深圳中信维多利亚商业物业发展深圳中信维多利亚商业物业发展 建议及营销报告建议及营销报告Date1本报告是严格保密的。报告目录u第一部分 目标的沟通和界定u第二部分 解决二个问题u项目的方向问题u项目属性定位u项目功能及形象定位u项目销售问题u项目租售比例u项目业态组合u项目售卖模式u项目经营模式u项目价格定位第三部分 项目招商及营销推广建议2本报告是严格保密的。报告思路项目分析发展商给予 任务分析目标的沟通 及界定目标下的战略3本报告是严格保密的。第一部分 目标的沟通及界定项目分析发展商给予 任务分析目标的沟通 及界定4本报告是严格保密的。项目分析项目经济指标及四至u项目技术经济指标u总建筑面积：52933.1平米u其中一层面积：7621.57平米u二层面积：8876.26平米u三层面积：9940.51平米u四层面积：9371.39平米u五层面积：4614.86平米u商业面积：40000平米u地下停车位近1000个u公园面积：23000平米本项目北面：红荔西路 及香榭里花园西面：农林路 及空地南面：香轩路 及东海花园东面：农园路 及名人俱乐部等从目前状况来看： 项目周边人流量稀少 道路通达状况较好5本报告是严格保密的。项目分析项目通达性分析u从交通的通达性来看 ，本项目的交通通达性 较好，从深南路、滨河 路及侨香路等主要干道 都能较为方便到达本项 目。u但公共交通并不便利滨河大道深南路侨香路竹子林地铁车公庙地铁6本报告是严格保密的。项目分析建筑形态及意象u从整体的建筑形式来 看，项目体现了新古典 主义的高贵与经典。u但从建筑意向来看， 项目的风格与现代建筑 相比，亲和力和外向型 都比较弱。 从形态上来说不像一个 传统大型的商业中心。广场公园架空， 下面是车库北立面入口处形态南向立面7本报告是严格保密的。项目分析项目外部细节1234项目的骑楼和二层露台 将给项目带来体验价值， 但一楼的骑楼降低商铺 的使用率公园的构筑物、农园路 与项目主入口处的高差 将在一定程度上弱化项 目商业展示性及价值。8本报告是严格保密的。项目分析项目内部细节一层平面商业主入口人流通道人流通道商业次入口商业次入口履货区10.8m*10.8m柱网自动扶梯楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯项目一层商铺面积7621.57平米，层高5.3米； 布局优势：通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园 环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。垂直交通工具丰富。 布局劣势：主入口与道路有高差，不利于人流的进入。层高有一定局限，空间稍感压 抑。骑楼9本报告是严格保密的。楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼 梯电梯电梯电梯楼 梯楼梯扶梯商业/餐厅上空上空项目分析项目内部细节二层平面项目二层商铺面积8876.26平米，层高4.7米； 二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅；电梯阻隔部分铺位的使用效率。 预留了多处做餐饮的位置。露台 餐厅餐厅餐厅10本报告是严格保密的。超市楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业/餐厅项目分析项目内部细节三层平面项目三层商铺面积9940.51平米，层高4.7米；三层是可利用面积最大的一层，便于整体 利用。11本报告是严格保密的。影院楼梯扶梯楼梯文化中心楼梯楼梯电梯电梯楼梯电梯电梯楼梯扶梯商业/餐厅商业/餐厅阳台商业/餐厅商业/餐厅露天平台防火分灾区项目分析项目内部细节四层平面项目四层商铺面积9371.39平米，层高4.45米；文化中心和影院部分中空，能 够营造较好的空间感，有阳台和露天平台可以利用，预留了影院的位置。12本报告是严格保密的。商业扶梯电梯影院上 空楼梯阳台文化中 心上空楼梯电梯楼梯楼梯上空商业/餐厅电梯楼梯商业/餐厅商业/餐厅电梯楼梯商业/餐厅阳台上 空扶梯项目分析项目内部细节五层平面五层面积4614.86平米，层高4.45米； 有屋顶平台可以利用，预留多处做餐饮的位置，但大部分面积被切割，不能被整体利用。