本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。青岛品牌开发商战略模式分析2008.06.182006年青岛岛本地房 地产产前九强名单单 N O. 1青岛海信房地产 股份有限公司 N O. 2青岛天泰房地产 开发股份有限公 司 N O. 3青岛百通城市建 设集团股份有限 公司 N O. 4青岛海尔房地产 开发投资有限公 司 N O. 5青岛建设集团 公司N O. 6青岛中房集团股 份有限公司N O. 7青岛银盛泰房地 产有限公司N O. 8青岛隆海集团有 限公司N O. 9青岛伟东 置业 有限公司本土发展商概述本土发展商概述2008年，本地发展商扎堆上市.05年以前，青岛本地开发商为市场主力军，凭借占据强势的资源优势，打造多项高端楼盘；多年发展，本土开发商品牌影响力逐步建立，如：海信、海尔、天泰、百通等。2008年，百通有望上中小板“公司正在研究向环渤海区域发展，从公司 的经营情况、团队水平和土地储备等看，公司已 经基本具备了上市条件”，百通集团总经理方立 才说，公司积极进行上市准备，考虑到公司主要 立足于国内市场经营，国内市场融资情况比较好 等因素，在与专业机构沟通后决定在国内市场上 市。 2008年，天泰要做“正规军” “天泰近期目标就是坚定不移地走上市之路 ”！2008年1月，天泰集团执行总裁安玉田如是 说。天泰集团2008年企业新的口号是：低成本 、高绩效、重激励。安玉田在谈到这个口号时说 ，天泰集团近期的目标就是上市，上市是正规公 众公司的一个形象。在房地产行业中，天泰的企 业品牌一向比较好，好的房地产企业能够带动房 地产行业走在正面的道路上。海信地产海信地产本地典型发展商本地典型发展商n海信在山东省项目普遍集中在青岛周边沿海区域，具有强势景观资源；n目前海信地产在青岛乃至山东都具有一定的品牌影响力。海信地产海信地产市中心豪宅区市中心豪宅区传统老市区传统老市区浮山新区浮山新区n青岛项目基本集中于市中心豪宅区域，土地的地段优势明显；n随着市区土地资源的稀缺，海信地产逐步向周边郊区发展。海信地产海信地产 海信近几年在青岛的土地储备基本以市南市北等市区优质地块为主; 在山东省其他城市的项目拓展中,土地基本选择在较有发展前景的新区。 我们可以看到，目前海信的土地储备开始中青岛郊县和外地项目占的比重超过一半 ，“省域化”发展趋势明显。土地储备丰富地产储备，优势资源丰富海信地产海信地产海信集团土地储备超过3000亩，可销售建筑面积接近270万平方米。包含海信接手鲁能青岛项目,土地储备增加的1100亩竞争模式：“品牌+资源优势+潮流产品”海信地产海信地产青岛海尔房地产开发投资有限公司 本地典型发展商本地典型发展商企业核心特点总结土地维度：土地储备相对谨慎、单个项目规模较大资本维度：集团上市公司的资金支持产品维度：打造精装修产品，注重售后服务营销维度：品牌优势嫁接、注重营销企业运营维度：探索专业化、进入全国化战略布局住宅精装修产业化探索者住宅精装修产业化探索者“ “像做海尔冰箱一样做房地产像做海尔冰箱一样做房地产” ”：精品战略、跨地域战略：精品战略、跨地域战略企业发展模式总结海尔地产海尔地产所在地土地储备开发区前湾港路600,000m2市北区延吉路89号30,100 m2李沧区君峰路66号27,171 m2合计657,271m2海尔海尔桐安雅居桐安雅居 海尔海尔东城国际东城国际 市区土地为主市区土地为主青岛市已有土地储备约65万外地土地储备情况 重庆海尔工业园项目为占地1400亩的工业地产项目 根据我们访谈海尔近期也有赴上海拿地的意向l目前海尔本地的土地储备量较少，主要集中在青岛市区；l外地土地储备以工业园项目开展。