阳江国际大酒店地块研究及策划报告,致广东中鼎集团有限公司,阳江国际大酒店地块研究及策划报告,致广东中鼎集团有限公司,原有酒店应如何处置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？,本项目商业有多大的市场空间？如何提升本项目的商业业态？,通过商业、酒店和住宅物业的策划，实现项目的价值最大化。,数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部,汇报思路,项目概况,项目背景项目分析,阳江国际大酒店概况,阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米。,项目背景国际大酒店的历史背景,阳江国际大酒店的客房结构及房价,阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表：,项目背景国际大酒店的历史背景,阳江国际大酒店的历史经营情况,酒店开业初期（19982000年），全年营业收入在5000万元以上。自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至2005年，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。酒店在20042006年，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示。,项目背景国际大酒店的历史背景,阳江国际大酒店的历史经营情况,阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析：酒店为国企中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快。,项目背景国际大酒店的历史背景,项目区位环境分析,项目位于城东鸳鸯湖北面，湖景资源丰富。鸳鸯湖公园现建成景区面积16.7万平方米，绿化面积10.8万平方米，有鸳鸯湖、南国风筝场、风筝博览馆、海鸥观礼台和广场雕塑“放飞之梦”等景点。 鸳鸯湖水面积为47公顷，是市区最大人工湖。鸳鸯湖湖水清澈，花繁叶茂。 南国风筝场1991年建成，占地12万平方米，是市民和游客休闲、娱乐的好地方。,项目分析项目区位,项目所在区域与其他区域相比较,城南,城北,中心城区,城西,项目地块,城东,政府大力发展的新区之一，目前尚未正式启动 市民意象：城乡结合部 基础设施缺乏 居住用地已基本批让完毕,市政府所在地，山水景观资源优势明显 市民意象：区域档次较高 交通便捷，市政配套完善,区域发展尚未成熟。 市民意象：城市边缘区，环境一般 交通便捷，生活配套不完善,政府大力发展的新区，目前尚处于启动阶段，预计需要510年才能初具规模 市民意象：农村地区，景观环境较好 基础设施缺乏，后续土地供应量多,城市旧中心区域，发展成熟，生活便利 市民意向：交通、环境杂乱 自然景观资源缺乏，后续开发用地少,项目分析项目区位,城东区域发展潜力最强，本项目拥有较好发展机遇,从以上各方面进行综合评价，城东片区是阳江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。,5非常好 4好 3较好 2一般 1差,项目分析区位评价,地块现状及特点,项目地块呈偏长方形状，地势为北高南低，北面和西面各有一个小山坡。项目东面为阳江山庄，南面为鸳鸯湖，西面为自建房，北面为荒芜空地。其中，阳江山庄的双车道入口路沿鸳鸯湖边经由本地块穿过。地块南面的湖岸线长约300米。项目目前尚未拆迁，主要有酒店主体和副楼，员工宿舍和欢乐谷。欢乐谷已经停止经营，目前有些烧烤档和风味小吃尚在经营。酒店门口广场约1000平方米，土地资源比较浪费。