国家税务总局所得税管理司何道成提 纲第一部分 背景介绍 第二部分 相关概念 第三部分 正文讲解第一部分国税发31号文的出台背景国税发31号文出台背景加强和规范房地产企业所得税征收管理房地产业企业所得税征管主要问题缺乏开发产品完工标准房地产开发企业不能及时结转成本预售收入不能及时结转为实际收入不能依法申报缴纳企业所得税。伪造或高估成本多列预提费用混淆成本对象界限国税发31号文的出台背景利用关联关系转移利润企业之间相互利用共同偷逃税款税收征管难度大税收制度不完善地方政府干预过多第二部分房地产及其相关的概念房地产及其相关的概念房地产房地产是房产和地产的简称。 地产土地是有特定四至范围的陆地表面，对特定地块 的权利即称为地产。 房产房屋是建立在特定地块上的形成固定活动 空间的建筑物，房屋所有权或其他权益被 称为房产 。房地产及其相关的概念房屋与土地的关系从实物形态上看，两者总是联在一起的。从权属关系上看，房屋所有权的合法性 是建立在土地使用权的合法性基础这上。从价格构成上看，不论买卖或租赁房屋 ，房价房租都包含着地价地租。从处分上看，房屋与土地必须一体处分 。房地产及其相关的概念 房地产与不动产房地产与不动产密切关联，房地产是狭义的 不动产土地因具有不可移动性和固定性特征，被称为 不动产；因土地不可动，附着于土地上的东西因 此也变得不可移动，也称为不动产。比如树木、 庄稼和房屋、建筑物。从价格构成上看，不论买卖或租赁房屋，房价 房租都包含着地价地租。从处分上看，房屋与土地必须一体处分。房地产及其相关的概念 物业物业一词来源于香港、东南亚， 是作为房地产或不动产的同义语而使用的。80年代中期传入我国，目前已被商界甚至立法中广泛使用。房地产及其相关的概念 房地产开发业务分类土地的开发 是指对土地进行平整、建筑物拆除 、地下管线铺设和道路等基础设施的 建设。从广义讲，包括新城区的土地 开发和老城区的土地再开发。 房地产及其相关的概念 房地产开发业务分类房屋的开发与经营房屋的开发是指城市的各种房屋的 的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产 开发到售后服务的全过程。从狭义上 讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押 。房地产及其相关的概念 房地产开发企业的经营特点开发经营的计划性开发产品的商品化开发经营业务的复杂性和建设的多样性开发的周期长、资金大开发经营的风险较大第三部分正文讲解一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理第三部分 正文讲解 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入（二）预计计税毛利率和毛利额（三）期间费用、营业税金及附加（四）计税成本结算的时点一、未完工开发产品的税务处理（五）预征和实际征收（六）经济适用房计税毛利率不得低于3%必须符合建住房200477号文的规定一、未完工开发产品的税务处理（七）非经济适用房省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊 区，不得低于20；地及地级市城区和郊区，不得低于15；其他地区，不得低于10二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品（成本对象）完工标准竣工证明已报房地产管理部门备案开始投入使用取得初始产权证明二、完工开发产品的税务处理（二）完工开发产品的税务处理预售收入确认为实际销售收入结转计税成本计算实际毛利额差异调整注意差异调整时点、口径、方法二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理开发企业报告开发产品完工情况开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告其他相关资料税务机关核定计税成本权和税收处罚权二、完工开发产品的税务处理（四）销售收入范围销售开发产品取得的全部价款现金 现金等价物 其他经济利益代收款项以出具发票单位为标准进行判断二、完工开发产品的税务处理（五）销售收入确认原则 销售方式一次性全额收款分期收款银行按揭委托销售先出租再出售二、完工开发产品的税务处理采取委托销售方式 手续费 视同买断 超基价分成包销二、完工开发产品的税务处理采取先出租再出售方式 转作固定资产(投资性房地产)视同销售租赁期间取得的价款按租金确认收入出售时按固定资产清理确认收入准予计提折旧二、完工开发产品的税务处理投资性房地产定义:是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼而有之而持有的房地产下列房地产属于投资性房地产已出租的土地使用权持有并准备增值后转让土地使用权已出租的建筑物二、完工开发产品的税务处理 不转作固定资产（非投资性房地产）无需视同销售租赁期间取得的价款按租金确认收入出售时按开发产品确认收入的实现不准计提折旧二、完工开发产品的税务处理 非投资性房地产自用房地产，即为生产商品、提供劳 务或者经营管理而持有的房地产作为存货的房地产二、完工开发产品的税务处理转换后的会计处理非投资性房地产转为投资性房地产 时，应按转换当日的市场公允价计价， 其中转换当日的公允价小于原帐面价值 的，其差额计入当期损益；反之，即或 转换当日的公允价大于原帐面价值的， 其差额则计入所有者权益。二、完工开发产品的税务处理转换后的税务处理-非房地产企业： 损失不得在税前扣除当收益不计入应税所得时，计税成本不 得调整；当收益计入应税所得时，计税 成本可以调整 二、完工开发产品的税务处理转换后的税务处理-房地产企业： 以是否转为固定资产作为标准进行判断 ，开发产品一旦转为固定资产，在会计 上很可能被确认为投资性房地产，但无 论是否被确认为投资性房地产，均应视 同销售并进行相关税务处理。三、开发产品预租收入的确认预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理 房地产初始登记、取得产权证前出租预租租金（价款）确认收入时点：自开发产 品交付承租人使用之日起，按租金确认收 入的实现。四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义（二）分配开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义开发企业以本企业为主体联合其他企业 、单位、个人合作或合资开发房地产项目 ，且该项目未成立独立法人公司的，为 合作建造开发产品。