海尔地产海尔地产竞争力架构海尔集团海尔集团资金实力资金实力& & 品牌价值品牌价值集成家装经验优势集成家装经验优势海尔集团涉足家居集成装修产业多年与大连万 达、奥园集团等多家开发商业合作承包精装修 工程四十余个 青岛海尔家居集成公司青岛海尔家居集成公司 海尔地产海尔地产美国JY建筑规划设计事务所 奥地利AFC建筑师事务所 香港ACLA景观设计有限公司国际设计团队国际设计团队中海物业顾问中海物业顾问韩国销售代理韩国销售代理海尔地产海尔地产核心产品力：核心产品力：精装修精装修+ +精致户型精致户型+ +软件软件户型精致户型精致采用了紧凑、精致、实用的户型精装修精装修家居集成概念、精装修和保修售后服务物业管理服务物业管理服务聘请中海物业作为顾问、提高物业管理服务质量海尔地产项目特点规模大规模大单个项目规模较大，如海尔.东城国际50万平方米、望山居30万平方米产品类型丰富产品类型丰富多层、小高层、高层混合社区海尔地产产品特点l海尔地产初入行业，许多理念尚未成熟。营销和产品初级模仿痕迹较重。l海尔地产主打软服务，以产品配套为升级核心，打造优势竞争力。海尔地产海尔地产竞争模式：“规模+产品力+服务”海尔地产海尔地产2005年至今，异地品 牌发展商加速了入驻青岛的 脚步异地品牌发展商异地品牌发展商l1995年，和记黄埔进入青岛发展太平洋中心、熟悉青岛本地高端市场l2005年，顺驰来到青岛，开发顺驰蓝水假期 l2005年，绿城来到青岛，开发绿城理想之城 l2006年，万科来到青岛，成立青岛万科银盛泰房地产开发有限公司，开发城阳魅力之城l2006年，宝龙集团（青岛）置业发展有限公司成立，开发青岛宝龙城市广场l2006年，卓越集团投资组建卓越置业集团（青岛）有限公司，开发卓越蔚蓝群岛l2006年，华远地产来到青岛，开发华远天屿l2006年，浙江金龙集团来到青岛，成立鲁岳置业有限公司，开发鲁岳梦境江南l2007年，以总价8.68亿元拍得银川西路地块，中海地产高调进驻l2007年，中粮地产与北京中融世纪投资顾问有限公司合作共同收购青岛天逸海湾置业有限公司，曲线入青l2008年，富力地产欲低调入青，看好十梅庵地块异地品牌发展商异地品牌发展商异地品牌发展商入青历程：中海地产中海地产异地典型发展商异地典型发展商中海简介：中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身 中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元， 企业类型中外合资。“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港 ，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质 的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民 众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。n中海地产青岛公司于2007年6月7日成立，是中海地产集团在内地开 设的第17家子公司； n中海地产青岛公司的成立，标志着中海地产正式进入青岛市场，实 现中海地产在环渤海湾区域的重要战略布局。 中海地产中海地产2007年5月30日，位于银川路七号的地块被中海地产集团有限公司获得。该地块为占地面积为5.8万平方米的青岛市银川西路项目（-A-2006-67号），总建 筑面积约25.3万平米。该项目位于市南区银川西路7号，距离市中心市委市政府、五四 广场以及2008奥运会帆船场地距离均约在4.5公里左右，区位优势明显。中海地产高调入青拿地2007年7月20日，中海成功获得青岛胶南市海王路项目。该项目为占地面积为8.58万平米的（南土告字【2007】第3号），总建筑面积约23.5 万平米。该项目位于胶南市东部新区，项目各项配套完善，周边自然环境优良，交通便利 ，随着青岛海底隧道和跨海大桥的动工给西海岸特别是黄岛以及胶南的发展带来机遇，项 目发展前景较好。2007年9月5日，中海成功竞得占地面积为4.3万平米的市北区西吴家村项目。该项目为占地面积为4.3万平米的市北区西吴家村项目 （I-B-2005-50号），总建筑面 积19.4万平米。该项目位于市北区规划中央商务区钻石地段，区位非常优越，周边各项目 配套完善，交通便利，拟规划为集住宅、写字楼、商业、公寓为一体的大型综合物业。