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项目项目SWOTSWOT分析分析案例一案例一第3页项目SWOT分析S优势优势u片区价值:新城区中心位置,已在市场上得到较高认同 u人文氛围:近周总理纪念馆和外国语学校等,人文底蕴丰厚 u升值潜力:长途汽车站旁,升值潜力大。 u交通优势:项目三面环路,加之汽车站旁,交通极其便捷W劣势势u地块狭长:地块狭长,建筑格局摆布受到限制 u车站影响:紧邻长途汽车站,噪音、空气污染较大,治安环境受影响 u既有障碍:地块上遍布高压电线,与及西北角的气象站等,影响项目品质T威胁胁点u盛世豪庭:一期已经交房入住,形成区域内住宅标杆作用 u未来供应:板块内未来住宅供应量较大,竞争激烈 u宏观政策:国家不断出台严厉的房地产相关政策,未来影响加剧O机会点u区域升温:楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大,价值将得到进一步提升 u配套完善:项目自身建有幼儿园和大量商业配套,充分满足相关需求 u市场空白:区域内缺少中高档住宅和大型商业,项目具有后发优势项目的优势大于劣势,机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。案例二案例二SWOT矩阵分析 S (优势)1.项目背临风景秀丽鼎湖山,自然环境优美,区域功能定位于城市居住区,适宜居住; 2. 项目周边已有多个小区入住,人流增加不断提升项目潜在价值; 3. 项目所在区域交通网络完善,可达性高 ,极大提高本项目的交通便捷力; 4. 本项目为本地发展商,具有多个本地 项 目的开发经验,已积累一定的客户资源基础。W(劣势) 1.本项目所在区域非肇庆主中心城区,人流量较少导致商业氛围差、人气不足; 2. 公交路线少,辐射范围小; 3.周边生活配套设施目前品质不高,居民生活品质受一定影响; 4.项目规模比较小,难于形成体量优势 。SWOT矩阵分析 O(机会) 1.本项目所在区域地产发展蓬勃,近年招商力度不断加大,项目目标客户群体不断涌入,外来客户区域认同感逐渐增强; 2.肇庆的旅游业发展相当迅速,由此所带来的观光投资客逐年增加。 3.区域内居民收入稳定,经济发展迅速,市场需求可挖掘空间巨大。 T(威胁) 1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等 竞争对手已分流了部分客户,并与本项 目形成正面竞争。 2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带 来不确定因素针对不同购买源及消费目标,寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中,应将项目弱势及威胁因素力争规避,产品设计做到扬长避短,营销推广做到避实击虚,进而形成项目开发销售的一体化优 势。解析结论:案例三案例三Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发发素质较质较 好,土地平整; S2、空气清新,环环境好; S3、天然水景优势优势 ,提升项项目品质质; S4、项项目规规划产产品较较周边边区域产产品总总价低,竞竞争优势优势 明显显 ; S5、周边边建筑遮挡较挡较 少,有利项项目整体采光。W1、临临近主干道,部分临临街住宅将受到噪音干扰扰;W2、区域交通较较差,出行不够够便利;W3、地块块周边边多为农业为农业 用地和厂房,居住氛围围不够浓够浓 厚;W4、基础础配套设设施极不完善,生活便利性不强;W5、开发发商开发经验发经验 不足,品牌知名度不高。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1、太平工业业区规规划前景看好; O2、普兰兰店建设设快速推进进,企业单业单 位激增,住宅消费费上升; O3、外来人群的需求份额额持续续走高,给项给项 目带带来更多的市场场 空间间; O4、随着区域的深入开发发,住宅项项目增多,居住氛围围将逐渐渐 上升; 05、未来区域人口的增加,有利于项项目公建的销销售; 06、普兰兰店房地产产市场场的快速发发展,为为投资资客提供了较较高的 投资资回报报率; 07、8万元的落户户政策,对对低端购购房者有较较大吸引力。T1、普兰兰店区域规规划建设设,房地产产升温带带来的具大供应应量;T2、目前国家抑制投资资的宏观导观导 向,形成的连带连带 影响带带来的威胁胁;T3、产业产业 区建设带设带 来的污污染、噪音、粉尘尘等隐隐患;T4、外来打工人群的增多,导导致区域人员员复杂杂,对对本项项目形象造成不利影响;T5、普兰兰店三大工业业区的同时发时发 展,对项对项 目客群有一定的分流。项目 SWOT分析综合分析结论: 本项目核心竞争力显著,低总价,低首付优势,锁定需求最为强烈的初中级置业者,同时具备了超强的投资价值,和乐观的发展前景。 劣势体现在发展性中,抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市,做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 尽管项目市场整体风险值比较小,如果实现快速回笼资金,核心要素是销售推广体系的强力配合,以及短时间内的客户积累渠道。 走快不是目的,实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.案例四案例四12四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l优势(S)优势优势优势发挥优势发挥区位:项目处于城市房地产发 展的新崛 起板块,有较好的市场价值预 期。本项目应站在城市运营高度,通过 提升区域价值扩 大产品价值。宣传推广 中应将区位优势 作为项 目的一大亮点予 以强调。规模:总建筑面积约 300万。以大盘的运作模式,建立大盘在产 品、配套、社区文化、品牌等方面的竞 争优势 。 高尔夫资源:18栋标 准高尔夫球场配套 ,为项 目建立鲜明的档次标准充分利用高尔夫球场提升项目档次 ,建立市场区隔,并发挥 高尔夫俱乐部 的运营功效推动项 目的高端客户营销 。 人文底蕴:明代王陵,四川师范大学等 ,提升项目人文底蕴。充分发挥 人文底蕴优势 ,塑造项目 浓郁的 文化生活品牌。13四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l劣势(W)劣势势劣势势弥补补生活配套缺乏项目启动时 先建好一部分的 商业配套,让客户对项 目生活 有直观的信心。企业缺乏操作经验 。整合对大盘有丰富操作经验 的专业 合作团队 ,以降低项目 运作的风险 。14四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l机会(O)机会机会利用 区域发展:城南是最具发展潜力 和活力的房地产板块,也是政府 未来要重点开发、改造的区域。