四、合作建造开发产品的税务处理（二）分配开发产品的税务处理收入确认的时点：首次分配开发产品时收入确认的范围：应分开发产品两种处理方法已结算计税成本：计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额未结算计税成本：投资额转作预售收入四、合作建造开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润投资方取得利润视同取得股息、红利开发企业接受的投资额不负担成本费用五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税 务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处 理五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理收入确认的时点：首次取得开发产品时收入确认的范围：应取得的开发产品经济业务分解为两部分转让土地使用权购入开发产品五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理接受方涉及的税务处理收入确认的时点：首次分出开发产品收入确认的范围：应分出的开发产品开发项目成本的确认购入土地使用权价格五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理投出方的税务处理税务处理时点：投资交易发生时税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理接受方的税务处理税务处理时点：投资交易发生时税务处理原则：按投资交易额计算土地使 用权的成本，计入开发产品的成本（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法六、开发产品视同销售行为税务处理（一）视同销售的范围 具体项目 视同销售确认时点开发产品所有权或使用权转移时实际取得利益权利时六、开发产品视同销售行为税务处理六、开发产品视同销售行为税务处理（二）视同销售收入的确认方法本企业近期同类开发产品销售价格参照当地同类开发产品市场公允价值按开发产品的成本利润率成本利润率不得低于15%(含15%)具体比例由主管税务机关确定七、代建工程和提供劳务的税务处理（一）收入确认原则（二）完工百分比法（三）相关收入七、代建工程和提供劳务税务处理（一）收入确认原则代建工程和提供劳务不超过12个月的， 可按合同约定的价款结算日或在合同完工 之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工 百分比法按季确认收入的实现。七、代建工程和提供劳务税务处理（二）完工百分比法 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用完工进度的确定累计实际发生的合同成本占合同预计总成本比例已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例测量已完成合同工作量七、代建工程和提供劳务税务处理（三）相关收入开发企业在代建工程、提供劳务过程中 节省的材料、下脚料、报废工程或产品的 残料等，如按合同规定留归开发企业所有 的，应于实际取得时按市场公平成交价确 认收入的实现八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除的原则（二）成本费用扣除的主要项目八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除原则权责发生制原则合理性原则配比原则真实性原则合法性原则及时性原则八、开发产品成本、费用的扣除（二）成本费用扣除的主要项目31号文共例举14项 八、开发产品成本、费用的扣除第1项：已销开发产品的计税成本已实现可售面积可售面积单位工程成本可售面积 建设部有关规定单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本总可售面积 八、开发产品成本、费用的扣除第2项：计入开发产品成本中的费用项目前期工程费基础设施建设费公共配套设施费土地征用及拆迁费建筑安装工程费开发间接费用八、开发产品成本、费用的扣除属于成本对象完工前发生的费用直接成本直接计入能分清成本对象的间接成本直接计入不能分清成本对象的间接成本、共同成本按 权责发生的原则配比计入配比原则：按成本对象占地面积、工程概 算、可售面积、建筑面积八、开发产品成本、费用的扣除属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次已销开发产品：当期扣除已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象八、开发产品成本、费用的扣除第3项：应付费用凭合法凭证计算扣除外部凭证：发票、合同、司法部门的判决内部凭证：自制凭证预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣 除八、开发产品成本、费用的问题第4项：维修费用日常零星的维护、保养、修理等费用零星的标准暂参照国税发200084号文第三十一的规 定执行八、开发产品成本、费用的扣除第5项：共用部位、共用设施设备维修基金已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣 除代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得 扣除 八、开发产品成本、费用的扣除第6项：会所等配套设施建造费用按公共配套设施处理非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位按建造固定资产处理按建造开发产品处理八、开发产品成本、费用的扣除第7项：邮电通讯、学校、医疗设施出售的，按销售开发产品处理出租的，按固定资产处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套 设施进行处理有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿 的，直接抵扣建设成本八、开发产品成本、费用的扣除第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修