13本报告是严格保密的。项目分析周边商业现状u1、中旅一期1000平米u2、深国投广场，目前3万 平米，二期5平米u3、荔林苑7000平米u4、香榭里1000平米u5、香荔绿洲1000平米u6、东海坊2000平米u7、家佳福购物广场及临 街商铺10000平米u8、明年广场50000平米u9、车公庙地铁商城24000 平米1364257u项目周边商业成熟度较低 ；u商业网点较为分散，相互 作用较弱；u未来将有深国投广场、车 公庙地铁商城、明年广场等 大型集中商业。8914本报告是严格保密的。项目分析小结u1、项目在本片区属于体量较大的商业体；u2、项目周边道路人流量稀少，公共交通匮乏，但道路的通道性较好；u3、项目的停车位为1000个，相对50000平米的商业体量来说，车位比较高；u4、项目的建筑意向、骑楼、露台、屋顶平台将会给人们带来较高的体验价值 ；而公园将是本项目最大的价值体验点；u5、从项目的进入方式、建筑形态来看，属于内向型的商业中心；u6、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间， 部分层高较低让人感觉比较压抑；u7、项目所在区域商业氛围较弱，网点分散，相互作用较弱；u8、在未来会有明年广场、车公庙地铁商场、深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大；u9、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期；u项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度 较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。15本报告是严格保密的。发展商给予我们的任务u1、 3-5层招商经营， 8个月售完完成12层销售；u2、销售与经营之间的关系怎样平衡；16本报告是严格保密的。目标沟通完成任务存在的困难8个月售完 12层 存在困难项目规划属于内向型的商业，在规划上的没有做到商业价值最大化周边商业人流稀少，整体商业氛围较差，多数商业经营状况不佳， 租金难以支撑售价大体量的集中商业要想经营得好，通常都已出租为主。多数销售 难以体现价值，且存在难度。通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益。12层部分地方划铺存在较大困难。17本报告是严格保密的。目标沟通完成任务存在的困难而8个月要完成的销售额不确定给信心 5万平米商业做什么， 怎样做才能活前提卖出一定的价值，有难度让客户 看得到 经营前 景；实力品 牌商家 进驻售卖模 式选择间接相关便宜卖出，不可能18本报告是严格保密的。目标界定是回笼资金，而非 一定要卖一二层在这样一个人气不旺的 区域，首先要解决5万 平米商业做什么能活下 来问题。我们的目标35层怎样经营我们还要解决整个项目怎样经营达成目标首要解决问题卖哪里，怎么卖项目的方向问题19本报告是严格保密的。第二部分：目标下的战略u突破困局突破区域u挑战常规挑战传统商业常规第一：项目的方向问题u项目属性定位u项目功能及形象定位指 导 思 想20本报告是严格保密的。u5万平米的商业做成什么项目属性定位u思路一： 类似于万象城辐射 全市的商业中心u思路二： 辐射本区域的商业 中心u其他思路通常思路21本报告是严格保密的。项目属性定位思路一可行性分析大型购物中心规模（万平米 ）条件支持辐射区域金光华广场12人民南商圈，写字楼聚集，与地 铁相连，有地铁、公交人流 稳定人流全市万象城18地王商圈，写字楼聚集，与地铁 相连，有地铁、公交人流稳定 人流全市中信城市广场7深南中商圈，与地铁相连，有地 铁、公交人流稳定人流全市星河购物公园8.5中心区商圈，写字楼聚集，与地 铁相连，有地铁、公交人流 稳定人流全市从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市的商业 中心。市级购物中心的规模及条件支持22本报告是严格保密的。