1 1经过第二次提报会议后，我们于贵司通过往函等形式，共同沟通本案的详细资料；全面了解本案的详细规划方案，产品细节设计，工程开发进度等，在此基础上，我司进行深度总结研究，以及凭借我司多年专业的房产代理经验，更加详细、深入诠释项目定位，希望能够与贵司共同，为合景泰富陵水项目量身定制专属营销方案。天然的地理气候、丰富的自然资源、浓郁的人文环境将本项目紧紧包围n 总结回顾全盘集合五星级酒店、酒店式公寓、滨海别墅、特色商业为一体的国际化综合性建筑。分区规划、最优化配置海景资源、配套功能多样化，为客户打造高品质的度假休闲生活。n 总结回顾我司在上次提案针对本项目做了东线市场总结，项目核心价值梳理，项目区域价值总结以及项目SWOT分析，综合分析得出本项目定位为“南中国海”私人休闲度假CLUBn 总结回顾为了更好地诠释本项目“私人度假CLUB”的定位，提升项目的综合竞争力，我司建议增加更多的产品附加值，如康体医疗中心，时尚水上运动，精装修改为拎包入住等n 总结回顾市场分析机遇与挑战并存本案所处的陵水县介于三亚与博鳌两大旅游经济区中间， 凭借优越的地理位置优势，同时享受两大区域辐射依托海洋和腹地资源，多产业组团规划，房地产市场面临发展机会， 区域发展需要一个来证明自身价值的标杆项目客户分析高端的享乐主义者懂得享受生活、深谙养生之道、追求品质、迷恋亲海生活，稀缺资源占有欲强； 注重社会交际和圈层交流区域分析房产开发热点地区强调项目的休闲度假价值，突出项目私享的奢华感受， 树立区域标杆形象项目分析最具竞争实力的标杆项目n 总结回顾7 7政策解读政策解读n n 政策解读政策解读7月11月之间间，国家调调控政策频频出，作为为年内的第二次调调控，力度之大前所未有10月19日中国人民银行宣布，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。9月29日 新国五条国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。9月27日中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。11月9月10月9月10月本应应是海南楼市旺季，但一系列的政策出台严严重的抑制了海南房地产产市场场回暖n n 政策解读政策解读“二次调控二次调控”力度加大力度加大9月29日，央行与银监会联合宣布，加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，再次对楼市调控发力，“新国五条”仍然是今年4月份“国十条”的延续，与“国十条”相比，“新国五条”更为严厉。1、各地要加大楼市 宏观调控的力度。 房价过高、上涨过 快、供应紧张的城 市，要在一定时间 内限定居民家庭购 房套数2、各商业银行暂停发放第三 套及以上住房贷款；对非本地 居民暂停发放购房贷款。对贷 款购买商品住房，首付款比例 调整到30%及以上；对贷款购 买第二套住房的家庭，严格执 行首付比例不低于50%、贷款 利率不低于基准利率1.1倍的规 定。3、调整住房交易环 节的契税和个人所得 税优惠政策。加快推 进房产税改革试点工 作，并逐步扩大到全 国4、内切实增加住 房有效供给。房价 上涨过快的城市， 要增加居住用地的 供应总量。认真落 实支持公共租赁住 房建设的税收优惠 政策。5、加大住房交易 市场检查力度，依 法查处经纪机构炒 买炒卖、哄抬房价 、怂恿客户签订“ 阴阳合同”等行为 。