项目投资可行性研究报告南 京 汤 泉 东 方目录第一篇 项目发展战略与整体定位 第一章 总论 第二章 市场分析 第一节 宏观环境分析 第二节 项目开发形式研判 第三节 项目所在区域背景研究 第四节 国外类似案例研究 第三章 项目核心价值研判、整体 定位及开发策略 第一节 项目核心价值与研判 第二节 项目定位 第三节 项目开发策略制定第二篇 概念性规划设计建 议及运营模式 第一章 项目概念规划设计 方案 第二章 项目进一步深化规 划设计的建议 第三章 项目企划策略制定 第四章 项目推广策略 第三篇 项目投资可行性 研 究经济测算 第一章 项目整体投资可行性 研究经济测算 第二章 启动期经济测算项目发展战略与整体定位总 论p 总 论项目概况 项目区位 项目所在汤泉镇地处浦口区西北部，南依老山，与老山林场搭界， 北临滁河，与安徽省滁州市毗邻 ，西连汤泉农场，西南与星甸镇、 东北与永宁镇接壤;312国道、江星桥线穿境而过 项目位置 汤泉东方项目位于汤泉大吉度 假村正东，距南京禄口国际机 场仅需30分钟车程，距南京市 中心40分钟车程，离宁合高速 入口仅五公里。 土地用途 2550综合用地；1000亩住宅用地。 p项目区域划分 四期工程，利润创造区 占地300亩，为温泉花 园旅游商务公寓区和森 林别墅。首期工程，核心区。占地450亩 其中250亩用地为：温泉国际俱 乐部/温泉企业会馆/酒店式公寓 /水岸商业体（售楼处），另外 200亩为别墅用地。二期工程。占地700亩，其中 旅游综合用地为450亩，包括 ：五星级花园酒店、东方温 泉汤宫、东方温泉御园，余 下250亩为溪谷别墅用地。三期工程。占地800亩，包括 550亩的温泉度假合院群、东 方温泉风情街区、中国江南村 落会馆及250亩的坡地别墅。p可行性研究的依据和主要工作 1、2006年南京市政府 出台调整住房供应结 构、稳定住房价格实 施意见 2、公司现有大吉集团 所提供的经营资料及 平面图 3、财务指标采用目前 平均财务指标作为基 准值作评估； 4、国家出台的金融、 物价及财税政策1、对南京宏 观市场的充分分 析 2、对南京房 地产及旅游市场 的充分调研 3、对本项目 竞争对手的充分 分析 4、国内外优 秀案例分析并总 结其成功经验决策依据：主要工作：市场分析宏观环境分析p市场分析2007年，长三角地区16城 市经济保持平稳较快增长的 良好态势 。长三角地区16 城市以科学发展观为统领， 积极贯彻落实中央宏观调控 各项措施，着力转变经济发 展方式，按照中央对长三角 地区发展的要求，不断加深 区域经济协调合作，谋求共 同发展，总体经济继续保持 又好又快的发展势头。南京 第三产业的增幅仅次于上海 ，位居长三角经济发展区第 二。长三角地区经济发展p南京的经济发展与战略地位 指标增幅(亿元)增加值比重(%)生产总值501.2215.6第一产业862.6第二产业160516.0第二产业(工 业)140517.6第三产业158416.0南京经济总量扩张，产业结构优 化。产业结构进一步调整，第一 产业占地区生产总值的份额继续 缩小，第三产业所占份额比上年 有所扩大，三次产业结构进一步 优化，2007年达到2.45：48.96 ：48.59。06-07南京与长江三角洲GDP比较年度南京市(亿元)长江三角洲(亿元)2006年2774.2245443.852007年327546672.07增长值 （%）15.115.2世界度假经济发展规律表明 ， 当人均GDP达到5000美元时， 旅游经济市场逐渐向度假经济 转变，并进入成熟期。而南京 2007年的人均GDP已超过6000 美元，整体旅游度假市场已开 始进入高速发展阶段。p南京的经济发展与战略地位南京的城市格局中心区一城三区新格局，城市 范围迅速扩张城市地位的提升 必然导致原有城市格局的迅速 外延，而城市化进程步伐加快 会对住房需求产生较大的刺激 作用，是房地产市场持续、快 速发展的重要促进力量，因此 从城市发展的空间与格局看， 南京房地产的发展具备强有力 的支撑。