鄂尔多斯房地产市场专题研究鄂尔多斯房地产市场专题研究2我们的工作内容及提交成果7个日历天前期市场调研阶段15个日历天 中期沟通时间进度阶段划分工作内容 房地产市场专题研究报告中稿提交成果项目终稿汇报房地产市场研究报告调整 与修改 房地产市场专题研究报告终稿2011/1/122011/1/202011/1/27 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 消费者访谈 城市研究 房地产市场格局 土地市场分析 客户需求特征 问卷定量分析 项目价值分析 经济测算鄂尔多斯房地产市场专题研究3报告结构PART.1 市场研究PART.2 客户研究PART.3 项目分析城市研究房地产市场格局土地市场分析n 房地产发展阶段研判 n 房地产板块研究 n 供求关系研究市场机会与风险客户需求特征问卷定量分析价值分析经济测算n 区域房地产市场研究 n 本体价值分析客户结构与偏好项目价值与收益鄂尔多斯房地产市场专题研究u鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，全市总面积86752平方千米，总人口约为159万人，是一个以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚居区；u南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，被称为秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”；u与黄河北岸的呼和浩特市、包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”；u集丰富的矿产资源、天然气资源、旅游风光、人文古迹于一体，更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地；鄂尔多斯是内蒙古重要的政治、能源、经济、文化城市。概况北京市包头市呼和浩 特市鄂尔多 斯市鄂尔多斯鄂尔多斯重要的城市地位是其经济迅速发展、人民生活水平不断提高、行业稳定发展的有力支撑700公里93公里255公里4鄂尔多斯房地产市场专题研究u全年市政基础设施投资120亿元，年末人均道路24.1平方米。全市污水处理率达到78.3%，燃气普及率达到65.4%，生活垃圾无害化处理率49.4%。全市建成区绿地率达到27.3%，建成区绿化覆盖率达到32.6%，人均公园绿地面积达到12.6平方米。基础建设高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高效的舒适生活。 5鄂尔多斯房地产市场专题研究铁路：境内主要有京（北京）包（包头）铁路包（包头）神（神木）段，以预计2013年建成的南下（至成都、广州）、东出（至北京、天津）两条快速客运道路。公路：109国道，794公里至北京；京茂高速公路、以及省内274省道航空：机场已开通北京、上海、深圳、三亚等12条航线，与周边机场形成了便捷的区域航空网络。北站高速铁路包神铁路274省道交通状况鄂尔多斯，高铁、高速、航空组成复合立体交通网，在发展中占尽先机。109国道东胜站鄂尔多斯机场京茂高速公路6鄂尔多斯房地产市场专题研究 发展定位u发展定位“结构转型、创新强市”：以打造国家新型能源煤化工基地为目标升级“强项”。以先进制造业项目弥补“缺项”以产业档次高、建设规模大、辐射带动能力强的现代服务业项目增强“弱项u经济发展目标 地区生产总值增长20%以上; 财政收入增长24%左右；规模以上工业增加值增长25%左右； 全社会固定资产投资增长20%；万元GDP能耗下降5.3%；削减二氧化硫排放量5.58万吨、化学需氧量5000吨随着区域发展方式的逐步转变，区域经济发展将得到进一步提升。7鄂尔多斯房地产市场专题研究人均GDP （美元）300-600600- 13001300- 30003000- 80008000- 20000住宅产业 发展情况起步发 展快速发 展高速发 展稳定高 速发展平稳 发展鄂尔多斯近年来经济发展迅速，整体经济发展状况良好，房地产行业已进入“平稳发展期”；当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅的现代感、城市感等有更高要求，平稳发展期的房地产市场将以“品质与品牌取胜”。u人均GDP持续快速增涨，2009年人均GDP达到19672美元，与上年同比增长41%，人均GDP水平已经超过香港；u根据国际成熟经验，人均GDP值超过3000美元，将会使房地产业进入稳定高速发展初期状态，居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。经济环境与房地产发展的联系8鄂尔多斯房地产市场专题研究9被誉为“金三角”的呼包鄂城市群申请列入国家战略，作为城市群的 中心城市之一，鄂市快速可持续发展具备了强有力的动力呼包鄂是内蒙古的金三角， 目前生产总值达到4600多亿 元，占全自治区的一半以上， 人均生产总值超过1万美元， 同上海、宁波、苏州、无锡一 道，步入发达城市行列。让三 市突破行政区划的界限，实现 一体化发展，并上升为国家区 域发展战略，在自治区已形成 共识。“金三角”区域内的GDP总量 、地方财政收入等10项重要经 济指标总量均占到内蒙古的一 半以上；区域内人均GDP、 人均收入已达到沿海发达地区 水平。打通三市高速公路环线，实 现“金三角”的“2小时经济圈”。 新建或改造三市之间的城际铁 路线，打造“金三角”的“1小时 经济圈”。内蒙古自治区蒙古国北京宁夏陕西山西河北鄂尔多斯包头呼和浩特数据来源：呼包鄂城市群规划 积极的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北积极的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北 亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。城市发展特征鄂尔多斯房地产市场专题研究10一体化发展的呼包鄂，定位差异化，鄂市的经济发展潜力高于呼包两 市，将成为城市群经济排头兵p包头要依托具有前瞻性的城市规划， 打造宜人居住的国家生态园林城市。发 挥工业基础较好的优势，建设中西部地 区经济强市 p鄂尔多斯要建一个 与世界城市建设接轨 的现代化新城。依托 资源优势，加快要素 聚集，建设内蒙古重 要的能源和化工基地 p呼和浩特要大力提升 城市品位，打造历史文 化名城。自治区政治、 经济、文化、科技、教 育和金融中心的功能， 建设现代化首府城市。 n在产业构筑上，呼和浩特更加偏重第三产业 的发展。要建立以乳业为核心的现代农牧业体 系；以电子信息、医药发酵为主的高科技、高 附加值的新型工业化体系；以金融、物流、旅 游为主的现代服务体系。 n包头更加偏重工业园区的建设。着力打造钢 铁、铝业、装备制造、稀土等六大优势特色产 业，注重用高新技术改造提升传统产业，提高 工业的现代化水平，加快集约化发展，形成产 业集群。 n鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利用。要 依托煤炭、天然气等资源，通过大基地、大产 业、大集团来延伸产业链，搞资源就地转化、 加工，提升产业层次，优化产业结构，完善产 业布局，成为要素流入区。p 鄂尔多斯经济总量已经达到2161亿 元，排在 包头之后，位居第二p鄂尔多斯近年的经济增长势头均好于 呼包两市，不远的将来将成为呼包鄂城 市群的经济核心城市城市发展特征鄂尔多斯房地产市场专题研究11鄂市近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治 区前列，有力支持房地产市场健康快速发展城市发展特征鄂尔多斯历年GDP及增长率 根据人民网公布的中国城市 最新经济实力排行榜，内蒙古 自治区包头、鄂尔多斯、呼和 浩特3个城市进入全国88个 GDP过千亿元城市榜单； 中国社会科学院发布的2009 年城市竞争力蓝皮书中， 鄂尔多斯市在综合增长竞争力 城市中排名第一； 鄂尔多斯2009年人均国民生 产总值达到134361元，已超过 北京、上海。在全国城市人均 GDP排名中列第一位。鄂尔多斯历年人均GDP及增长率城 市09 年 GD P增 长 率排 名包 头 市216 8.8 亿17. 6%0 1鄂 尔 多 斯216 1亿23 %0 2呼 和 浩 特164 3.99 亿17. 5%0 3鄂尔多斯房地产市场专题研究12强势的资源是鄂市经济迅速崛起的核心要素，也是城市可持续发展的 动力源泉，但是产业结构比较单一城市发展特征扬扬（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万 张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70 万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之 一。眉眉（煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1700 亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。吐吐（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000 万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰 石65亿吨，高岭土65亿吨。气气（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米 ，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规 模达到5000亿立方米，是我国特大型气田。p鄂尔多斯产业结构单一。2009年鄂尔多斯煤炭、 电力、冶金、化工等优势产业实现增加值90%以上 ，成为拉动工业生产快速增长的主要动力。p逐步向三产转移。2008年鄂尔多斯市三次产业结构比例2.8：58.3：38.9 鄂尔多斯房地产市场专题研究13依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大 量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证城市发展特征p2009年，城镇单位在岗职工平均工资为44205元 ，同比增长21.9%。城镇居民人均可支配收入达到 21883元，增长10.9%。p每百户城镇居民拥有家用汽车38辆，较上年增加 10辆；拥有移动电话247部，较上年增加6部；拥有 家用电脑54台，较上年增加6台。p 2009年，鄂尔多斯市经济实现又好又快发展的同时 ，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人 均可支配收入达21883元，同比增长10.9%。p2009年，全市城镇居民人均工资性收入16048元，同 比增长11.9%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入 的比重为70.5%。城镇居民人均经营性净收入3260元， 同比增长11.8%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民 人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加 194元，增长20%。2010年西部主要城镇人均收入排名比较（元)鄂尔多斯房地产市场专题研究14p2009年东胜区人均消费支 出18333元，比上年增长18% ；p2009年鄂尔多斯每百户城 镇居民拥有家用汽车38辆， 而东胜区达到30辆，街道上 悍马、奔驰、宝马随处可见 ，被形象描述为“站在大街 上看车展”。城市整体消费能力强，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐 型和发展型转变随着城镇居民收入的快速增长，居民消费 倾向异常活跃，在八大类消费支出全面增长 的同时，消费结构转型升级加快，由温饱型 消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅 游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升 温。城镇居民生活形成了“吃讲营养、住求 宽敞、用追高档、医有保障”的新型消费格 局。2009年城镇居民人均消费结构图2009年东胜东胜区城镇镇居民每 百户户耐用品拥拥有量名 称单单 位数量家用汽车车辆辆38洗衣机台112电冰箱台121彩色电视机台131家用电脑台54固定电话部70移动电话动电话部247城市发展特征城 市200+年 每百户户 汽车拥车拥 有量 北京14 上海11 深圳23.5 广州13 鄂尔 多斯382008年鄂尔多斯每百户汽车拥 有量与四个一线城市的对比数据来源：各城市统计信息网鄂尔多斯房地产市场专题研究15人口结构呈哑铃型分布，贫富差距较大，急需通过产业结构调整和升级，优化 人口结构高收入人群：矿主、有色 金属行业主、企业主等中高收入人群：泛公务员 群体，企业中高层管理人 员中低收入人口：在岗职工 ，普通小生意者鄂尔多斯市人口收入结构世联研究了山西大同、河北唐山、四川德阳等资 源型城市，总结出鄂尔多斯的人口收入结构：呈哑铃型分布，贫富差距大；大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力；发展阶段加快构筑以现代服务业和先进制造业为主体、新 型能源化工产业和现代农牧业为基础、高新技术 产业为引领的现代产业体系，进一步提升现代服 务业、非资源性产业和高新技术产业比重哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结 构变化类梯形结构优化要素结构。更加注重科