,北面小山坡,欢乐谷，西面小山坡,员工宿舍,国际大酒店,鸳鸯湖,项目分析基地现状,基地现状,项目分析基地现状,地块景观价值分析,项目分析地块景观价值,一级最优区,二级景观区,三级景观区,为便于地块价值和功能布局分析，按现状将地块编成大小不同的4小幅，并编号为1-4。景观价值最高的区域主要集中在临近湖面的地块，如左图的1号地块；其次是临湖，但湖景视野较差一点的二级景观区，如2号地块；另外3号地块虽然不近湖，但是处于一个小山坡上，湖景视野较好；不近湖，景观视野相对较差的主要是东北角的4号地块。由上分析，可见1、3号地块较为适宜建设低层的独立别墅和联排别墅，2号地块由于其交通的便利性、可视性及部分湖景，适宜建设酒店。4号地块较适宜建成高层洋房，充分利用湖景景观。,1,2,3,4,鸳鸯湖,区域交通发展对项目的影响,项目距离阳东县汽车站约5分钟车程，可直达广州、深圳、香港、粤西等城市，城际交通比较便利。项目距离城市交通主干道东风三路约400米，交通较为便利。目前项目尚无公交车经过本项目，与市区的主要交通联系是沿湖路，如右图所示。地块西面临双车道道路，临街面长约250米。目前地块内沿鸳鸯湖边专设有一条双向车道供阳江山庄使用。这条道路占用本项目的最佳湖景资源，建议改设道路供阳江山庄使用。,项目分析交通,区域配套发展对项目的影响,项目周边为市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的客户基础。市政配套：项目周边为鸳鸯湖公园和南国风筝广场，区域档次较高，容易塑造高档形象。商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但区域内东风路与漠江路交界附近有较大型的中源购物广场和超市。 教育医疗配套：项目北面有星鹏中英文学校，教育资源较为丰富；但医疗配套较为缺乏。因此，建议本项目于西面临街配备少量商业，布局一些美容美发、小型超市、风味饮食等商业业态，以满足本项目居民的日常生活。,项目分析周边配套,地块面临的不利开发条件,项目的湖景景观正对着正西向：影响本项目的朝向设计。阳江市民大部分认同坐北朝南的户型方向，正西朝向面临太阳直射，影响居家生活。阳江山庄入口路沿湖边贯穿本项目：影响本项目充分利用湖景资源。酒店门口广场过大：浪费土地资源。酒店本身的设计及装修过于落后：酒店装修陈旧。酒店客房设计落后。宴会厅仅有一个主入口，卫生间太少。,项目分析不利因素及规避,规避不利因素，实现项目价值最大化,项目正西方向为鸳鸯湖。设计西南朝向的户型，既可以充分利用湖景资源，也符合大部分阳江市民的居住习惯。阳江山庄入口路将该道路纳入1号地块进行统一规划，营造浪漫、尊贵的滨湖亲水生活，以提升该地块的价值。建议在本项目的中间或者北面另建道路供阳江山庄业主出入。酒店酒店门口广场过大，酒店的装修和设计落后，建议将现有酒店拆除，在湖景资源和交通便利具佳的2号地块重建高星级酒店。,项目分析不利因素及规避,社会经济环境分析,阳江概况宏观总体经济大交通规划产业发展人口增长购买能力,阳江概况,阳江是中国剪刀之都，中国优秀旅游城市，也是风筝之乡。阳江市于1988年经国务院批准设立，为地级市建制，辖江城区、阳春市（县级市）、阳东县、阳西县、海陵岛经济开发试验区、阳江高新技术产业开发区和岗侨管理区。阳江市地处广东省西南沿海，紧邻珠三角，毗邻港澳，扼粤西要冲，水陆交通便利。陆路距广州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里。水路距香港143海里，距澳门129海里。海岸线长341.5公里。,宏观经济分析,阳江宏观经济快速增长,2003-2006年期间，生产总值年均递增13.35，经济发展保持平稳快速增长。2006年阳江GDP突破300亿，同比增长14。经济发展的主要推动因素：2006年三产比例为24.4：39.6：36，主要是因为电力能源和临港工业推动第二产业快速发展。