房地产市场分析与项目定位演讲人：李忠演讲人：李忠1一、城市发展观念一、城市发展观念oo城市发展的系统城市发展的系统视点视点oo城市发展的历史城市发展的历史视点视点oo城市发展的人文城市发展的人文视点视点2二、城市发展与房地产价值问题二、城市发展与房地产价值问题n n发展的城市与流变的地段发展的城市与流变的地段 在城市发展过程中对于地段在城市发展过程中对于地段价值的认识价值的认识n n房价与地价房价与地价 关于房价构成中地段主导价关于房价构成中地段主导价值的权重分析值的权重分析n n二手房交易与房产价值二手房交易与房产价值 经历房产再交易后购房者对经历房产再交易后购房者对于房产价值的再认识于房产价值的再认识3三、中国城市化问题三、中国城市化问题oo城市化模型城市化模型 膨胀阶段膨胀阶段 应急阶段应急阶段 调整阶段调整阶段 控制阶段控制阶段oo中国城市的城市化问题回顾中国城市的城市化问题回顾 观念制约对于中国城市化进程的历史影响观念制约对于中国城市化进程的历史影响oo中国城市化问题的复杂性与矛盾性中国城市化问题的复杂性与矛盾性 中国城市化进程的不均衡性问题中国城市化进程的不均衡性问题4三、中国城市化问题三、中国城市化问题oo工业、贸易迅速发展工业、贸易迅速发展oo城市人口剧增城市人口剧增oo自由发展自由发展oo政策法律混乱政策法律混乱城市急剧膨胀城市急剧膨胀 城市环境急剧恶化城市环境急剧恶化5三、中国城市化问题o大量无统一规划建筑住宅 城市环境 继续恶化o城市无统一规划 交通问题尤为突出o城市基础设施发展不配套 城市各项 事业发展不平衡无统一规划 破坏文物古迹o政策法律不健全 破坏生态 环境城市继续膨胀应急措施6三、中国城市化问题三、中国城市化问题oo政治及经济状况较稳定政治及经济状况较稳定 重视城市环境重视城市环境 问题问题oo城市规划思想活跃并开始城市规划思想活跃并开始 重视旧城改造重视旧城改造统一规划、统一管理统一规划、统一管理 重视文物保重视文物保 护护oo城市各项事业（包括城市基础设施）城市各项事业（包括城市基础设施） 重视城市基础重视城市基础 设施建设设施建设发展较平衡发展较平衡 重视城市重视城市 与区域的关系与区域的关系 oo政策法律逐步健全政策法律逐步健全 城市向区域范城市向区域范 围扩展围扩展oo城市人口开始稳定城市人口开始稳定oo城市与外界联系扩大城市与外界联系扩大调整结构7三、中国城市化问题o国土规划、区域规划的控制 大中小城市稳定级配o城市与外界联系进一步扩大 城市环境得到初步控制o城市规划方法开始适应城市发展 开始较大规模的旧城改造o政策法律及城市管理进一步完善 重视文物古迹o城市人口稳定 城市基础设施更新控制发展方向8四、城市发展与居住空间分四、城市发展与居住空间分 异异oo社会阶层的出现社会阶层的出现oo社会阶层与居住空间分异社会阶层与居住空间分异oo居住分异与城市分区居住分异与城市分区oo居住分异的再分异问题居住分异的再分异问题 9五、居住社区与新都市主义五、居住社区与新都市主义oo社区的内涵社区的内涵oo街区住宅与新都市主义街区住宅与新都市主义oo社区健康发展的基本要素社区健康发展的基本要素10六、居住问题与居民购房六、居住问题与居民购房n n居民购房的心理偏好居民购房的心理偏好n n居民购房的非理性因素居民购房的非理性因素n n居住类物业的产品改进居住类物业的产品改进问题问题n n房屋的多适性与灵活性房屋的多适性与灵活性问题问题11七、集合住宅七、集合住宅oo居住的合理性问题居住的合理性问题oo家庭结构与经典户型家庭结构与经典户型oo居住合理性与地域性差异居住合理性与地域性差异12八、别墅八、别墅oo别墅的起源别墅的起源oo第一居所与第二居所第一居所与第二居所oo中国别墅市场的特点中国别墅市场的特点oo第一居所的分布规律与设计特点第一居所的分布规律与设计特点oo第二居所的分布规律与设计特点第二居所的分布规律与设计特点13九、国外富人区案例九、国外富人区案例oo美国棕榈滩美国棕榈滩oo美国比华利山庄美国比华利山庄oo澳洲黄金海岸澳洲黄金海岸oo美国奥兰多美国奥兰多14十、十、TOWNHOUSETOWNHOUSEooTOWNHOUSETOWNHOUSE的定义的定义ooTOWNHOUSETOWNHOUSE在国外的分布规律在国外的分布规律ooTOWNHOUSETOWNHOUSE在国内的分布规律在国内的分布规律ooTOWNHOUSETOWNHOUSE的设计要点的设计要点ooTOWNHOUSETOWNHOUSE的发展展望的发展展望15十一、国外十一、国外TOWNHOUSETOWNHOUSE案例案例oo美国旧金山美国旧金山TOWNHOUSETOWNHOUSEoo美国华盛顿美国华盛顿TOWNHOUSETOWNHOUSEoo荷兰阿姆斯特丹荷兰阿姆斯特丹TOWNHOUSETOWNHOUSEoo荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹TOWNHOUSETOWNHOUSE16十二、写字楼十二、写字楼oo办公的家庭化与家庭的办公化办公的家庭化与家庭的办公化oo办公的景观化与生态化办公的景观化与生态化ooCBDCBD与写字楼物业的分布特点与写字楼物业的分布特点oo写字楼物业的租售特点写字楼物业的租售特点17十三、商务花园与公司总部十三、商务花园与公司总部oo商务花园的兴起与演变商务花园的兴起与演变oo商务花园的环境特点商务花园的环境特点oo商务花园与公司总部商务花园与公司总部18十四、国外商务花园案例十四、国外商务花园案例oo新加坡的商务花园新加坡的商务花园oo美国弗吉尼亚商务花园美国弗吉尼亚商务花园oo美国硅谷商务花园美国硅谷商务花园19十五、商业物业市场十五、商业物业市场oo商业经营的脆弱性商业经营的脆弱性oo商业经营的渐进性商业经营的渐进性oo商业经营的非均质性商业经营的非均质性oo商业经营的时代性特征商业经营的时代性特征20十六、商业步行街十六、商业步行街oo荷兰鹿特丹商业步行街荷兰鹿特丹商业步行街oo德国慕尼黑商业步行街德国慕尼黑商业步行街oo意大利维洛纳商业步行街意大利维洛纳商业步行街21十七、十七、SHOPPING MALLSHOPPING MALLoo美国硅谷美国硅谷SHOPPING MALLSHOPPING MALLoo荷兰海牙荷兰海牙SHOPPING MALLSHOPPING MALLoo美国旧金山美国旧金山SHOPPING MALLSHOPPING MALLoo美国圣地亚哥美国圣地亚哥SHOPPING MALLSHOPPING MALL22谢谢大家！谢谢大家！23