通过多种手段抑制房价过快增长，显示出政府对打压楼市的态度之坚决n n 政策解读政策解读海口、三亚出台海口、三亚出台“限购令限购令”“新国五条”出台后，一线城市积极响应国家政策，根据各地区情况的不同，结合二次调控政策推出了各城市政策细则，已经有13个城市发布通知并明确规定了限购政策，海口、三亚也位列其中。 海口、三亚出台关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见，意见中规定，从10月12日起至2010年12月31日，海口、三亚及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在当地新购买1 套商品住房。限购令刚性需求影响不大岛外客群投资目标 转移岛内购买客群观望 居多n n 政策解读政策解读限购令的对海口、三亚两地刚需购房者影响不大，但会挤压岛外投资客向周边市县转移 以先期开发和出让方式取得国有建设用地使用权的建设项目，建设规划多个住宅项目，只有1个酒店项目的，必须先建酒店； 建设规划多个住宅项目和多个酒店项目的，酒店项目和商品房项目必须同时设计，同时报建，同时施工； 须分期建设的，要将酒店项目合理分解，匹配到商品房项目中，每期的建设内容必须包含不少于一个酒店项目。 酒店项目和商品房项目同时建设的，酒店主体工程为封顶前不予颁发商品房预售许可证和房屋产权证。陵水县加强建设项目监督管理的通知陵水县加强建设项目监督管理的通知n n 政策解读政策解读陵水地区的独殊规定，对开发商的资金实力有一定的考验陵水海洋主题公园将于明年动工陵水海洋主题公园将于明年动工陵水海洋主题公园选址陵水县东南沿海的黎安湾，总规划用地面积约19459亩，拟兴建为包括主题海洋公园、游艇会及酒店、商业购物港、海滨会所、健康城、居住及公共服务设施等为一体的综合性项目。项目将以主题海洋公园为核心，开发完整的主题公园产业链条，并将形成相应配套产业包括酒店业、房地产业、餐饮业、娱乐业、零售业、教育事业、旅行社业和建筑业，将本项目建设成为主题海洋公园、酒店、商业、居住及公共服务等各功能组团组成的大型旅游休闲商住综合区。n n 政策解读政策解读海洋主题乐园建设将带动项目周边相关配套设施的完善国人免税政策国人免税政策海南国际旅游岛国人离岛免税购物政策取得阶段性突破，免税政策有望于海南国际旅游岛国人离岛免税购物政策取得阶段性突破，免税政策有望于20112011年年1 1月月1 1日正式开始实行。日正式开始实行。免税政策实行吸引的大客流除了直接利好旅游业外，也将给海南各大相关业注入强劲动力扩大国人消费内需扩大国人消费内需增大旅游产业发展增大旅游产业发展加快国际旅游岛发展步伐加快国际旅游岛发展步伐带动多种产业全面发展带动多种产业全面发展n n 政策解读政策解读利好因素利空因素n n 政策解读政策解读 建设国际旅游岛的大背景 海口、三亚限购令 国人免税政策 海洋主题公园动工 国家对调控楼市坚决态度 新国五条暂停第三套房贷 存款基准利率上调 陵水地区对“先盖酒店”的要求v 国内外经济压力仍然较大，严重打压房地产可能是暂时行为，海南地产发展前景仍旧利好；v 从税收、财政、城市建设、人口就业等方面发展考虑，地方政府仍需房地产业进行拉动；v 高通胀率、低利率背景下，市场流动资金依然需要寻找出口；v 未来各种利好政策将扶持国际旅游岛战略稳步发展；因政策原因，现阶段市场缺乏信心，但具有高度灵活性的海南市场势必成为购房者持续关注的焦点1616市场分析市场分析海口成交量与成交均价走势图三亚成交量与成交均价走势图n n 市场分析市场分析n成交情况分析海南市场淡旺季分明，选择合适的销售时间节点极其重要三亚市清水湾海棠湾土福湾亚龙湾三亚湾红塘湾大东海香水湾陵水县英州镇三亚机场本案 按湾区地理位置及行政划界属性将大三亚市场整体划分为“三亚市板块”和“东部泛三亚板块”。 