第6章 房地产开发用地取得与开发6.1集体土地征收6.1.1土地征收的概念及特征一般来说，土地征收是指国家或政府为了公共目的强 制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。 我国土地征收具有以下特征：（1）土地征收以公共利益为目的。 （2）行使征地权的主体只能是国家。 （3）征地的标的只能是集体土地。 （4）征地行为具有强制性。 （5）征收土地应以土地补偿为条件。 第2章 房地产经纪人员 6.1.2土地征收的审批根据我国土地管理法，土地征收实行二级审 批，即国务院和省级人民政府。土地管理法第四十五条规定：“征收下列土地的， 由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过 三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。征收前款规 定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准， 并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四 条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准 农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征 地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限 内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行 办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一 款的规定另行办理征地审批。”第2章 房地产经纪人员土地管理法第四十四条规定：“建设占用土地， 涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审 批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、 管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建 设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国 务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、 集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地 转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批 准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地 转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政 府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占 用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区 、直辖市人民政府批准。”第2章 房地产经纪人员6.1.3土地征收补偿（1）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六 至十倍。 （2）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 （3）征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、 直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 （4）被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖 市规定。 （5）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜 地开发建设基金。 （6）依照土地管理法规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能 使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政 府批准，可以增加安置补助费。 （7）国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征 收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。（8）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置 办法，由国务院另行规定。第2章 房地产经纪人员6.1.4我国征地制度改革与完善（1）2004年10月出台国务院关于深化改革严格土地管理 的决定（国发200428号） 。（2）2004年11月3日，国土资源部发布关于完善征地补 偿安置制度的指导意见。 （3）2005年7月23日，国土资源部发出了关于开展制订 征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知。第2章 房地产经纪人员6.2房地产开发用地取得6.2.1房地产开发用地取得方式房地产开发用地取得方式主要有出让、转让、划拨以 及与土地使用权拥有者合作等。另外，房地产开发用地无论是通过出让、转让还是划 拨方式取得，如果涉及使用集体土地，还必须先进行土地 征收或征用。6.2.2国有建设用地使用权出让1 建设用地使用权的含义根据中华人民共和国物权法，建设用地使用权是 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用 和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施。第2章 房地产经纪人员2 国有建设用地使用权出让方式（1）招标出让国有建设用地使用权（2）拍卖出让国有建设用地使用权（3）挂牌出让国有建设用地使用权（4）协议出让国有建设用地使用权第2章 房地产经纪人员3 招标拍卖挂牌出让方案及文件编制 出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方 式、时间和其他条件等。 招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须 知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书 或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容： （1）出让人的名称和地址； （2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途 、规划指标要求； （3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的 办法； （4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式； （5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式 等； （6）确定中标人、竞得人的标准和方法； （7）投标、竞买保证金； （8）其他需要公告的事项。第2章 房地产经纪人员4、建设用地使用权出让合同根据我国物权法的规定，采取招标、拍卖、协 议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取 书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所（2）土地界址、面积等（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间（4）土地用途（5）使用期限（6）出让金等费用及其支付方式（7）解决争议的方法第2章 房地产经纪人员5、出让土地使用权终止出让土地使用权因土地使用权出让合同规定的 使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终 止。 （1）因土地使用权期满终止（2）因土地使用权提前收回终止（3）因违反出让合同有关规定终止（4）因土地灭失终止第2章 房地产经纪人员6.2.3土地使用权转让 1、土地使用权转让概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再 转让的行为。 2、土地使用权转让的形式 （1）出售 （2）交换 （3）赠与 3、土地使用权转让原则 （1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权 同时转移的原则。 （2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则。 （3）不得损害土地及地上筑建物经济效益的原则。 第2章 房地产经纪人员4、土地使用权转让条件 城市房地产管理法第三十八条规定，以出让方式 取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 ，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地 的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时 房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 城市房地产管理法规定土地使用权不得转让的条件 ： （1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十 八条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依 法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有 人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领 取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其 他情形。第2章 房地产经纪人员5 土地使用权转让的程序 （1）提交转让申请 （2）审查批准 （3）交纳有关税费 （4）登记发证 6.2.4 国有土地使用权划拨 1 土地使用权划拨的概念 根据城市房地产管理法第二十二条的规定，土地 使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用 的行为。该条同时规定，依照本法规定以划拨方式取 得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没 有使用期限的限制。第2章 房地产经纪人员2 土地使用权划拨的特征 （1）土地使用权划拨关系中的划拨主体是特定的，即行 使国有土地使用权划拨权的只能是县级以上人民政府， 其他任何单位和个人无此权力。而划拨土地的使用者则 可以是不特定的单位和个人。 （2）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补 偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（ 如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式，无需支付土 地使用权出让金。 （3）划拨土地使用权无使用期限的限制。根据法律规定 ，除法律、行政法规对划拨土地使用权的期限有特别规 定以外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。 （4）划拨土地使用权物权属性的非独立性，与出让土地 使用权不同，划拨土地使用权在未经政府主管部门批准 办理出让手续或者经批准可不办理出让手续但未向国家 支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得将土地使 用权转让、出租和抵押。第2章 房地产经纪人员3 土地使用权划拨的适用范围国土资源部根据土地管理法和城市房地产管 理法的规定，制定了划拨用地目录。该目录规定 的划拨用地范围如下： （1）国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团 体用地和军事用地。 （2）城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础 设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施 用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、 非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用 地、非营利性社会福利设施用地。 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 ，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施 用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设 施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。 （4）法律、行政法规规定的其他用地。第2章 房地产经纪人员4 土地使用权划拨的程序 （1）用地单位提交用地申请 （2）审核批准 （3）划拨土地和登记发证 5 划拨土地的管理 我国房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让条例 对划拨土地的管理主要有以下规定。 （1）划拨土地可以转让。 （2）划拨土地使用权可以出租。 （3）划拨土地使用权可以抵押。 （4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个 人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据 情节处以罚款。 （5）国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土 地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和 保留划拨土地使用权等方式予以处置。 （6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 （7）划拨土地使用权的收回。第2章 房地产经纪人员 6.3房地产用地开发房地产用地开发一般分为土地出让前开发和土地出让后 开发。 6.3.1土地一级开发含义土地一级开发，是指政府或者其授权委托的企业，按照 土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度 土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转 用土地，统一组织进行征地、农转用、房屋征收和市政道路 等基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平” 、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，将土地由生地 变熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的行为。第2章 房地产经纪人员 6.3.2我国土地一级开发产生的背景（1）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础（2）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力第2章 房地产经纪人员6.3.3我国土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了以下三个 阶段： （1）萌芽期（1996年至1999年）这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发 ”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确 。 （2）发展期（1999年至2002年）这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。 （3）规范期（2002年至今）为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源， 满足经济发展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情 况，陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实 施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行