中海地产中海地产n高价拿地向来是中海开发模式的鲜明特征； 竞争模式：“品牌+产品力+物业服务”中海地产中海地产绿城集团绿城集团异地典型发展商异地典型发展商绿城简介：绿城房地产集团有限公司，具有国家一级开发资质，专注开发系列城市优质房产品，公司 总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业 绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。 绿城的核心价值观：细节和人文绿城的核心价值观：细节和人文绿城集团绿城集团绿城理想之城开发模式：“ 合作参与旧城改造”l利用当地发展商百通集团的政府优势，联合李沧区政府，在建立郊区大盘。l拥有丰富的高档住宅开发经验及稳定的专业合作资源，具有打造精品的能力l善于利用土地规模打造居住环境，“三硬一软”核心产品力提升区域价值l善于处理产品和价格的关系，通过和客户分享物业价值的升值来树立客户忠诚度绿城集团绿城集团绿城集团绿城集团竞争模式：“规模+园林+建筑细节”和记黄埔地产（青岛）有限公司和记黄埔地产（青岛）有限公司 异地典型发展商异地典型发展商公司性质质和记黄埔在青岛的子公司主营业务营业务房地产开发投资、物业管理等产产品类类型公寓、商业、购物、娱乐设 施以及高层海景住宅开发规发规 模太平洋中心及小港湾项目，总建筑面积约164万平米发发展区域香港地产商、全球发展核心开发发理念提升生活品质项项目名称太平洋中心 小港湾项目 总总建筑面积积61.6万平方米 超过100万平米 物业类别业类别公寓 商业、购物、娱乐设 施以及高层海景住宅 建筑类别类别高层高层物业业地址市南区东海路35号 市北区，三面临海 企业概述项目概述和记黄埔和记黄埔强大的资本实力、丰富的高档物业开发经验青岛市政府关系良好（参与青岛港、黄海橡胶重组竞标 活动）95年进入青岛发 展太平洋中心、熟悉青岛本地高端市场结合集团在港口、物流、地产上多元化的优势 ，提升整个区域的土地价值右图：青岛太平洋中心左图：香港维多利亚港（小港湾定位企业特点和记黄埔和记黄埔宝龙集团宝龙集团( (青岛青岛) )置业发展有限公司置业发展有限公司 异地典型发展商异地典型发展商公司性质质澳门宝龙集团在青岛的子公司 企业业文化诚信、恭谦、创新、敬业 主营业务营业务房地产开发投资、物业管理等综合项目发发展区域青岛、厦门、河南、太仓产产品类类型集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体 开发规发规 模宝龙城市广场，总建筑面积超过70万平方米 核心开发发理念创新无止境 居高声自远 项项目名称宝龙城市广场启动时间动时间2006年7月总总建筑面积积约75万平米 物业类别业类别融合五星级酒店、娱乐休闲、高档居住、商业贸易、文化交流等 建筑类别类别大型城市商业、住宅综合体物业业地址城阳区崇阳路以南、文阳路以北、长城路西、江城路东 企业概述项目概述宝龙集团宝龙集团澳门资 本背景、资金实力雄厚形成了成熟的商业地产开发模式（郑州、福州、无锡等）大规模综合体项目开发、形成自我价值增值和品牌建立善于打造新区商业综 合体项目、国内有众多成功案例宝龙广场沙盘宝龙广场沙盘企业特点宝龙集团宝龙集团青岛卓越房地产开发有限公司青岛卓越房地产开发有限公司异地典型发展商异地典型发展商公司性质质深圳卓越集团青岛子公司主营业务营业务房地产开发投资、物业管理等综合项目发发展区域全国发展产产品类类型普通住宅 花园洋房、多层住宅、小高层住宅、联排别墅 开发规发规 模卓越-蔚蓝群岛，总建筑面积160万平方米 核心开发发理念创造卓越生活 项项目名称卓越蔚蓝群岛 启动时间动时间2007年3月 总总建筑面 积积160.09万平方米物业类别业类别普通住宅 花园洋房、多层住宅、小高层住宅、联排别墅 建筑类别类别小高层、排屋、花园洋房等 装修状况毛坯 物业业地址城阳区双元路以西，白沙河以北，墨水河以南 价格企业概述项目概述卓越集团卓越集团深圳地产新锐、企业处 于高速成长阶 段复合型地产开发