建设成都国际田园都市风情街区打造传承历史对接世界的高端商旅平台-成都中房集团文殊坊项目规划纲要Wisdom Consulting 百研咨询 |2010年7月*Page 2百研咨询 | wisdom consulting中房集团成都房地产开发有限公司(以下简称“中房成都”）于2007年 底前制定了（2008-2012）5年发展战略，并于2008年起实施。但不久便 遭遇2008.5.12大地震和2009年全球金融危机风暴，主营业务的发展受 到了较大影响。2009年下半年起，中房成都实施有限责任公司制改造， 并已完成资产评估等工作，重新注册登记为国有独资的有限责任公司。鉴于近年公司经营的内外部环境的变化，公司对原有5年战略规划作适 当调整，制定2010-2014年战略发展规划。本报告是公司管理层基于对近年房地产行业发展趋势和成渝经济区特点 的深入分析，结合公司实际并借鉴国内房地产行业领先企业的发展经验 ，对公司后五年发展的战略定位。说明*Page 3百研咨询 | wisdom consulting目录项目定位运营模式价值分析推进项目建设的关键举措*Page 4百研咨询 | wisdom consulting项目整体定位：展现世界田园都市风采的国际风情社区项目一期川蜀经典文化街区项目二期欧陆时尚风情街区汇萃佛禅文化、川西古建 筑群、民俗、情物汇萃欧陆艺术、法国近代 建筑、时尚消费品牌多元文化 多业配套 多心组团 融合互动文 殊 坊 国 际 风 情 街 区多元 文化多业 配套多心 组团l 佛禅文化l 川蜀文化l 欧陆文化l 商（购物、*、办公）l 住（酒店公寓）l 游（旅游、休闲）l创意（前店后场）l 佛禅文化区l 川西民俗民居休闲区l 中法广场l 欧陆风情区l 时尚精品区l 酒店公寓区l 地铁商城*Page 5百研咨询 | wisdom consulting项目整体定位由来：在市场建设“世界田园都市”战略思想指导下 优化项目定位整体 定位 背景 本项目同时具备形 成国际级高端街区的 二大要素资源要素： 1）是国家级历史文化保护区 2）保护区周围可置换出建设高端街区的 足够空间 在本项目工期旧城 改造实施启动之时，市委市政府提出打造“世界田园都市”的战略构想战略思考l 建设世界田园 都市应该有可向 世界展示成都独 特风采、引人入 胜的标志性国际 街区l 工期建设不应该之时一期的简 单延伸，只有将 其放在建设世界 田园都市的大背 景下，整体规划 ，才能发掘出项 目应有的经济与 社会价值付 诸 行 动中房集团与法国相关设计机构几经研讨，形成了建设”文殊坊国际风情街区“规划纲要*Page 6百研咨询 | wisdom consulting文殊坊国际风情街区功能定位文殊坊国际风情街区城都对接世界的高端平台l 文化艺术交流场所l 官方交流场所（法领馆可迁入）l 政界、企业界人士交流场所l 民间交流场所（法国旅游部长称，街区一旦 建成，将把成都辟为旅游专线， 法航也将与成都连航）时尚型消费经济增长极l 合作方将引入诸多法国名牌商家入驻，使街区成为川内乃至 国内的时尚消费之都l 大量外籍与国内成功人士的入游入住，使精品文化消费与 创意文化消费成为新的时尚中西文化融合的示范区城市产业高级化的抓手l 儒释文化、川蜀文化与欧陆风情欧陆文化同聚街区，既促进 交流，又增进融合l 多业配套、多心组团、中西商业文化的融合将成都的服务业 向现代化高端化提升l 国际风情街区的交流、观光功能将进一步吧成都带向世界， 也给成都带来更多的产业商机*Page 7百研咨询 | wisdom consulting文殊坊国际风情街区的目标客户酒店 公寓会馆 会所川西文化街区欧陆时尚精品区地铁 商城不 同 业 态不 同 消 费 人 群l 法国、欧美、韩、日及川内成功人士l 国内外政界、商界、文化界人士l 外籍人士及国内中产阶层l 外籍人士及国内中产阶层、白领阶层l 大众消费人群街区既有足够大的消费宽容度来聚集人气，又可按业态区隔开个性化消费客，体现街区的“和而不同” 与“和谐共处”的人文精神*Page 8百研咨询 | wisdom consulting文殊坊模式利弊模式 一1、一期物业资产按评估后增值120%的资产价 格作价，在新的项目公司组建中实现了国有 资产增值 2、国际风情街项目整体建成运营后，项目公 司的股权价值将有至少2倍以上的增值，此时 中房在保持相对控股地位下出售部分股权或 争取项目公司上市，将获得更大的增值收益项目公司将承接由债务融资产生较高的业 务费用。 （二期项目投资35亿元，其中动拆迁15亿元 。项目公司自有资金7亿元，尚需融资28亿 元）模式 二中房继续持有一期物业，独立分享一期物业 经营收益与未来的资产增值收益1、一期与二期分别由两个主体经营，不利 于项目整体开发运营 2、仅以二期已拆迁土地与二期开发权作价 入股，中房在项目公司的股权比例不足以占 绝对控制权 3、债务融资比例仍较高模式 三中房出售一期物业以现金入股，可增加二期 建设的资金，降低项目公司债务融资比例1、由于目前一期物业经营状况不理想，很 难以评估增值的价格出售 2、一期物业出售给市场投资者后，更难实 现一、二期整体开发运营 3、一期物业一旦出售，二期项目建成运营 后，中房无法再分享一期物业资产的增值收 益*Page 9百研咨询 | wisdom consulting文殊坊项目战略价值l 在中国西部建成国际知名的多元文化融合区l 成为展示成都世界田园都市的标志性国际级风情街区l 是世界感受儒家文化”和而不同“与中国“和谐发展”理念示的范 区战略价值政治价值社会价值l 为成都百姓乃至去全国人民提供了一个多元文化融合、不可 复制的休闲娱乐中心l 整个国际风情街区建成后，升为成都体量最大的现代服务业 ，城市综合体将提供上万个就业机会，并成为成都时尚消费型经 济增长极*Page 10百研咨询 | wisdom consulting推荐项目建设亟需落实两大关键举措市规划部门及早下达文殊坊二期项目建设规划批文本项目虽已被列为2010年成都市重点建设项目，但市规划本 门尚未下达项目建设的规划批文，以至项目公司无法设立，后期 工作难以进行关键举措关键举措一早设立二期项目投资运营公司虽然成都中良集团已与法国劳斯集团签订二期项目战略合作 框架协议，明确了出资意向。但因市规划部门的规划批文尚未下 达，项目公司“师出无名”，无法进入正式组建项目公司程序关键举措二*Page 11百研咨询 | wisdom consulting成都中房公司将在上级部门支持下全力推进文殊坊国际风 情街区项目建设建设文殊坊国际风情街区项目，是贯彻市委建设世界田园都市重大战略的标志性重点项目，目前，法方政界、商界人士对本项目建设表示出极大关注，愿意将次此项目建设成中法合作的典范。和记黄埔和恒隆地产等境外战略投资人已表示出强烈的合作兴趣。光大、兴业银行业已明确表示愿意为二期项目的动拆迁提供长期贷款。鉴此，中房公司希望能在城投集团和上级部门支持下，及早落实规划批文，组建项目公司，全力推进文殊坊国际风情街区项目的建设*Page 12百研咨询 | wisdom consulting谢 谢