低成本优势：土地、人工、运输、税费等成本相对来说较低，吸引全省特别是珠三角地区的产业转移。大交通的形成：广湛高速公路、西部沿海高速、325国道、三茂铁路和阳江港至云浮高速公路等交通的先后建成好投入使用。,阳江市近年GDP增长情况,宏观经济分析,阳江宏观经济整体水平较低,从2006年广东省各城市GDP排名、增长率、人均GDP表可见，阳江宏观经济整体处于较低的水平，在全省21市中，GDP排名第16位。2006年，GDP增速为14.0%，位居全省第15位。2006年固定资产投资占GDP的比重为29.3%，未达到广东省平均水平。,2006年各市GDP增速,资料来源：相关各市统计公报,2006年各市固定资产投资占GDP的比重,宏观经济分析,附：2006年广东省各城市GDP排名、增长率、人均GDP,宏观经济分析,大交通规划推动经济发展,大交通系统日臻完善：阳江港、广湛高速、开阳高速、阳云高速、沿海高速等相继建成使用，三茂铁路阳春段全线开通营运、 325国道一级公路改造完成。交通发展促进城市经济区域发展：交通系统完善加速阳江与周边地区产业的融合，完善自身产业体系，提高区域经济发展水平，从而提升居民购买力，刺激房地产消费。,宏观经济分析,产业发展推动经济发展,阳江是广东省电力能源基地 六大能源项目：阳江核电站、阳江抽水蓄能电站、阳西燃煤电厂、海陵风力发电场、国际粤西能源项目、阳东风电项目 六大能源项目总装机容量超过1880万千瓦，占广东省的45%。仅核电项目完全投产，就能达到年产值 350亿元以上，相当于2006年阳江全市规模以上工业总产值235.3亿元的150%。阳江工业发展落后，规模以上工业增加值占GDP的比重远低于广东省平均水平；规模以上工业增加值绝对量和相对量均在粤西各市中居于末两位，随着产业的发展，极大刺激了阳江经济，对房地产行业的拉动作用将比较大。,2006年各市规模以上工业增加值占GDP的比重（单位：亿元，%）,广东省平均水平41.3%,宏观经济分析,产业发展推动经济发展,阳江市是珠三角产业转移的桥头堡阳江是粤西的交通咽喉，地处珠三角与粤西交界，由于地缘的关系，将优先接受广东发达地区的产业辐射和转移。目前阳江的六大产业转移园为：阳东经济开发区、中山火炬（阳西）产业转移工业园、中山石岐（阳江）产业转移工业园 、东莞长安（阳春）产业转移工业园、佛山禅城（阳东万象）产业转移工业园、广州花都狮岭（江城）产业转移工业园。随着产业的发展，阳江的经济结构将进一步优化，经济的活跃程度将推动房地产市场的发展。,宏观经济分析,人口逐年增长,经济发展带来产业人口，并吸引外出的阳江人回城就业。预计未来五年中心城区产业发展将吸引6.7-9万产业人口。,数据来源：阳江市统计年鉴、阳江市国民经济统计公报、阳江市十一五规划纲要等,宏观经济分析,居民的整体购买能力提升,近年居民的年均储蓄额保持13.18的增长率，2006年城乡居民储蓄额达到214.4亿元。城区在岗职工人均收入快速增长，年均增速为12.8%，2006年达14,731元。城乡居民的储蓄额和在岗职工人均可支配收入的增加，表明居民的整体购买能力提升。同时可支付的房价也将会有一定提升，从而拉升整个房地产市场。,在岗职工人均可支配收入,单位：元,阳江城乡居民储蓄额,资料来源：阳江政府公报,单位：亿元,宏观经济分析,宏观经济总结,虽然阳江经济在广东省的GDP排名较低，但随着大交通的规划建设、珠三角经济圈带动产业的转移发展、大型能源项目的落户，将加快推动阳江经济的发展，带动了人口的激增和人均收入的增长，居民购买能力提升，进而推动了房地产市场的快速发展。,宏观经济总结,商业物业市场研究,阳江商业发展概况阳江商业总体布局典型商业街铺调查分析在售商业项目销售情况阳江商业业态分析典型商业项目个案分析本项目的商业市场空间预测项目商业部分SWOT分析,阳江商业逐渐向第三阶段发展,从商业发展历程来看，阳江商业可以划分为三个阶段。目前，阳江商业逐渐向第三阶段发展：,