项目属性定位思路二可行性分析u1、本项目距离地铁站有一定距离，离 公交车站也有一定距离，自然人流少；2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区 其他人流到达都需要一定时间。 3、深南路以北写字楼客户需步行一定距 离到达，以南写字楼客户需穿越深南路 到达，且容易被车公庙地铁商城、明 年广场等分流。 4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容 易被深国投广场分流；由此可见，项目自然人流少，片 区距离本项目稍远客户容易被分 流。目前人流状况难以支撑本项 目大体量的商业。滨河大道深南路侨香路竹子林地铁车公庙地铁本项目 周边人流可达性分析23本报告是严格保密的。项目属性定位思路二可行性分析周边商业规模（万 平米 ）定位、主要业态辐射区域深国投广场8万平米香蜜湖、华侨 城、中心区、景田为主 的有车家庭购物中心，目前山姆 已经开业，二期将会有百货及影 院。区域型车公庙地铁商城2.4万平米集餐饮、主题零售、生活服务、运 动健身为一体的购物中心全市明年广场5万平米30-45白领女性购物中心全市其他零星商业2万平米主要以满足本楼盘日常需要为主邻里型商业 从周边商业的供应来看，片区人口10万人，商业供应量将在20多万，按人均需要 商业面积1平米来计算，未来集中商业将会面临激烈竞争。从周边商业供应如果项目做辐射区域的商业中心，人流支持不足，且周边供应量逐渐加大，项目 面临较大竞争压力。24本报告是严格保密的。项目属性定位u5万平米的商 业做成什么u思路一： 类似于万象城辐射 全市的购物中心 不可行u思路二： 辐射本区域的购物中 心持续生存有问题， 人流也难以支撑。需要突破困局25本报告是严格保密的。项目属性定位区域突破需要突破困局突破的可能性50：1的车位配比周边道路的通达性较好项目处在中心区一级 辐射区从区域地理上突破从消费模式上突破突破的可能性建筑意向经典、尊贵处在香蜜湖豪宅区域有公园、露台、骑楼等 增加体验价值场景深圳人乐于体验新生事物 本项目从外部环境到项目本身具备 突破的可能性26本报告是严格保密的。u与本项目类似，波托 菲诺的商业也处在人流 较少的富人区；在形态 及体量上，属于社区商 业，但波托菲诺通过严 格的经营管理模式以及 水岸风情的营造，使项 目成为一个城市的风情 的符号，成为一个有特 定消费人群的商圈。项目属性定位区域突破案例借鉴u特点：u波托菲诺的异域风情营造得比较足，比较地道；u商业街临湖，将商业延伸到环境中；u整体业态控制得比较好，格调一致，多为知名品牌商家；u突破原因分析： 最重要的原因：深圳是一个移民的、多元化的城市，乐于接受 新事物，而深圳比较缺少体验感比较强的商业，缺少有格调的 交往和休闲场所。所以当新生事物出现的时候，人们都趋之若 骛，海上世界、万象城的成功都证明了这一点。27本报告是严格保密的。u体验价值是人们 重复去波托菲诺、 万象城、海上世界 的最大理由。u汽车文化给人们 带来了更多的消费 体验，突破了商业 在区位上的局限性 。项目属性定位区域突破案例借鉴u体验经济、汽车 带来的消费已经成 为促动现代人消费 行为的动因。u体验价值是消费要获 得的心理和情感满足 ；u汽车是要获得丰富消 费体验价值的工具28本报告是严格保密的。项目属性定位区域突破案例借鉴所以对汽车带来消费和体验价值研究是本项目 实现区域突破和消费模式突破的基础。29本报告是严格保密的。u汽车娱乐经济u深圳的汽车拥有量已 经达到每100人28.64辆u他将产生怎样的影响 力u社会影响u推动自身产业链的发展u改变城市居住格局u改变人们的生活和工作方式u影响城市商业的格局项目属性定位汽车文化带来的影响u汽车拥有量增 加产生的影响u个体产生的影响u扩大社交圈子u见识更多的新鲜事物u感受更多自然和人文的体验汽车将会对社会进 步及个体成长产生 影响30本报告是严格保密的。u驾车消费客户u驾车白领（收入在 10万-30万）u驾车中产阶层（收入 在30万-100万）u驾车精英阶层（收入 在100万以上）u购物、休闲及交往的主要场所u华强北购物为主，万象城、中信城市广场、 华侨城、波托菲诺、海上世界休闲、交往。u偶尔华强北购物，厌倦华侨北停车，在中心 区、中信吉之岛、山姆、香港购物比较多，万 象城、中信城市广