突出区域的发展现状和前景, 提高项目价值,并可增加对投资 型客户的吸引力。交通:距市中心12.5公里,距机 场28公里,成都地铁2号线将龙 泉城区与成都市区紧紧 相连。可将目标客户面适当扩展到更 大的区域,加快项目销售速度。休闲旅游:龙泉区有丰富自然资 源和人文资源,休闲旅游资源丰 富。通过休闲旅游,整合城市高端 消费人群的消费,提升项目的生 活品质档次。15四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l威胁(T)威胁胁威胁规胁规 避成都房地产开发水平较高, 市场竞 争激烈,无论是着眼城东 还是放眼整个成都,从规模和产 品品质上都不乏强有力的竞争对 手。采用先进、有特色的开发理 念和独特的生活主张铸 造项目的 鲜明形象与核心竞争力,形成差 异性竞争优势 。区域市场供应量较大。 扩展产品线,合理分配各 类产 品开发时 机。16小结:通过有效整合项目在区位、规模、产 品、品牌等方面的竞争力,可以形成强大 的综合竞争力,完全能够向市场发起强大 的冲击和挑战,甚至突破现有竞争层面, 在市场中脱颖而出,成为区域性的标志性 项目。案例五案例五地块分析项目SWOT分析优势Strength地块自身:地形方正,地势平坦,易于项目产品规划;区域环境:与水口镇文化体育中心相邻,文体、生活休闲资源比较丰富;周边社区:片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘,提升了片区整体形象,与 城市未来高档居住区为邻。地理位置较好,有丰富的生活休闲资源。地块分析项目SWOT分析劣势Weakness容 积 率:项目容积率较高,为3.3,在一定程度上限制了项目的品质和规划;四至环境:地块所处地段较差,工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造成负面影响;另有地块上存有高压线,对项目后期销售带来制约;生活配套:项目周边目前人气稀薄,居住氛围差,缺乏日常商业配套,居家购物近期将不会 有明显的改善。容积率高,现有环境差,生活配套设施不完善。地块分析项目SWOT分析机会Opportunity整体市场:近几年惠州地产市场高速发展,但整体市场仍运行良好,整个市场后期看好;城际交通:2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通, “一小时生活圈”炒作使越来越多的深圳投资客户涉足惠州地产投资,这将强力拉动惠州地产的发展;销售价格:目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位,更是珠三角城市的硅谷,还大幅上涨的空间,升值潜力巨大。市场运行良好,外地客户成交看好,价格升值潜力大。地块分析项目SWOT分析威胁Threat房产政策:国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策,一定程度上制约了地产市场;竞争对手:片区内相继推出一些住宅项目,加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出,将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响,分流一部分本项目的目标客户群,且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击;其他片区:随着江北片区的规划及基础设施进一步完善,将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出,客户置业谨慎,竞争对手及其他片区分流客户。去哪里寻找这片土地的点金魔杖?做细市场 做精产品扬 长 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景; 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广; 通过创新,打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避 短 做细市场,通过科学合理的差异化市场定位,从市场的竞争中脱颖而出; 围绕项目地块的属性和市场定位,做精产品,再加以精致的包装,软硬相加,以产品来提升项目的品质; 关注政府政策,调整项目推广策略。案例六案例六房行东方 http:/www.swothouse.com/项目解读n 项目综合分析Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 S1景观公园:南侧长河公园城市公园坡地、水 景 S2科技产品:皇明太阳能先进“节能生态住宅”理念 S3知名品牌:皇明集团自身品牌的号召力 S4规模效应:27万大盘,具有一定的影响力 S5地段优势:位于河东新城德城区重点发展区 域W1产品方面:新技术增加成本单价高于市场 现状 W2市场方面:购房意识初级,对节能住宅认知 低;对高层,小高层接受较弱;德城区人口增 长缓慢,刚性需求增长幅度不大 W3配套方面:周边商业及生活配套设施少,公 交系统不完善,生活、交通不便利 W4价格方面:主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析 Threats威胁分析 O1:河东新城组团的发展区域发展 O2:德城区市场处于初级阶段,未来1-3年房地产 将进入快速发展阶段。 O3:现有供应项目档次一般,项目超越的机会很大 寻求创新产品 O4:高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品, 并愿意支付较高价格。T1:高层住宅认可度尚未得到市场检验 T2:周边项目将分流大量客户,尤其本项目高 调入市,可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭 上顺风车 T3:产品创新带来的市场风险较大 在这些错综交叉的关系中,我们需要突出项目自身的亮点。案例七案例七26SWOT分析项目核心价值梳理S WTO地段价值:优越的地理位置:地 处万家丽路与荷花路交界处,成 熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值:芙蓉中学、育英小 学比邻。品牌价值:东方新城的口碑和 新金鸿企业品牌(水云间)。产品:高层点式,户型设计差 口碑:东方新城经济适用房的 负面口碑影响竞争:下阶段推出项目多,竞争 剧烈07年长沙房地产市场将 保持持续快速的发展,市 场保持供销两旺的局面。 地段决定价值。 抢占市场推广先机。 同区域内市场营销水平 粗放,不成体系。【项目SWOT分析】优势: 项目自身素质绝佳,尤其是地段、景观、产品 发展商品牌效应明显,具有大批的忠诚客户; 前期形象高企
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