由西向东有：三亚湾片区、亚龙湾片区、海棠湾片区、清水湾片区、香水湾片区； 本案位于香水湾区域，低密度、高品质是周边项目的共有特点；低密度、丰富海景资源、特色的地域优势是各区域项目的共同优势n n 市场分析市场分析n市场片区划分东线市场项目数量多、规模大、具有丰富的资源条件，竞争也格外激烈n n 市场分析市场分析n区域项目对比区域项目名称开发品牌占地面积建筑面积容积率土福湾福湾东和地产1500亩34万平米0.5黎安湾合景泰富 陵水项目合景泰富880亩31.7万平米0.6清水湾雅居乐清水湾 雅居乐地产15000亩950万平米0.4ALOHA清水湾旅业830亩44万平米0.8 香水湾富力湾富力地产2500亩40万平米0.24红勘香水湾红勘地产3500亩39.8平方米0.49对比区域周边项目，本项目体量不大，属低密度的度假产品n 市场分析n区域竞品划定区域项目名称自然景观推广语土福湾福湾 0.75公里海岸线千亩别墅区 43-65平米海景洋房 黎安港陵水项目 1.3公里海岸线待定 清水湾 雅居乐清水湾12公里海岸线你的国度，你的第二人生 来清水湾看，真正的海ALOHA0.8公里海岸线只有闭上眼才看不见海香水湾富力湾4.2公里海岸线致美不过山海间红勘香水湾 3.5公里海岸线领跑香水湾本项目的自然景观资源客观上不具有优势，但已足够达到高品质项目的景观效果要求n 市场分析n产品竞争 自然景观对比 区域竞争市场整体绿化率较高，提升项目自身配套的品质 东线 市场有低密度、高绿化、丰富海景资源的特点，所以社区舒适度也相对较 高。项目容积率与绿化率居市场中等水平n 市场分析n产品竞争 容积率和绿化率比较容积率和绿化率比较2323竞争项目推出量之大，势必造成区域市场的激烈竞争区域项目名称公寓别墅现推出量 （套） 万平米万平米陵水福湾0.20.72000雅居乐清水湾155664富力湾1.50.71500红磡香水湾31.2ALOHA清水湾未定7n 市场分析n产品竞争 供应量对比雅居乐清水湾 高尔夫、景观大道环境先行； 住宅产品占据海景资源，且密度较高； 别墅产品先期入市，产品规划以高带低；ALOHA清水湾 6个五星级酒店、3个18洞国际高尔夫球场 世界风情商业街、贵族游艇会富力湾 依托地势高低由海至山分别布局别墅、洋房 、公寓，保证海景资源最大利用； 一线海景公寓先行入市；红磡香水湾 背靠连绵的牛岭山脉，湾抱宽阔的南中国海 坐拥3500米私属海岸线和茂密葱茏的丰富热 带植被 主推50-80平方米一线海景公寓福湾 先期大手笔打造MINI沙滩别墅 ； 先期培育景观园林； 公寓产品侧面看海；n 市场分析n产品竞争 规划设计对比n 市场分析n产品竞争 规划设计对比 丰富物业类型规划丰富物业类型规划 制造地势保证每套产品的海景效果制造地势保证每套产品的海景效果 产品搭配布局，保证最大溢价空间产品搭配布局，保证最大溢价空间ALOHA清水湾红磡香水湾富力湾东和福湾雅居乐清水湾6个五星级以上酒店4个18洞国际高尔夫球场世界风情商业街、贵族游艇会周边将云集国际一流水准的高星级酒店紧邻高尔夫球场，依山傍海精品酒店、中心商业街、美食街、医疗会所、沙滩娱乐区 两大五星级酒店滨海SPA、繁华商业于一体6个五星级酒店、54洞高尔夫球场游艇俱乐部、会所、商业街 n 市场分析n产品竞争 项目配套对比n 市场分析n产品竞争 项目配套对比 超五星级酒店奢华配套超五星级酒店奢华配套 2 2家高端尊贵私人会所家高端尊贵私人会所 享受海洋主题公园丰富配套享受海洋主题公园丰富配套瑞吉酒店会所会所1 1会所会所2 2