南京市总体规划： 总体规划确定了“以长江为 主轴，以主 城为核心，结构 多元，间隔分布，多中心， 开敞式的空间格局”的规划设 想。南京在长三角区域的 空间 结构 南京地处长三角西缘 ，处长三角和长江中下 游经济带的两个扇面， 一方面可融入长三角， 另一方面可为区域发展 发挥传导辐射作用。南 京的面积在长三角中占 6.6，生产总值占长三 角地区的6.9。p南京的经济发展与战略地位南京在长三角城市群中拥有四大 优势：经济基础扎实区位优势明显文化底蕴深厚发展潜力巨大长江三角洲地区国内 外商务往来、经济交 流频繁，决定了商务 会展旅游成为长江三 角洲地区主要的旅游 活动和旅游产品 ，必 然带动南京旅游产业 的发展。项目开发形式研判p项目开发形式研判 南京地产发展阶段 第一阶段：获得住房的途径的 转变，商品房逐步登上舞台 第二阶段：系统的开发模式、 理念的进入带动南京房地产的 发展 第三阶段：宏观调整政策初显 威力 第四阶段：宏观调控政策效力 不明显，引发新一轮的房地产 热 第五阶段：新一轮调控的到来 使观望氛围变浓p南京地产运行情况 2008年南京住宅1、2月市场供 销情况: 目前浦口、江宁、建邺区是南 京住宅供应的前三大区域。其 他区域供应量都相对较小。南京市场住宅市场价格情况分 析 2007年以来，南京商品住宅的 成交价格处于不断提档状态， 高房价不断刷新纪录。数据显 示，江北、江宁成交量占全市 的比例逐渐上升，尤其是房价 处于低谷的江北板块，逐渐成 为商品住宅的绝对主力。p南京地产运行情况楼盘名称项目地址类别容积率绿化率售价（元/ ）香山湖一号浦口区桥 北联排 独立0.6010000元/山河水浦口区汤泉 镇假日 路8号独栋0.306310000元/绿城玫瑰园浦口区珍 珠泉 省级 旅游 渡假 区独栋0.306012000-20000 元/浦口区主要商品住宅的销售价格（别墅/公寓）别墅项目基础数据调研p南京地产运行情况商品住宅/公寓基础数据调研 p南京别墅发展现状、板块构成及未来走势南京别墅板块构成： 南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北 板块。随着近两年的发展江北等板块别墅也逐步启动，发展力度不可 小视。 p南京别墅发展现状联排及叠加类型产品的供 应占比占到8成多，供应量 分别为1756及1664套，分 别占全市供应比例的 41.84%及39.65%。 独立别墅的套均面积从317 平米上升到424平米，双拼 别墅的套均面积从266平米 上升到304平米。p南京别墅发展现状叠加别墅产品成交的主力面积段位160250平米，160200平米段的 产品略大于200250平米 。独立和双拼别墅类型由于单价的上升及套均 面积的增加，因此这两类购房套均总额上涨幅度较大，上涨幅度分别 为23.6%及23.8%； p南京别墅发展现状受供应情况的影响，联排及叠加产品成交量较大，分别成交1690及1380套， 相对于1756及1664套供应量，市场的去化率分别为96.24及82.9，相对 而言联排别墅的 市场去化速度较快。独立别墅的市场去化率为 79.9，双拼 别墅的去化率为84.3。2007年南京别墅市场仍然以联排别墅为主要供应， 双拼和叠加别墅供应体量相当。p南京别墅的未来走势未来别墅市场供应量巨大，从以上的供应预测可以看出，未来南京的别墅 上市面积达到650万平米以上，按照目前的销售速度至少需要810年。 