：13年之前房源供应平稳，自13年开始出现较大幅度增长。该范围内所有已拍地块未全部上市，未来有48.33万方供应量，存在很大机会点。n需求：13年之前整个区域成交快速上升，12、13年需求开始增加，2015年成交量暴增。n价格：13年之前收成交量影响该区域价格波动较大，但可参考性低，12、13年价格平稳上升，2014年增幅达到6.4%。22三、木渎地块项目定位木渎区域供求关系2015年月度走势以上2015年数据仅截止12月21日。n供应：该区域房源供应从6月开始，在9月达到高峰。n需求：6月开始随着供应量的增大，成交量也开始快速上升。n价格：该区域上半年成交均价在10800元/左右徘徊，下半年达到11800元/，增幅在10%左右。23吴中区木渎已出让待开发地块基本情况23编号地块位置土地面积 （平米）容积率总建 （万平米）楼面地价（ 元/平米）1蓝光地块吴中区木渎镇金枫 路东侧、花苑东路 北侧70947.12.014.197852工业园区嘉安投 资地块木渎镇向阳河路南 侧、金山南路西侧26974.561-1.23.282183中航2015-G-14 号地块木渎镇寿桃湖路东 侧、渔洋街南侧109403.81-1.0511.492284中航2015-G-15 号地块木渎镇寿桃湖路东 侧、玉山路北侧163511.11-1.117.992855天地源地块木渎镇向阳河南 侧、金长路北侧、 珠江路西侧69664.52.517.446516中新置地地块吴中区木渎镇苏 福 路南侧、长江路东 侧412003.012.34207三、木渎地块项目定位24吴中区木渎已出让待开发地块基本情况三、木渎地块项目定位意向地块中航2015-G-15地块中航2015-G-14地块嘉安地块蓝光地块天地源地块中新置地地块25吴中区木渎待出让地块25意向地块地块周 边未来 仍有一 定的居 住用地 供应， 其中地 块西侧 和北侧 地块将 有可能 在未来 2-3年进 行出让 ，对本 项目形 成威 胁。近期供地远期供地三、木渎地块项目定位26木渎地块上市后主主要竞品库