绿色建筑的运营管理同济大学同济大学程大章程大章住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会一、绿绿 色 建 筑 的 实实 践 二、现现代物业设业设 施管理概述三、绿绿色建筑运营营管理特点四、绿绿色住宅运营营管理评评估五、绿绿色公建运营营管理评评估六、小 结结 与 考 核 要 点 主要内容住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会一、绿色建筑的实践一、绿色建筑的实践n 进进入廿一世纪纪，全球城市化进进程加快、经经 济济快速增长长，但是人口急骤骤增加、资资源萎缩缩 、环环境恶恶化，人类类生存面临临着严严峻挑战战。 n 人类类的建设设行为为及其成果建筑物在生命周 期内：消耗了全球资资源的40%、全球能源总总量 的40%，建筑垃圾也占全球垃圾总总量的40%。 n 绿绿色建筑强调调人与自然的和谐谐，避免建筑物 对对生态环态环 境和历历史文化环环境的破坏，资资源循 环环利用，室内环环境舒适，符合中国可持续发续发 展的基本国策，因而受到了各级级政府、工程界 与房地产业产业 的高度重视视。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 绿绿色建筑是人类类的建筑物第四阶阶段，其主要 特征：大量利用可再生能源和未利用能源，强 调调能源节约节约 和建筑材料资资源的循环环使用，尽 量减少建筑过过程中对对自然生态环态环 境的损损害。 n 第一阶阶段 遮风风避雨建筑 n 第二阶阶段 舒适建筑（1700年-1970年） n 第三阶阶段 健康建筑（1970年-至今 ） n 第四阶阶段 绿绿色建筑：建设设不仅仅是为为了自身的 需要，更要为为人类类的后代留下生存的环环境与 资资源、历历史文化遗产遗产 。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 绿绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护护 环环境、节约资节约资 源（节节能、节节水、节节地、节节材） 和减少污污染，为为人们们提供健康、适用和高效地 使用的空间间。 n 绿绿色建筑将环环保技术术、节节能技术术、信息技术术、 控制技术术渗透入人们们的生活与工作，用最新的 理念，最先进进的技术术去解决生态节态节 能与居住舒 适度问题问题 。使建筑物与自然环环境共同构成和谐谐 的有机系统统。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 我国采用限制性政策与鼓励性政策并举举的方 式推动绿动绿 色建筑发发展。对对达不到节节能设计标设计标 准的建筑采取禁止投入使用等强制性措施；对对 节节能达标标或应应用可再生能源的建筑，采取减 免税收费费用、贴贴息贷贷款、财财政补贴进补贴进 行鼓励 。 n 经济经济 政策实实施的重点领领域是新建绿绿色建筑 、既有建筑的建筑节节能改造、可再生能源的 规规模化应应用等。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 综综上所述，中国近年来在绿绿色 建筑领领域所做的这这些工作，反映 了政府、工程界和房产业产业 的建设设 行为为正从生态态意识识走向生态态尽责责 ，这这是中国可持续发续发 展的重大转转 折点。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 在绿绿色建筑的工程建设过设过 程中每一专业专业 都是绿绿色建筑建设链设链 的一部分，任何阶阶段都在绿绿色建筑的生命周期之中。n 为为能有效实实施，绿绿色建筑的生命期必须须具有一个协协同支撑的模式。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会绿绿绿绿色建筑工程色建筑工程实实实实践中的践中的问题问题问题问题绿绿色建筑因符合中国政府可持续发续发 展的国策与 世界节节能环环保主流，得到了快速发发展，无论论是 工程界还还是房地产业产业 都已经经把绿绿色建筑的建设设 作为为主要的工作内容。但是作为为新技术术集成的 产产物，绿绿色建筑在中国还还是处处于初级阶级阶 段，就 如20年前的智能建筑，人们们在以高涨涨的热热情、 前卫卫的理念去构造心中的理想物时时，往往缺失 了科学严谨严谨 。