p别墅客群特点分析别墅客群的自身特征 学历偏高 年龄主要集中在50岁以下， 26-35岁比重大大增加 企业中高层管理人员或私企业主 家庭结构为2-3口之间 年收入至少在25万元以上， 追求生活品质 p别墅需求的几大特点 别墅需求的几大特点 独栋别墅受到市场追捧 客户需求上升，购房者呈现 年轻化趋势 别墅用作度假休闲和第二居所 是目前需求的主流 自然山水景观成为选购别墅的 最关键因素 别墅用作度假休闲和第二居所是目前 需求的主流 对欧风仍然盛行别墅现状，体现出东方 特色的别墅的需求 p浦口主要别墅状况分析 绿城玫瑰园项目实景 p浦口主要别墅状况分析山河水 效果图 p浦口主要别墅状况分析香山湖一号公馆 效果图p南京旅游市场研判 南京市入境旅游市场增势平稳，结构趋于多元化，旅游产业功能 开始向经济、社会和文化等多元化方向发展。随着南京市国民经 济的快速发展，旅游业已成为拉动经济发展的优势产业。p南京旅游市场研判行业结构：包括吃、住、行、游、购、娱六大 要素，而眼下南京的整个旅游度假 市场 “购物”和“娱乐”两个环节相对薄弱市场结构 ：目前南京旅游度假市场仍以区域内的 旅游、商务等为主，而入境旅游相对较少产品结构 ：主要包括观光旅游、度假旅游和特种旅游 南京旅游度假市场的结构 p南京旅游市场研判2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好 态势入境游、国内游、出境游三大市场全面增长， 全年接待国内外游客4605.12万人次，比上年 同期增长18.1%，其中接待入境旅游者116.12 万人次，接待国内旅游者4489万人次，分别 增长15.1%和18.1%。全年旅行社组团出境旅 游人数达20.67万人次。2007年实现旅游总收 入614.9亿元，同比增长25.2%，增幅比上年 提高2.2个百分点。实现旅游创汇8.08亿美元 ，增长19.3%。p南京旅游市场研判旅游市场整体运营情况 南京整体旅游市场进入高速发展状况，假日旅游再掀高潮， 接待游客数目增长最快是南京浦口区，游客花费逐步上升。p南京旅游市场研判南京浦口区的交通改善，为温泉带来更多客源。随着长三角经济的发展，家庭拥有私家车数量增多，长三角二小时交通圈的形成，增加了追求生活品质的社会中层客源p南京旅游市场研判目标客群-投资型客户省内外企业高层经理、 董事及成功的民营企 业家；南京市区中、高 端人群，浦口区当地 中产阶层、富裕阶层 （高新区、旅游经济） ；其他有储蓄闲置的人 群注重生活品位的国内 外人员目标客群-自用型客户政府、国内外企业集团 消费；本地经商的民营 企业家；旅游观光、自 驾游人士其它高收入一 族 p南京旅游市场研判目标客户以投资客为主 ，占6成；投资客户来 源主要是南京本地人， 其次是长三角及以外的 投资人群；年龄集中在 4045岁之间的中层人 群。p客户群体市场调研 南京居民收入状况及消费水平 2007年上半年，随着收入水平的提高，居民消费支出继续增加，生活质量 进一步提高。调查资料显示，上半年南京城市居民人均消费支出为 6280.00元，比上年同期增长8.6% 2007年南京城市居民收入增长速度继续呈现高位运行态势，居民生活水平 也同时得以稳步提升。在城镇居民收入中，居民的工薪收入、经营净收入、 财产性收入和转移性收入分别占家庭总收入的比重分别为：65.2%、3.9% 、 1.1%和29.8% p客户群体市场调研长三角居民收入状况及消费水平2007年，长三角地区16城市居民收入均实现两位数增长。 从城市居民家庭人均消费性支出看，2007年，长三角地区 多数城市居民消费支出水平呈现加快增长态势。 p客户群体市场调研国外消费水平在国外第一居所被称为 “HOUSE”，第二居所叫 “VILLA” 是一种带有诗意的住 宅，它代表着人类的某种理想 。在国内的商品别墅发展到一 定的阶段的时候，“VILLA+ HOUSE”豪宅维系在一起，才 称得上真正意义上的城市新生 代贵族。现在，只要有人谈到 “VILLA+HOUSE”，一样能让 人联想到百万富翁，联想到那 些追求居住地的都市新贵，对 “VILLA+HOUSE”别墅所处的 区域、设计风格、文化背景， 天生就百般挑剔和依赖。p旅游市场发展梯次 按照游客来源分 2007年南京旅游业接待入境游客116.12万人，而国内 游客4489万，分别比06年增长15.1%