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n缺乏生命期成本评评价现现代社会的人工设设施必须进须进 行生命期成本评评价。建设设投资资+生命期内维维持功能的费费用=生命期的成本绿绿色建筑所设节设节 能环环保设备设备 及可再生能源设设施 的建设设成本是很大的，大多设备设备 的寿命远远低于 建筑物的寿命，而且运行维护维护 的费费用不菲。然而这这些投入之后，是否获获得了预预期的收益？ 设设施节节能/产产能的成本究竟是多少？设设施运行的 环环境代价?住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n重形式与理念，轻实轻实 效与长长效一些绿绿色建筑的实验实验 性项项目，强化了绿绿色理 念，把各种绿绿色建材、绿绿色设计设计 方法、节节能 技术术、节节能设备设备 等组组合在一幢孤立的建筑物 中， 虽虽然获获得各类绿类绿 色建筑示范工程的称号 ，但却没有完整的测试测试 数据与运行数据，不能 提供建设设与运行的成本资资料。示范工程或零能 耗建筑，多以设计设计 的理想值值表示效能，而太阳 能光伏发电发电 系统统提供的能量、太阳能制冷系统统 的出力，地源热泵热泵 的供能热热量；建筑物内的舒 适度等等，或为为数据不全，或是羞于启齿齿。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 绿绿色建筑工程为为了保障其建设设目标标在运行 中的实现实现 ，必须须建立监监控系统统，通过实时过实时 运 行的数据来分析建筑物的节节能与环环境保护护的 效能及缺陷。这这一监测监测 不是对绿对绿 色建材与节节 能设设施的性能测试测试 ，而是从工程整体验证绿验证绿 色建筑的实际实际 效益。 n n 运营营管理是绿绿色建筑评评价的关键键，必须须用 真实实的数据说话说话 ! 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会二、现代物业设施管理概述二、现代物业设施管理概述n 物业设业设 施管理FM （Facility Management） n 建筑物的使用寿命在60-70年左右， 而设设施设备设备 的寿命则则在6-25年不等。 建筑物一经经投入使用，就需要良好的 经营经营 管理和维护维护 管理。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n国际际物业设业设 施管理协协会IFMA (International Facility Management Association）FM定义义：“以保持业务业务 空间间高品质质的 生活和提高投资资效益为为目的，以最新的 技术对术对 人类类有效的生活环环境进进行规规划、 整备备和维护维护 管理的工作”。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会FMFM目标三大要素目标三大要素 n质质量目标标 n财务财务 目标标 n供给给目标标 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会绿绿色建筑物采用现现代的通信技术术、计计 算机技术术及控制技术术，提高建筑物的自 动动化与信息化水平，能为为用户户提供大量 的生活服务务与信息服务务，提供更好的服 务质务质 量与服务务效率，并且为为物业设业设 施管 理提供了先进进的技术术手段去实现实现 FM 的 工作目标标。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期 不同维护水平的可靠性曲线住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会三、绿色建筑运营管理特点三、绿色建筑运营管理特点n 如何体现绿现绿 色建筑的建设设目标标得到实现实现 ?n 如何保证绿证绿 色建筑的技术术措施运行正常?n 如何使绿绿色建筑的环环境效益、经济经济 效益与社会效益得到长长期的实现实现 ？n 必须须有良好的运营营管理！这这也是绿绿色建筑评评价标标准设设立“运营营管理”章的意义义。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 普通建筑物的运营营管理是指建筑使用期的物业业服 务务，常规为给规为给 排水、燃气、电电力、电讯电讯 、保安、 绿绿化、保洁洁、停车车、消防与电电梯等的管理以及公 用设设施设备设备 的日常维护维护 等。 n 绿绿色建筑运营营管理则则在传统传统 物业业服务务的基础础上 进进行提升，要求坚坚持“以人为为本”和可持续发续发 展 的理念，从建筑全寿命期出发发，通过过有效应应用适 宜的高新技术术，实现节实现节 地、节节能、节节水、节节材与 保护环护环 境的目标标。住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n 为实现绿为实现绿 色建筑的建设设目标标，工程实实施与 运行管理涉及大量的技术术与政策问题问题 。 n 建筑设备设备 、资资源利用、管理信息、生态态等 领领域，有大量需要解决的智能控制与信息 管理的课题课题 。如果不能有效地实现实现 各类设类设 备备系统统的智能控制，不能完备备地进进行建筑 物建设设、运行与更新过过程的信息管理，绿绿 色建筑的主要目标标是不可能达到。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会类 别内 容 区域规划 城镇体系规划、城市总体规划、近期建设规划 、控制性详规 建筑设计 自然采光、自然通风、室内设计、结构设计 建筑材料 墙体保温材料、门窗、墙面、涂料、结构、隔 墙材料、遮阳百叶窗 建筑设备 照明节能控制、空调节能控制、节水型给水设 备，变频调速应用，热能回收 能源系统 太阳能/风能/地热利用、热电联产、区城供冷 热、吸收式制冷、冰蓄冷、燃料电池 资源利用 雨污水再生回收、生活垃圾再生利用（沼气等 ）、建筑垃圾再生利用 管理信息 环境监测、生态监测、能源与资源综合管理信 息、社区信息共享、建筑智能化系统、社区通 信网络系统 生态绿化设计、生态系统设计、环境设计 技术标准 建筑节能标准、绿色建材技术标准、绿色建筑 评估标准、节能与环保设备技术标准 政策法规 建筑节能标准的执行条例，供电、供水、供热 、污水处理等市政公用事业体制改革，新能源 与可再生能源推广应用奖励制度住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n信息 绿绿色建筑工程需要广泛采集环环境 （大气、水体、气象等）、生态态（植物、动动 物等）、建筑物（结结构、地基、建材等）、 设备设备 （能源、空调调、水处处理、供电电、固体 废废弃物处处理等）、社会（安全、资讯资讯 、服务务 、管理、行政等）等领领域的信息，为为人类类社 会活动动与生活提供准确可靠的信息，为绿为绿 色 建筑的控制、管理与决策创创造良好的环环境。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n控制 绿绿色能源从太阳能，风风能，地热应热应 用 到区域热电热电 冷三联联供系统统等的控制；利用峰谷电电价差的冰蓄冷系统统的控制；采用最优优控制技术术充分利用自然能量来采光、通风风 （照明控制与室内环环境）控制，实现实现 低能耗建筑 ，辅辅以可再生能源则则成为为零能耗建筑；随环环境温湿度、照度而自动调节动调节 的智能呼吸墙墙；应应用变频调变频调 速技术对泵类设备术对泵类设备 的最佳能量控制；自动动收集雨水、处处理污废污废 水，提供循环环使用的水 处处理设备设备 控制系统统；住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n管理 绿绿色建筑的管理涉及环环境、生态态、能 源、资资源、经济经济 、建筑物、设备设备 、社会、安 全、通信网络络等。由于各子项项相互关联联，有些子项项的目标标甚至 相互矛盾，因此管理不能仅仅着眼于单单一子项项， 而要信息共享充分协调协调 相互关系，于是绿绿色建 筑的集成信息管理系统应统应 运而生，在一个统统一 的平台上，实现绿实现绿 色目标标的综综合管理。 n决策 绿绿色建筑的生命周期中，其建设设、运行 管理与更新改造有大量的事物需要决策，并付 诸执诸执 行。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会n多学科交叉，多技术结合 绿绿色建筑的 监监控管理对对象分属土木工程、环环境工程、生态态 工程、能源工程、信息工程、化学工程、设备设备 工程。在一个子系统统中，往往需要采用多种技 术术手段来实现实现 目标标。如模仿“人体表皮组织组织 呼吸系统统神经经系统统